Quartiers à éviter à Mulhouse ? Ce que disent les chiffres officiels

Chercher les « quartiers à éviter à Mulhouse », c’est souvent tomber sur des classements faits de réputation et de chiffres sans origine. On a pris le chemin inverse : ne garder que ce que publient l’État et l’Insee. Et la première réponse officielle tient dans une liste, celle des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Mulhouse en compte six depuis le 1er janvier 2024.

D’après le SIG Politique de la ville, 48 916 Mulhousiens vivent dans l’un de ces quartiers, soit 45,3 % de la population municipale. La ville compte 104 978 habitants au recensement 2023 de l’Insee. Quatre secteurs de l’agglomération, dont trois concernent Mulhouse, font en plus l’objet d’un programme de renouvellement urbain financé par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).

Pour la délinquance, les données 2025 du ministère de l’Intérieur situent la commune au-dessus de la moyenne du Haut-Rhin sur la plupart des indicateurs, avec des écarts très variables : plus de quatre fois la moyenne pour les vols violents sans arme, à peine au-dessus pour les cambriolages et les escroqueries. Ces chiffres portent sur la ville entière, jamais sur un quartier.

Les six quartiers prioritaires de Mulhouse

La géographie prioritaire actuelle a été fixée par décret fin 2023 et s’applique depuis le 1er janvier 2024. Le critère retenu est la faiblesse du revenu des habitants par rapport au reste du territoire. Un QPV est un périmètre où l’État, l’agglomération et la ville concentrent des moyens : contrat de ville, rénovation, soutien scolaire, aide à l’emploi. Ce classement ne dit rien d’une quelconque « dangerosité ».

Les six quartiers de Mulhouse sont rattachés à Mulhouse Alsace Agglomération (m2A). Leur population 2024, d’après leurs fiches officielles, est donnée ici par ordre alphabétique, sans aucun classement :

• Bourtzwiller (QN06804M) : 4 442 habitants sur 49 hectares
• Brustlein (QN06808M) : 2 727 habitants sur 15 hectares
• Drouot-Jonquilles (QN06807M) : 4 195 habitants sur 48 hectares, à cheval sur Mulhouse et Illzach
• Fonderie – Péricentre (QN06806M) : 4 762 habitants sur 24 hectares
• Les Coteaux (QN06803M) : 7 775 habitants sur 43 hectares
• Péricentre (QN06805M) : 26 880 habitants sur 194 hectares

Attention à ne pas additionner ces chiffres pour retrouver le total communal. Drouot-Jonquilles déborde sur Illzach, et sa population inclut les habitants des deux communes. Le total de 48 916 habitants en QPV correspond, lui, à la seule commune de Mulhouse.

Le Péricentre couvre à lui seul 194 hectares, avec des rues et des immeubles très différents. Les fiches publient aussi des indicateurs sociaux. Le taux de pauvreté au seuil de 60 % y va de 44,0 % à Brustlein à 57,0 % aux Coteaux, et la part des 16-25 ans non scolarisés et sans emploi de 19,8 % à Fonderie – Péricentre à 33,6 % à Brustlein. Ces chiffres décrivent des difficultés sociales. Ils ne disent rien du comportement des habitants.

D’autres noms de secteurs circulent en ligne avec l’étiquette « à éviter ». Aucun ne s’appuie sur une source officielle, et on ne les reprend pas ici.

Délinquance : Mulhouse comparée au Haut-Rhin

La seule base fiable à l’échelle d’une commune est celle du service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), publiée sur data.gouv.fr. Elle recense les crimes et délits enregistrés par la police et la gendarmerie, rattachés au lieu des faits. Dernière année disponible : 2025, édition de juillet 2026.

Les taux sont calculés pour 1 000 habitants (population Insee 2023), sauf les cambriolages, rapportés à 1 000 logements (parc Insee 2022). La colonne Haut-Rhin donne la moyenne départementale, Mulhouse comprise.

Indicateur SSMSI (2025)	Nombre à Mulhouse	Taux Mulhouse	Taux Haut-Rhin
Violences physiques hors cadre familial (victimes)	846	8,1 ‰	3,1 ‰
Violences physiques intrafamiliales (victimes)	771	7,3 ‰	4,1 ‰
Violences sexuelles (victimes)	312	3,0 ‰	1,9 ‰
Vols violents sans arme	134	1,3 ‰	0,3 ‰
Vols sans violence contre des personnes (victimes entendues)	1 542	14,7 ‰	6,9 ‰
Cambriolages de logement	345	5,9 ‰ des logements	5,2 ‰ des logements
Vols dans les véhicules	797	7,6 ‰	2,8 ‰
Destructions et dégradations volontaires	1 236	11,8 ‰	6,7 ‰
Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement (victimes)	592	5,6 ‰	5,1 ‰

Ce qui ressort. Les vols violents sans arme enregistrés sont plus de quatre fois plus fréquents, rapportés à la population, que la moyenne du Haut-Rhin. Les violences physiques hors cadre familial le sont plus de deux fois et demie, les vols dans les véhicules aussi. Les vols sans violence dépassent deux fois la moyenne. À l’inverse, l’écart reste faible pour les cambriolages de logement et les escroqueries.

Sur un an, les évolutions diffèrent selon l’indicateur. Les cambriolages de logement enregistrés passent de 264 en 2024 à 345 en 2025, les vols dans les véhicules de 607 à 797, les dégradations volontaires de 1 138 à 1 236. Les violences sexuelles enregistrées reculent de 350 à 312 victimes, et les vols sans violence contre des personnes de 1 613 à 1 542 victimes entendues. Les violences physiques bougent peu (834 puis 846 victimes hors cadre familial, 758 puis 771 en intrafamilial).

Pourquoi ces chiffres ne mesurent pas la « dangerosité »

Ce sont des faits enregistrés, avec plusieurs limites. Un fait jamais déclaré n’apparaît nulle part. Les chiffres sur les stupéfiants comptent des personnes mises en cause et reflètent surtout l’activité des services : 814 mises en cause pour usage à Mulhouse en 2025. Mulhouse est aussi la ville centre d’une agglomération, avec sa gare, ses commerces et ses sorties. La présence de personnes qui n’y habitent pas pourrait relever le taux de certains vols, sans que la base permette d’en mesurer la part.

Et surtout, la base s’arrête à la commune. Personne ne peut te donner un chiffre officiel de délinquance aux Coteaux, à Bourtzwiller ou dans une rue du Péricentre. Un site qui affiche ce genre de données ne les tient pas du SSMSI.

Le renouvellement urbain en cours

Le nouveau programme de renouvellement urbain de l’agglomération vise quatre quartiers : les Coteaux et le Péricentre à Mulhouse, Drouot-Jonquilles entre Mulhouse et Illzach, et Markstein – La Forêt à Wittenheim. Selon la fiche de presse de m2A présentée en conseil d’agglomération en décembre 2020, il prévoit :

• la démolition de 730 logements locatifs sociaux et de 175 logements en copropriété
• la reconstitution de 664 logements locatifs sociaux
• la réhabilitation de 1 511 logements locatifs sociaux et de 120 logements dégradés du parc privé
• un investissement estimé à 381 millions d’euros, sur une dizaine d’années

La convention avec l’ANRU a été signée le 7 décembre 2020. Début 2023, m2A a annoncé un financement complémentaire de 65,2 millions d’euros, dont 61,7 millions de subventions. Aux Coteaux, la ville annonçait en avril 2026 le début de la démolition de la barre Jules-Verne (150 logements) pour la fin de ce mois, celle des deux tours Dumas d’ici fin 2026, et un futur ensemble de 500 logements en petits collectifs et maisons de ville à l’horizon 2035.

Ces volumes ont pu évoluer depuis. Pour un immeuble précis, demande à la mairie ou à m2A s’il figure dans un périmètre de démolition ou de réhabilitation : la réponse pèse lourd sur sa valeur.

Le marché du logement en chiffres

Le recensement 2023 de l’Insee décrit une ville de locataires. Seuls 33,8 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, contre 60,6 % en moyenne dans le Haut-Rhin. La part de logements vacants atteint 16,1 % à Mulhouse, contre 9,0 % pour le département.

Le taux de chômage des 15-64 ans, au sens du recensement, est de 22,8 % (11,3 % dans le Haut-Rhin), et le taux de pauvreté de 37 % (14,1 % dans le département). Pour un bailleur, ça veut dire deux choses. La concurrence est réelle entre logements pour trouver un locataire, et le choix du dossier compte autant que le prix d’achat. Avant de signer, lis notre guide pour te protéger contre les loyers impayés, puis nos conseils pour éviter la vacance locative.

Le parc ancien pose aussi la question de la performance énergétique. Un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail depuis 2025. Vérifie le DPE avant toute offre, et chiffre les travaux s’il est mauvais. Notre point sur les obligations légales d’un propriétaire bailleur fait le tour des règles.

Acheter ou investir : la méthode avant de signer

Un prix au mètre carré bas attire les investisseurs. Le rendement affiché sur l’annonce, lui, oublie les charges de copropriété, les travaux votés et les mois sans locataire. Refais le calcul complet avec notre méthode pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Avant de faire une offre, cinq vérifications pèsent plus que les autres :

• regarde les ventes réelles de la rue et de l’immeuble sur la base DVF (demandes de valeurs foncières) de l’administration fiscale
• demande les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le niveau des impayés de charges
• vérifie que l’adresse ne figure pas dans un périmètre de démolition du programme de renouvellement urbain
• contrôle la classe du DPE et le coût des travaux pour l’améliorer
• compare le loyer que tu vises avec les loyers des logements similaires déjà en location dans le secteur

Notre check-list pour l’achat d’un lot en copropriété détaille ces documents. Un vendeur qui refuse de les montrer, c’est un signal sérieux. Avec 16,1 % de logements vacants dans la commune, un bien bon marché mais mal tenu risque surtout de rester vide.

Ce que les chiffres ne disent pas

Une statistique communale ne remplace pas une visite. Passe dans la rue à différentes heures, en semaine et le week-end. Regarde l’état des façades et des parties communes, les commerces ouverts, le temps réel jusqu’au tram ou à la gare.

Parle aussi au syndic et aux agences qui gèrent des locations dans le secteur. Ce sont elles qui savent combien de temps un appartement reste vide entre deux locataires, et quel loyer se signe vraiment.

Si c’est ton premier achat locatif, relis les erreurs à éviter pour un premier investissement immobilier. Un quartier en transformation peut se révéler un bon choix, à condition de t’appuyer sur des documents plutôt que sur une réputation, bonne ou mauvaise.

Questions fréquentes

Sources

• Bases statistiques communale, départementale et régionale de la délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales
• SIG Politique de la ville, commune : Mulhouse