Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, tu fais quatre calculs à la suite : la rentabilité brute (loyers sur prix), la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette-nette après impôt, puis le cash-flow une fois le crédit payé. Sur l’exemple chiffré de cet article, un T2 ancien passe de 5,3 % brut à environ 2 % net d’impôt, avec un cash-flow négatif de 331 € par mois. Le détail, ligne par ligne, juste en dessous.

Quels chiffres réunir avant de commencer ?

Un calcul de rentabilité ne vaut que ce que valent les chiffres qu’on y met. Avant de sortir la calculatrice, rassemble ces données, idéalement avec des justificatifs (annonce, avis de taxe foncière du vendeur, derniers appels de charges de copropriété, offre de prêt).

• Le prix d’achat net vendeur.
• Les frais d’acquisition, qu’on appelle frais de notaire. Dans l’ancien, ils tournent autour de 7 à 8 % du prix.
• Le coût des travaux avant mise en location.
• Le loyer hors charges que le marché accepte vraiment, vérifié sur des annonces comparables du quartier.
• Les charges qui restent à ta charge : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien, frais de gestion si tu passes par une agence.
• Le financement : montant emprunté, durée, taux, assurance emprunteur.
• Ta tranche marginale d’imposition et le régime fiscal visé (location vide ou meublée).

Pour toute la suite, on prend un seul exemple. C’est une illustration de calcul, avec des montants choisis pour être réalistes, pas une étude de marché.

• Prix d’achat : 150 000 €.
• Frais d’acquisition : 11 000 €.
• Travaux : 9 000 €.
• Coût total : 170 000 €.
• Loyer : 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € par an, en location vide.

Comment calculer la rentabilité brute ?

La formule tient en une ligne : loyer annuel hors charges divisé par le coût d’achat, multiplié par 100.

Sur l’exemple, 9 000 / 170 000 x 100 = 5,29 %. Beaucoup d’annonces affichent un autre chiffre, calculé sur le seul prix net vendeur : 9 000 / 150 000 = 6 %. Même bien, même loyer, et déjà 0,7 point d’écart.

Prends l’habitude de diviser par le coût total, frais et travaux compris. C’est l’argent qui sort réellement de ta poche ou de ton prêt.

La brute sert à une chose : trier vite des annonces entre elles. Elle ne dit rien de ce que tu gagneras. Si tu veux le détail de ce qui sépare ces deux mondes, on l’a décortiqué dans l’article sur la différence entre rentabilité brute et nette. Ici, on avance d’un cran.

Comment passer à la rentabilité nette de charges ?

Tu pars des loyers réellement encaissés, tu retires tout ce que tu paies sans pouvoir le refacturer au locataire, et tu divises par le coût total.

Premier ajustement, la vacance locative. Un logement reste rarement loué douze mois sur douze année après année, entre deux locataires il faut rafraîchir les murs et faire visiter. Dans l’exemple, on compte un mois vide par an. Les loyers encaissés tombent à 8 250 €.

Ensuite les charges annuelles du propriétaire, toujours à titre d’illustration :

Charge annuelle	Montant de l’exemple
Taxe foncière	900 €
Charges de copropriété non récupérables	480 €
Assurance propriétaire non occupant	150 €
Provision pour entretien et petites réparations	500 €
Total	2 030 €

Le calcul : (8 250 – 2 030) / 170 000 x 100 = 3,66 %. On vient de perdre plus d’un point et demi par rapport à la brute, sans avoir encore parlé d’impôt ni de banque.

Si tu confies la gestion à une agence, ajoute ses honoraires dans le tableau. Ils se chiffrent en pourcentage des loyers encaissés et pèsent vite plusieurs centaines d’euros par an. Et pour savoir lesquelles de ces dépenses viendront ensuite réduire ton impôt, la liste complète est dans notre article sur les charges déductibles d’un investissement immobilier.

Comment intégrer l’impôt pour obtenir la rentabilité nette-nette ?

La nette-nette, c’est la nette de charges moins l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que tes loyers déclenchent. C’est le chiffre qui se rapproche le plus de ce qui reste vraiment.

En location vide, les loyers sont des revenus fonciers. Deux régimes possibles.

• Le micro-foncier, automatique si tes loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, et tu ne déduis rien d’autre.
• Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € et possible sur option en dessous, avec un engagement de trois ans. Tu déduis tes charges réelles : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, provisions de copropriété.

Sur le revenu imposable obtenu, tu paies l’impôt au taux de ta tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans l’exemple, on suppose une tranche à 30 %. Ça fait 47,2 % au total sur chaque euro de revenu foncier imposable.

Le calcul sur l’exemple, achat payé comptant

Au micro-foncier : 8 250 x 70 % = 5 775 € imposables. Impôt et prélèvements : 5 775 x 47,2 % = 2 726 €. Il reste 6 220 – 2 726 = 3 494 €, soit une nette-nette de 2,06 %.

Au réel : 8 250 – 2 030 = 6 220 € imposables, donc 2 936 € d’impôt et de prélèvements. Il reste 3 284 €, soit 1,93 %. Pour garder l’exemple lisible, on laisse de côté la déduction des travaux.

Ici le micro gagne, parce que les charges réelles (2 030 €) pèsent moins que l’abattement de 30 % (2 475 €).

Mais dès qu’un crédit entre dans l’équation, tout bascule. On le voit juste après.

Comment calculer le cash-flow avec un crédit ?

Le cash-flow répond à une question très terre à terre : chaque mois, est-ce que ce bien te met de l’argent sur le compte ou est-ce qu’il t’en prend ?

La formule : loyers encaissés moins charges, moins mensualités du prêt (capital et intérêts), moins assurance emprunteur, moins impôt. Tu la calcules sur l’année, puis tu divises par douze. Les oublis classiques (assurance, taxe foncière, impôt) sont passés en revue dans notre guide pour calculer son cash-flow immobilier sans erreur.

Reprenons l’exemple avec un financement. On met 10 000 € d’apport et on emprunte 160 000 € sur 25 ans. Le taux de 3,5 % hors assurance est une hypothèse de calcul, pas une offre du marché. La mensualité ressort à 801 €, soit 9 612 € par an, dont environ 5 535 € d’intérêts la première année. On ajoute 480 € d’assurance emprunteur.

Côté impôt, le réel devient alors bien plus intéressant. 8 250 – 2 030 – 5 535 – 480 = 205 € imposables, donc 97 € d’impôt et de prélèvements. Au micro-foncier, tu aurais payé les mêmes 2 726 € que plus haut, puisque l’abattement ignore tes intérêts. Et si tes charges dépassaient un jour tes loyers, par exemple l’année de gros travaux, tu passerais en déficit foncier imputable sur ton revenu global.

Le cash-flow annuel : 8 250 – 2 030 – 9 612 – 480 – 97 = -3 969 €.

Soit environ -331 € par mois.

Ça ne veut pas dire que l’opération est mauvaise. Pendant 25 ans, une partie de ta mensualité rembourse du capital, donc tu te constitues un patrimoine. Mais tu dois pouvoir sortir 331 € chaque mois sans te mettre en danger, et ta banque le regardera de près.

Autre point à garder en tête : les intérêts baissent chaque année à mesure que le capital se rembourse. La base imposable au réel monte donc doucement, et ton cash-flow se dégrade un peu avec le temps si le loyer ne suit pas.

Récapitulatif : que donnent les quatre indicateurs sur l’exemple ?

Indicateur	Formule	Résultat de l’exemple
Rentabilité brute	Loyer annuel / coût total x 100	5,29 %
Rentabilité nette de charges	(Loyers encaissés – charges) / coût total x 100	3,66 %
Rentabilité nette-nette (comptant, micro-foncier)	(Loyers encaissés – charges – impôt) / coût total x 100	2,06 %
Cash-flow (crédit 25 ans, régime réel)	Loyers encaissés – charges – mensualités – assurance – impôt	-331 € par mois

De 5,29 % à 2,06 %, la rentabilité a fondu de plus de moitié sans aucune mauvaise surprise. Juste des dépenses normales.

Que faire si les chiffres ne tiennent pas ?

Tu reprends chaque ligne du calcul et tu te demandes laquelle tu peux bouger. Le prix, d’abord : 10 000 € de moins à l’achat, c’est moins d’emprunt, moins de frais et une rentabilité qui remonte. Prépare ta discussion avec le vendeur grâce à notre méthode pour négocier efficacement un prix d’achat immobilier.

Le loyer et la vacance ensuite. Un logement bien placé, propre et loué au prix du marché reste moins longtemps vide. Un mois de vacance en moins, dans l’exemple, c’est 750 € de plus chaque année. Les bons réflexes pour éviter la vacance locative commencent dès l’annonce.

Et la fiscalité, enfin. Le choix entre micro et réel, entre vide et meublé, peut faire varier ton impôt de plusieurs milliers d’euros par an, on l’a vu avec le crédit. Refais le calcul dans les deux régimes avant de signer, jamais après.

Si malgré tout le cash-flow reste trop négatif pour ton budget, passe au bien suivant. Un calcul honnête qui te fait renoncer vaut mieux qu’un tableur optimiste qui te fait signer.

FAQ

Quelle rentabilité locative viser ?

Il n’existe pas de seuil universel, tout dépend de la ville, du type de bien et de ton objectif. Un studio en ville moyenne et un appartement familial dans une grande métropole n’affichent pas du tout les mêmes rendements. Compare surtout des biens comparables entre eux, avec la même méthode, et juge sur la nette-nette et le cash-flow plutôt que sur la brute.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui. Ils font partie de ce que coûte réellement l’achat, au même titre que les travaux de remise en état. Les oublier, avec les travaux, gonfle artificiellement la rentabilité brute de 0,7 point dans l’exemple de cet article.

Le remboursement du capital est-il une charge ?

Pas pour l’impôt. Au régime réel, seuls les intérêts et l’assurance emprunteur se déduisent des loyers. Mais pour ta trésorerie, le capital remboursé sort bien de ton compte chaque mois, c’est pour ça qu’il entre dans le cash-flow.

Comment tenir compte de la vacance locative ?

Le plus simple est de retirer d’office un mois de loyer par an, ou davantage si le bien est dans un secteur où les logements se louent lentement. Regarde depuis combien de temps les annonces comparables restent en ligne pour affiner ton hypothèse.

Sources

• Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée)
• Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ?