Bien neuf ou bien ancien : quelle différence pour un investissement locatif ?

Neuf ou ancien ? Pour un investisseur, la différence tient en une phrase. Le neuf coûte plus cher à l’achat mais te laisse tranquille pendant des années, l’ancien coûte moins cher mais te demande du travail, des travaux et un œil sur le DPE.

Le reste se joue sur des détails qui pèsent lourd : les frais de notaire, les garanties du constructeur, le calendrier de la loi climat et la fiscalité. Et sur ce dernier point, les règles ont bougé. Le Pinel, longtemps vendu comme l’atout numéro un du neuf, est fermé depuis le 1er janvier 2025. Un nouveau dispositif, dit « Jeanbrun », a pris le relais en 2026, avec des conditions bien plus strictes.

Le prix d’achat et les frais de notaire

À surface et emplacement comparables, le neuf se paie plus cher au mètre carré. Le prix intègre la TVA, les normes récentes et la marge du promoteur. Dans l’ancien, tu peux négocier, surtout si le bien a des défauts visibles.

Mais les frais d’acquisition rééquilibrent un peu la balance. Selon les notaires, ils tournent autour de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. La raison est simple : quand la vente est soumise à la TVA, la taxe de publicité foncière tombe à environ 0,71 %, au lieu de 5,81 % ou 6,32 % selon le département et le profil de l’acheteur. Pour en profiter, le logement doit être vendu par un professionnel assujetti à la TVA et achevé depuis moins de cinq ans (VEFA comprise).

Sur 200 000 €, ça fait entre 8 000 et 12 000 € d’écart, autour de 10 000 € en moyenne (15 000 € à 7,5 % contre 5 000 € à 2,5 %). De l’argent qui ne travaille pas.

Autre petit bonus du neuf : la taxe foncière. Une construction nouvelle à usage d’habitation est exonérée de taxe foncière pendant deux ans, à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement, à condition de déclarer la construction dans les 90 jours. Sauf que la commune ou l’intercommunalité peut réduire cette exonération par délibération. Vérifie en mairie avant de compter dessus.

Garanties, travaux et DPE : la vraie différence au quotidien

Le neuf : des garanties légales qui te couvrent

Acheter neuf, c’est acheter un bien couvert par plusieurs garanties obligatoires de la construction neuve. La garantie de parfait achèvement court un an après la réception, la garantie biennale deux ans pour les équipements dissociables, la décennale dix ans pour ce qui touche la solidité du bâtiment. En VEFA, la garantie financière d’achèvement protège en plus contre la défaillance du promoteur pendant le chantier.

Concrètement, tu n’as presque aucun gros travaux à prévoir les premières années, et ton locataire profite de charges de chauffage contenues.

Le revers ? Tu attends. Entre la signature sur plan et la remise des clés, le chantier peut prendre du retard, et pendant ce temps tu ne touches aucun loyer.

L’ancien : le DPE devient le premier critère

Dans l’ancien, le diagnostic de performance énergétique n’est plus un détail administratif. Les logements classés G sont considérés comme non décents depuis 2025 : impossible de signer, renouveler ou reconduire un bail. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Et depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé : pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation ni au renouvellement du bail.

Un F acheté aujourd’hui, c’est donc un bien qu’il faudra rénover avant 2028 ou cesser de louer. Si le vendeur ne veut rien lâcher sur le prix, passe ton chemin.

Bien négocié, ce défaut devient au contraire une opportunité : tu achètes moins cher, tu fais les travaux, tu gagnes des classes énergétiques et tu crées de la valeur. Mais il faut chiffrer les travaux avant de signer, devis d’artisans en main.

Neuf ou ancien : le tableau comparatif

Critère	Neuf	Ancien
Prix au m²	Plus élevé (TVA incluse)	Plus bas, négociable
Frais de notaire	Environ 2 à 3 %	Environ 7 à 8 %
Taxe foncière	Exonération de 2 ans (réductible par la commune)	Due dès la première année
Garanties	Parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans	Aucune garantie constructeur (sauf bien de moins de 10 ans)
DPE	Bonne classe, aucun risque d’interdiction	À vérifier : G interdit, F en 2028, E en 2034
Travaux	Quasi nuls les premières années	Souvent à prévoir, parfois lourds
Mise en location	Après livraison, donc décalée	Rapide si le bien est louable en l’état
Fiscalité possible en 2026	Jeanbrun, LMNP	Denormandie, déficit foncier, Jeanbrun (après rénovation lourde), LMNP

Loyers et rentabilité : un exemple chiffré

Un logement neuf se loue souvent un peu plus cher qu’un ancien voisin. Mais le prix d’achat grimpe plus vite que le loyer. Résultat : la rentabilité brute du neuf est en général plus faible.

Prends un cas type, avec des chiffres posés pour l’exemple. Un T2 ancien acheté 150 000 €, plus 11 250 € de frais (7,5 %), soit 161 250 €. Loué 650 € par mois, il rapporte 7 800 € par an : rentabilité brute de 4,8 %. En face, un T2 neuf dans le même quartier à 190 000 €, plus 4 750 € de frais (2,5 %), soit 194 750 €. Loué 720 € par mois, il rapporte 8 640 € par an : 4,4 % brut.

Sauf que l’ancien n’a pas fini de coûter. Ajoute 15 000 € de travaux pour remonter un DPE fatigué et tu arrives à 176 250 € investis, soit 4,4 % brut. Pile au niveau du neuf.

D’où l’intérêt de raisonner en coût total. Ensuite, calcule la rentabilité nette de ton investissement locatif avec les charges, la taxe foncière, la vacance et l’impôt.

La fiscalité disponible en 2026, neuf et ancien

Le Pinel est fermé

Le Pinel est réservé aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Aucun achat fait depuis n’y ouvre droit.

Les investisseurs déjà engagés gardent leur avantage jusqu’au bout de leur engagement initial de 6 ou 9 ans. Ils peuvent le prolonger par périodes de trois ans, dans la limite de 12 ans au total : deux prolongations pour un engagement de 6 ans, une seule pour 9 ans. Les règles de l’engagement Pinel, de sa prorogation et de sa sortie sont détaillées dans un article dédié.

Le dispositif Jeanbrun, pour le neuf et l’ancien rénové

Créé par la loi de finances pour 2026 (article 47), le dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun », vise la location nue. Son principe : tu amortis le logement, comme une entreprise amortit un actif, et tu déduis cet amortissement de tes revenus fonciers au régime réel.

Les grandes lignes du texte en vigueur :

• logements acquis à partir du 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, et jusqu’au 31 décembre 2028
• logement situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues à ce jour)
• location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire
• dans le neuf, amortissement annuel de 3,5 % en loyer intermédiaire, davantage en loyer social ou très social, sur une base qui exclut le terrain (forfait de 20 % du prix)
• dans l’ancien, une rénovation lourde avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat et des exigences de performance énergétique élevées, pour un taux plus faible (3 % en loyer intermédiaire)
• amortissement plafonné à 8 000 € par an et par foyer, voire 10 000 € ou 12 000 € quand la majorité des loyers relève du social ou du très social

Attention, le texte n’est pas figé. Des assouplissements sont en discussion au Parlement (seuil de travaux, exigence de DPE, ouverture aux maisons), mais rien n’est voté définitivement à ce stade. Seules les règles de la loi de finances 2026 s’appliquent, alors base ton plan de financement dessus.

Denormandie et déficit foncier, deux outils de l’ancien

Le dispositif Denormandie reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Il donne une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), sur un prix plafonné à 300 000 €. Conditions : un logement ancien dans une commune éligible (programme Cœur de ville, opération de revitalisation du territoire…), des travaux d’au moins 25 % du coût total et des loyers plafonnés. Il ne se cumule pas avec le Jeanbrun.

Le déficit foncier profite lui aussi surtout à l’ancien, parce qu’il naît des travaux. Au régime réel, si tes charges dépassent tes loyers, tu imputes le déficit (hors intérêts d’emprunt) sur ton revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de E, F ou G à une classe A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027. En contrepartie, tu dois louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Le LMNP, valable partout mais moins généreux qu’avant

Louer meublé reste possible dans le neuf comme dans l’ancien. Avec le statut de loueur meublé non professionnel, tu as le choix entre le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour une location meublée classique) et le réel, qui permet d’amortir le bien et le mobilier.

Deux changements à connaître. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Et les revenus du meublé non professionnel supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux.

Alors, neuf ou ancien pour ton projet ?

Le neuf te va si tu veux un investissement sans surprise, que tu as peu de temps à consacrer aux travaux et que tu acceptes une rentabilité brute plus faible. Le Jeanbrun peut adoucir la fiscalité, à condition d’accepter des loyers plafonnés pendant neuf ans.

L’ancien te va si tu sais négocier, si tu peux suivre un chantier et si tu veux créer de la valeur par les travaux. C’est aussi là que se trouvent les outils fiscaux les plus souples : déficit foncier, Denormandie, LMNP au réel.

Si on doit trancher, un ancien bien placé, acheté avec une décote qui couvre largement les travaux énergétiques, bat la plupart des programmes neufs sur la durée. À une condition. Le DPE et les devis doivent être chiffrés avant l’offre, jamais après.

Questions fréquentes

Sources

• Dispositif « Relance logement » : ce qu’il faut retenir
• Impôt sur le revenu – Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d’impôt)