Impôts d’un investissement locatif : la liste de l’achat à la revente

Un investissement locatif paie l’impôt à quatre moments. À l’achat, avec les droits de mutation glissés dans les frais de notaire. Chaque année, avec la taxe foncière, la CFE si tu loues meublé, puis l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur tes loyers. Et à la revente, avec l’impôt sur la plus-value. L’IFI ne s’ajoute que si ton patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.

Reprenons chaque impôt dans l’ordre où la facture arrive.

Quels impôts paies-tu dès l’achat du bien ?

Les « frais de notaire » portent mal leur nom. Dans l’ancien, ils représentent autour de 7 à 8 % du prix, et la plus grosse part n’est pas pour le notaire. Ce sont les droits de mutation à titre onéreux, le gros morceau des frais de notaire d’une vente immobilière, un impôt reversé au département, à la commune et à l’État.

Leur taux a bougé. La loi de finances 2025 permet aux départements de monter leur droit à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Avec la taxe communale et les frais d’assiette, le total passe d’environ 5,80 % à un peu plus de 6,3 % du prix. La grande majorité des départements a voté la hausse dès le printemps 2025.

Concrètement, ça fait un peu plus de 500 € de droits en plus pour 100 000 € de prix. Sur un T2 à 180 000 €, compte donc environ 11 400 € de droits de mutation, avant même les émoluments du notaire.

Le neuf échappe à ce barème. Quand le logement est vendu avec TVA, les droits tombent à un taux réduit de 0,70 % (0,715 % avec les frais d’assiette), et la hausse temporaire ne s’y applique pas. Tu paies par contre la TVA, déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur.

Ces frais d’acquisition ne disparaissent pas dans la nature. En meublé au régime réel, ils peuvent s’amortir avec le bien. En location nue, ils viennent majorer le prix d’achat et réduisent la plus-value taxable le jour où tu revends.

Quels impôts tombent chaque année sur le bien lui-même ?

La taxe foncière

C’est l’impôt qu’aucun bailleur n’évite. Tu le dois si tu es propriétaire au 1er janvier, que le logement soit loué, vide ou en travaux. Si tu achètes en cours d’année, le vendeur reste redevable pour l’année entière, et le notaire organise en général un remboursement au prorata entre vous.

La base de calcul vaut la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. La commune et l’intercommunalité votent ensuite leurs taux, ce qui explique les écarts énormes d’une ville à l’autre. Avant d’acheter, demande au vendeur son dernier avis : c’est le seul chiffre fiable.

Bonne nouvelle sur un point. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, fait partie des charges récupérables. Tu peux la refacturer à ton locataire.

La CFE, seulement en meublé

La cotisation foncière des entreprises surprend presque tous les nouveaux loueurs en meublé. Pour le fisc, louer meublé est une activité commerciale, même pour un particulier, et elle donne lieu à cette taxe locale. L’exception à retenir : si tes recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, tu en es exonéré (article 1647 D du CGI).

En location nue, pas de CFE.

Comment tes loyers sont-ils imposés en location nue ?

Les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à tes autres revenus et sont taxés au barème de l’impôt, selon ta tranche marginale. Sur le même montant, tu paies aussi 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux n’a pas bougé en 2026 pour la location nue.

Deux régimes existent. Le micro-foncier s’applique d’office si tes loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an : le fisc retire 30 % pour tes charges, sans justificatif, et taxe le reste. Le régime réel, lui, te fait déduire tes dépenses réelles, à commencer par les intérêts d’emprunt, l’assurance, les travaux et la taxe foncière. La liste détaillée des charges déductibles d’un investissement immobilier t’aide à voir lequel des deux te coûte le moins.

Un calcul rapide montre l’enjeu. Avec 10 000 € de loyers au micro-foncier, ton revenu imposable est de 7 000 €. Dans une tranche à 30 %, ça donne 2 100 € d’impôt, plus 1 204 € de prélèvements sociaux. Total : 3 304 €, soit un tiers des loyers.

Le réel a un autre atout, le mécanisme du déficit foncier. Si tes charges dépassent tes loyers, la part hors intérêts d’emprunt s’impute sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D, travaux payés entre 2023 et fin 2027.

Le reste se reporte sur tes revenus fonciers des dix années suivantes. Une condition à respecter : garder le bien en location pendant les trois années qui suivent l’imputation sur ton revenu global.

Qu’est-ce qui change si tu loues en meublé ?

En meublé, tes loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tu restes loueur en meublé non professionnel, le fameux LMNP, sauf si tes recettes dépassent à la fois 23 000 € et les autres revenus d’activité de ton foyer. Dans ce cas, tu bascules en loueur professionnel (LMP).

Le micro-BIC retient un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour une location meublée classique (revenus 2026). Le régime réel est souvent plus intéressant, parce qu’il permet d’amortir le bâti et le mobilier. Sur plusieurs années, cet amortissement peut effacer une bonne partie du bénéfice imposable.

Attention au taux des prélèvements sociaux, qui a changé. Depuis les revenus 2025, les loyers LMNP supportent 18,6 % au lieu de 17,2 %, suite à la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. La location nue, elle, est restée à 17,2 %.

Le meublé garde donc l’avantage tant que l’amortissement réduit ta base. Mais l’écart avec le nu se resserre, et il faut le refaire au cas par cas. Refais tes simulations avec ces taux à jour avant de choisir.

À partir de quand l’IFI te concerne-t-il ?

L’impôt sur la fortune immobilière ne touche qu’une minorité d’investisseurs. Il s’applique si ton patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Net, ça veut dire après déduction des dettes liées aux biens, comme le capital restant dû de tes crédits.

Une fois le seuil franchi, le barème démarre dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million. Ta résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % si tu la détiens en direct. Tes logements locatifs, eux, comptent pour leur pleine valeur.

Et un bien en SCI n’échappe pas à l’IFI : la valeur de tes parts est retenue en proportion de l’immobilier détenu par la société.

Que paies-tu au moment de revendre ?

La dernière taxe arrive à la sortie. La plus-value, c’est le prix de vente moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et de certains travaux. Elle supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le notaire calcule et prélève tout le jour de la vente.

La durée de détention fait fondre la note. L’abattement démarre à la 6e année : tu es exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute. Le détail des abattements par année est dans notre guide sur la fiscalité de la plus-value immobilière.

Un piège récent concerne le meublé. Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value. Ce que tu as économisé pendant la location, tu en rends une partie à la revente. Quelques biens y échappent, comme les résidences étudiantes ou les résidences pour personnes âgées.

Ce point change le calcul d’un projet en meublé sur dix ou quinze ans.

Quel calendrier fiscal garder en tête ?

Le tableau reprend chaque impôt, son moment et sa base. Garde-le sous la main au moment de chiffrer ton projet, et raisonne toujours en rentabilité nette d’impôt.

Impôt	Quand	Sur quoi	Taux ou repère
Droits de mutation (ancien)	À l’achat	Prix du bien	Un peu plus de 6,3 % dans la plupart des départements
Droits de mutation (neuf avec TVA)	À l’achat	Prix du bien	0,715 %
Taxe foncière	Chaque année	Moitié de la valeur locative cadastrale	Taux voté localement
CFE	Chaque année, meublé seulement	Valeur locative du local	Exonération si recettes de 5 000 € ou moins
Impôt sur le revenu	Chaque année	Loyers après abattement ou charges	Ta tranche marginale
Prélèvements sociaux	Chaque année	Même base	17,2 % en nu, 18,6 % en LMNP
IFI	Chaque année si seuil franchi	Patrimoine immobilier net	Au-delà de 1 300 000 €
Plus-value	À la revente	Gain après abattements	19 % + 17,2 %, plus surtaxe au-delà de 50 000 €

Avant de signer, fais le calcul sur trois postes au moins : les droits à l’achat, l’impôt sur les loyers selon le régime choisi, et la taxe foncière réelle du bien. Ce sont eux qui transforment un beau rendement brut en rendement net décevant, et ils pèsent lourd quand tu veux calculer la rentabilité de ton investissement locatif pour de vrai.

FAQ

Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Non, pas en location nue. Ils ne se déduisent pas des loyers, mais ils s’ajoutent au prix d’achat pour le calcul de la plus-value à la revente. En LMNP au réel, c’est différent : ils peuvent être amortis avec le bien ou déduits en charges, selon l’option retenue.

Qui paie la taxe foncière d’un logement loué ?

Le propriétaire, toujours. Tu ne peux pas la refacturer au locataire, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis et fait partie des charges récupérables.

Dois-je payer la CFE pour un seul studio meublé ?

Oui, si tes recettes annuelles dépassent 5 000 €. En dessous, tu en es exonéré. La location nue n’est jamais concernée par cette taxe.

Les prélèvements sociaux sont-ils les mêmes en nu et en meublé ?

Plus depuis les revenus 2025. La location nue reste à 17,2 %, alors que les loyers en LMNP supportent 18,6 % après la hausse de la CSG. Les plus-values immobilières restent, elles, à 17,2 %.

Sources

• Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
• Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ?