Fiscalité de la plus-value immobilière : calcul, taux et exemple

Quand tu vends un logement qui n’est pas ta résidence principale, le fisc taxe la différence entre ton prix de vente et ton prix d’achat majoré. Le taux de base fait mal : 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Mais l’assiette fond avec les années, grâce aux abattements pour durée de détention et à deux forfaits que beaucoup de vendeurs oublient.

Le calcul tient en quatre étapes. On les prend dans l’ordre, puis on fait les comptes sur un cas réel.

Comment se calcule la plus-value brute ?

La formule de départ est simple : prix de cession moins prix d’acquisition. Si le résultat est négatif, tu as une moins-value et rien à payer.

Le prix de cession, c’est le prix inscrit dans l’acte de vente. Tu peux en retirer les frais de vente que tu justifies, comme les diagnostics obligatoires.

Le prix d’acquisition, lui, ne se limite jamais au chiffre de ton acte d’achat. Tu as le droit de le gonfler avec plusieurs postes, et chaque euro ajouté ici est un euro de plus-value en moins. C’est là que se joue la plus grosse partie de la facture.

Frais d’achat : réels ou forfait de 7,5 % ?

Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments et frais de notaire) s’ajoutent au prix d’achat. Tu as le choix : leur montant réel, sur justificatifs, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans rien prouver.

Ce forfait ne vaut que pour un bien acheté. Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix de départ est la valeur déclarée dans l’acte, et seuls les frais réellement payés comptent.

Travaux : factures ou forfait de 15 % ?

Les travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration viennent aussi augmenter le prix d’acquisition. Encore faut-il qu’ils aient été faits par une entreprise, avec des factures en règle. Les matériaux que tu as posés toi-même ne comptent pas. Les dépenses d’entretien et de réparation non plus.

Autre piège pour les bailleurs : des travaux déjà déduits de tes revenus fonciers, ou qui t’ont ouvert droit à une réduction d’impôt, ne peuvent pas servir une seconde fois. Si tu as fait du déficit foncier avec tes travaux, ces factures sont déjà consommées.

Pas de factures ? Après cinq ans de détention d’un bien bâti, tu peux appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justifier un seul chantier. Pour un terrain nu, ce forfait n’existe pas.

Franchement, le forfait gagne souvent. Il faut des travaux lourds et bien documentés pour le battre.

Un cas à part : si tu as loué en meublé sous le statut LMNP, les amortissements que tu as déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025. Il existe des exceptions, comme les résidences étudiantes ou les résidences pour personnes âgées. Si c’est ton cas, regarde de près le fonctionnement du statut LMNP avant de fixer ta date de vente.

Comment les abattements pour durée de détention réduisent-ils l’impôt ?

Une fois la plus-value brute connue, le temps travaille pour toi. Chaque année de détention au-delà de la cinquième ouvre un abattement, avec deux barèmes séparés : un pour l’impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention	Abattement impôt sur le revenu (19 %)	Abattement prélèvements sociaux (17,2 %)
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année révolue	4 %, exonération totale	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonéré	9 % par an
Au-delà de 30 ans	Exonéré	Exonéré

Résultat : après 22 ans, tu ne dois plus d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans.

Entre les deux, le gain est réel mais lent. Garder un bien qui ne rapporte plus juste pour gratter un abattement est rarement un bon calcul.

Quels taux s’appliquent, surtaxe comprise ?

Sur la plus-value nette d’abattements, tu paies 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Attention à ne pas confondre avec la flat tax des placements financiers : pour l’immobilier, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %.

Ce taux est forfaitaire. Il ne dépend pas de ta tranche d’imposition, et la plus-value ne s’ajoute pas à tes autres revenus pour le calcul de ton impôt.

Au-dessus de 50 000 € de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, une surtaxe s’ajoute. Son taux va de 2 % à 6 % et s’applique à toute la plus-value dès le premier euro, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil brutaux.

Plus-value imposable (PV)	Montant de la surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 % × PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 % × PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 % × PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % × PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100
Plus de 260 000 €	6 % × PV

Bonne nouvelle pour les couples : le seuil de 50 000 € s’apprécie sur la part de chacun. Un couple marié qui vend un bien détenu à moitié chacun peut donc dégager jusqu’à 100 000 € de plus-value imposable sans surtaxe. Même logique pour les indivisaires et les partenaires de Pacs.

Si le bien est logé dans une société civile à l’impôt sur le revenu, ce sont les mêmes règles qui s’appliquent, au niveau des associés. À l’impôt sur les sociétés, le calcul n’a plus rien à voir, et c’est un argument à peser quand tu hésites entre une SCI à l’IR ou à l’IS.

Exemple chiffré : combien paie-t-on après 14 ans de détention ?

Prenons un appartement acheté 200 000 € en juin 2012 et loué vide. Il est revendu 330 000 € en juin 2026, soit 14 ans de détention pile. Pas de factures de travaux conservées.

Étape 1, le prix d’acquisition majoré. On ajoute le forfait de 7,5 % pour les frais (15 000 €) et le forfait de 15 % pour les travaux (30 000 €). Le prix d’achat retenu passe à 245 000 €.

Étape 2, la plus-value brute : 330 000 − 245 000 = 85 000 €.

Étape 3, les abattements. Le bien est détenu depuis 14 ans, donc 9 années au-delà de la cinquième. Côté impôt sur le revenu, ça donne 9 × 6 % = 54 %. Côté prélèvements sociaux, 9 × 1,65 % = 14,85 %.

• Base impôt sur le revenu : 85 000 × 46 % = 39 100 €, donc 39 100 × 19 % = 7 429 €.
• Base prélèvements sociaux : 85 000 × 85,15 % = 72 377,50 €, donc 72 377,50 × 17,2 % = 12 448,93 €.
• Surtaxe : aucune, la base imposable reste sous 50 000 €.

Total à payer : 19 877,93 €, sur un gain affiché de 130 000 €.

Maintenant, refais le calcul en oubliant les deux forfaits. La plus-value brute grimpe à 130 000 €. La base d’impôt sur le revenu monte à 59 800 €, soit 11 362 € d’impôt. Les prélèvements sociaux passent à 19 039,54 €. Et la surtaxe tombe, lissée : 2 % × 59 800 − (60 000 − 59 800) / 20 = 1 186 €. Total : 31 587,54 €.

Près de 11 700 € d’écart, juste pour deux lignes sur un formulaire.

Qui paie l’impôt et à quel moment ?

Tu ne fais presque rien toi-même. C’est le notaire qui calcule la plus-value, remplit la déclaration n° 2048-IMM et la dépose au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la vente. L’impôt, les prélèvements sociaux et l’éventuelle surtaxe sont payés à ce moment-là, prélevés sur le prix de vente avant qu’il te soit versé.

Concrètement, l’argent que tu reçois chez le notaire est déjà net d’impôt. Pense à ce détail si tu as prévu de réinvestir tout le prix : ton budget pour le prochain achat après ta revente se calcule sur le net.

Ton seul travail : reporter le montant de la plus-value sur ta déclaration de revenus, l’année suivante. Ce montant sert au calcul de ton revenu fiscal de référence. Il ne fait pas payer l’impôt une seconde fois.

Ton rôle en amont compte quand même. C’est toi qui fournis au notaire les factures de travaux et les justificatifs de frais si tu veux les retenir au réel. Garde-les dans un dossier dédié au bien, dès l’achat.

Quelles ventes échappent à l’impôt sur la plus-value ?

Plusieurs cas exonèrent totalement la vente. Le plus connu : la cession de ta résidence principale. S’y ajoutent les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, la première vente d’un logement autre que ta résidence principale quand tu réinvestis le prix dans l’achat de ta résidence principale sous deux ans, si tu n’en as pas possédé dans les quatre ans précédents, et certaines ventes à des organismes de logement social.

Certains vendeurs sont aussi exonérés selon leur situation, comme les retraités ou les titulaires de la carte mobilité inclusion sous plafond de revenus, ou les personnes entrées en Ehpad. Chaque cas a ses conditions précises, et nous les détaillons dans notre guide pour éviter l’impôt sur la plus-value immobilière.

FAQ

Peut-on cumuler le forfait de 15 % et des factures de travaux ?

Non. Pour les travaux, tu choisis entre le montant réel justifié par factures et le forfait de 15 % du prix d’achat, réservé aux biens bâtis détenus depuis plus de cinq ans. Le choix des frais d’acquisition est indépendant : tu peux prendre le forfait de 7,5 % pour les frais et les factures réelles pour les travaux, ou l’inverse.

La plus-value immobilière s’ajoute-t-elle à mes revenus imposés au barème ?

Non. Elle est taxée à part, au taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, quelle que soit ta tranche. Tu la reportes quand même sur ta déclaration de revenus, parce qu’elle entre dans ton revenu fiscal de référence.

Que se passe-t-il si je vends à perte ?

Si le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition majoré, tu constates une moins-value. Tu ne paies alors aucun impôt sur la plus-value pour cette vente.

Quand le notaire paie-t-il l’impôt sur la plus-value ?

Il dépose la déclaration 2048-IMM et règle l’impôt dans le mois qui suit l’acte de vente. Le montant est retenu sur le prix que tu devais toucher, donc tu reçois directement la somme nette.

Sources

• Impôt sur le revenu : plus-value immobilière
• RFPI : Taxe sur les plus-values immobilières élevées, modalités de détermination