Tout se joue sur une question : quand veux-tu payer l’impôt ? La SCI à l’IR te taxe chaque année sur les loyers, à ton taux personnel, mais te laisse une revente très douce si tu gardes le bien longtemps. La SCI à l’IS taxe peu les loyers grâce à l’amortissement, puis te rattrape à la revente et à chaque euro que tu sors de la société.
Tout le reste en découle. À toi de trancher selon ton projet, avec les chiffres de 2026.
Qu’est-ce qui change concrètement entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
Par défaut, une SCI qui loue nu est transparente. Elle dépose sa déclaration de résultat, mais c’est toi, en tant qu’associé, qui paies l’impôt sur ta quote-part des loyers. Ils s’ajoutent à tes autres revenus et passent au barème progressif, avec les prélèvements sociaux en plus, comme tous les impôts d’un investissement locatif détenu en direct.
À l’IS, c’est la société qui paie. Elle calcule un bénéfice comme une entreprise, et ce bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 % au-delà. Le taux réduit a deux conditions : un chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale coche presque toujours ces cases.
Tant que l’argent reste dans la société, tu ne paies rien de plus.
Mais dès que tu te verses des dividendes, ils sont de nouveau taxés chez toi. Depuis 2026, la flat tax sur les dividendes monte à 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Les loyers d’une location nue et les plus-values immobilières, eux, restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Point de comparaison | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt sur les loyers | Chaque associé, au barème + 17,2 % | La société, à 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bâti | Non | Oui, il réduit le bénéfice |
| Déficit foncier | Imputable sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an | Reste dans la société |
| Sortir l’argent | Sans nouvel impôt, il est déjà taxé | Dividendes à 31,4 % en flat tax |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattements | Calculée après amortissements, sans abattement |
| Comptabilité | Légère | Complète, comme une entreprise |
Pourquoi la SCI à l’IR reste le bon choix pour garder un bien longtemps ?
Parce que la revente y suit la fiscalité de la plus-value immobilière des particuliers, comme si tu vendais en direct. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (plus une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €), mais elle fond avec les années. L’abattement démarre à la sixième année de détention. Au bout de 22 ans, tu ne paies plus d’impôt sur le revenu sur cette plus-value, et au bout de 30 ans, plus de prélèvements sociaux non plus.
Si ton projet, c’est de garder un immeuble et de le transmettre à tes enfants, ce mécanisme pèse lourd. Un bien vendu au-delà de 30 ans de détention sort sans impôt de plus-value.
L’IR a un autre atout, plus discret : le déficit foncier. Si tu fais de gros travaux, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur ton revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le plafond passe à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait sortir un logement des classes E, F ou G vers A, B, C ou D, si les travaux sont payés entre 2023 et fin 2027. Pour un associé très imposé qui achète de l’ancien à rénover, l’impôt baisse dès l’année des travaux.
Le revers ? Tu paies l’impôt sur les loyers même quand ils servent entièrement à rembourser le crédit. Avec une tranche marginale élevée, ça pique. Et le micro-foncier t’est en principe fermé : un associé de SCI n’y a droit que s’il loue aussi un logement nu en direct et que ses loyers bruts ne dépassent pas 15 000 €.
Dans quels cas la SCI à l’IS devient-elle plus intéressante ?
Quand tu veux capitaliser. Le bâti s’amortit chaque année (le terrain, lui, ne s’amortit pas), et cette charge comptable fait souvent tomber le bénéfice imposable à presque rien pendant de longues années. Les frais d’acquisition et la rémunération du gérant sont aussi déductibles.
Résultat : les loyers restent dans la société, peu taxés, et servent à rembourser plus vite ou à financer l’achat suivant. Pour un investisseur qui n’a pas besoin de ces revenus pour vivre et qui veut enchaîner les opérations, ça accélère tout.
En 2018, on a créé une SCI familiale à l’IS pour porter l’immeuble de rapport de quatre lots acheté l’année d’avant à Montauban.
Un cas à part : la location meublée. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale, et elle bascule de plein droit à l’IS. L’administration tolère une activité commerciale accessoire tant qu’elle ne dépasse pas 10 % des recettes hors taxes. Au-delà, tu n’as plus vraiment le choix.
Que se passe-t-il à la revente d’un bien en SCI à l’IS ?
C’est là que beaucoup se font surprendre. À l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements déjà déduits. Et il n’y a aucun abattement pour durée de détention, que tu gardes le bien cinq ans ou quarante.
Prends un exemple simplifié. La SCI achète 200 000 €, déduit 40 000 € d’amortissements au fil des ans, puis revend 230 000 €. À l’IR, la plus-value brute serait de 30 000 €, avant abattements. À l’IS, elle est de 70 000 €, parce que les 40 000 € amortis reviennent dans le calcul. Ces 70 000 € s’ajoutent au résultat de l’année et sont taxés à 15 % puis 25 %.
Et ce n’est pas fini.
Si tu veux ensuite récupérer le produit de la vente pour toi, il sort en dividendes, taxés à 31,4 %. L’économie faite pendant des années sur les loyers se transforme en partie en facture différée. L’IS a du sens si tu comptes garder les biens très longtemps, ou réinvestir le prix de vente dans la société au lieu de le sortir.
Peut-on changer de régime en cours de route ?
Oui, dans les deux sens pendant cinq ans. Ensuite, l’IS devient définitif. Une SCI à l’IR peut opter pour l’IS avant la fin du troisième mois de l’exercice visé. Elle garde alors une porte de sortie : la loi permet de renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice qui suit celui où elle a opté. La renonciation doit être notifiée au plus tard à la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d’IS de l’exercice concerné.
Si tu renonces, tu ne pourras plus jamais revenir à l’IS. Et la sortie a un coût, car elle déclenche en principe une imposition immédiate des bénéfices pas encore taxés et des plus-values latentes. Les bénéfices et réserves de la société sont aussi réputés distribués aux associés.
Une fois l’option irrévocable, revenir à l’IR suppose en pratique de dissoudre la société et de reloger les biens ailleurs. Une opération lourde, à préparer avec un notaire. Bref, l’IS se choisit pour longtemps. Ne coche pas la case juste pour l’économie de la première année.
Comment trancher selon ton projet ?
Pose-toi ces questions dans l’ordre, et note tes réponses avant de rencontrer ton notaire ou ton expert-comptable.
- As-tu besoin des loyers pour vivre ? Si oui, l’IR évite la double taxation société puis dividendes.
- Combien de temps vas-tu garder le bien ? Au-delà de 22 à 30 ans, les abattements de l’IR rendent la revente quasi gratuite.
- Quelle est ta tranche marginale d’imposition ? Plus elle est haute, plus les loyers taxés chaque année à l’IR te coûtent.
- Prévois-tu de gros travaux dans de l’ancien ? Le déficit foncier imputable sur ton revenu global ne joue qu’à l’IR.
- Veux-tu louer en meublé ? Au-delà de 10 % des recettes, la SCI passe à l’IS de toute façon.
- Veux-tu réinvestir chaque euro dans de nouveaux biens ? C’est le terrain naturel de l’IS.
Si la plupart de tes réponses penchent vers la transmission et la détention longue, reste à l’IR. Si tu construis un parc que tu ne comptes pas vendre et que tu n’as pas besoin des loyers, l’IS mérite une simulation sérieuse, revente comprise. Et mène le calcul jusqu’à la revente. L’oublier fait partie des erreurs fréquentes dans la gestion d’une SCI.
FAQ
Une SCI est-elle à l’IR ou à l’IS par défaut ?
Une SCI qui loue nu relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare sa part des loyers dans ses revenus fonciers. L’IS ne s’applique que sur option, ou de plein droit si la société exerce une activité commerciale comme la location meublée habituelle.
Peut-on passer d’une SCI à l’IS à une SCI à l’IR ?
Oui, mais uniquement jusqu’au cinquième exercice qui suit l’option. Après ce délai, l’option est irrévocable. Une renonciation empêche aussi de reprendre l’IS plus tard et entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non taxés et des plus-values latentes.
La SCI à l’IS profite-t-elle des abattements pour durée de détention ?
Non. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction des amortissements, sans aucun abattement lié au temps. Seule la SCI à l’IR bénéficie du régime des plus-values des particuliers, avec exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Un associé de SCI à l’IR peut-il utiliser le micro-foncier ?
En principe non. Il n’y a droit que s’il possède aussi au moins un logement loué nu en direct et si l’ensemble de ses loyers bruts ne dépasse pas 15 000 €. Sinon, il déclare sa quote-part au régime réel.
