Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?

Oui, une SCI peut louer un logement meublé. Mais la loi fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale, et une société civile qui exerce une activité commerciale tombe en principe à l’impôt sur les sociétés. Ta SCI « classique » à l’impôt sur le revenu change alors de régime, avec tout ce que ça implique.

Il existe une soupape : l’administration laisse une SCI à l’IR tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Au-delà, c’est l’IS pour l’exercice concerné.

Bref, c’est permis. La vraie question, c’est de savoir si ça vaut le coup. Pour un ou deux meublés, la réponse est souvent non.

Pourquoi le meublé fait basculer une SCI à l’IS

Tout part de deux textes. L’article 35 du Code général des impôts range la location de locaux meublés parmi les activités dont les profits sont des bénéfices industriels et commerciaux. Et l’article 206, 2 du même code soumet à l’impôt sur les sociétés les sociétés civiles qui se livrent à une activité commerciale.

Le BOFiP le dit sans détour : une société civile qui donne en location des locaux garnis de meubles, que ce soit de façon occasionnelle, saisonnière ou habituelle, est regardée comme exerçant une profession commerciale. Peu importe que ce soit un studio étudiant loué à l’année ou un appartement loué l’été.

Ce point surprend beaucoup d’associés. La forme juridique reste la même (c’est toujours une SCI, avec ses statuts et ses associés), mais son imposition change de logique. Si tu veux revoir les différences entre les deux régimes, on les détaille dans notre comparatif SCI à l’IR ou à l’IS.

La tolérance des 10 % : comment elle se calcule

La règle vient de la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330, reprise au § 40 du BOI-BIC-CHAMP-40-20). Une société civile non agricole qui exerce une activité commerciale accessoire reste à l’IR tant que le montant hors taxes de ses recettes commerciales n’excède pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Le calcul, exercice par exercice

Le ratio compare les loyers meublés (hors taxes) à l’ensemble des recettes de la SCI (loyers nus plus loyers meublés). Tu fais le calcul pour chaque exercice.

Exemple : une SCI encaisse 40 000 € de loyers nus par an. Pour rester sous 10 %, ses loyers meublés ne peuvent pas dépasser 4 444 € par an, soit environ 370 € par mois. À peine un petit studio. On comprend vite que la tolérance couvre un meublé marginal. Monter un vrai parc meublé dans une SCI à l’IR, c’est hors de portée.

Un dépassement ponctuel peut être lissé sur quatre ans

Le § 330 du BOI-IS-CHAMP-10-30 prévoit une seconde chance. Si le seuil est franchi une année, la SCI garde le bénéfice de la tolérance quand la moyenne des recettes commerciales de l’année et des trois années précédentes ne dépasse pas 10 % de la moyenne des recettes totales sur la même période. Pour une société créée depuis moins de quatre ans, la moyenne se calcule depuis sa création.

Prends une SCI qui a encaissé 3 000 € de loyers meublés sur 43 000 € de recettes totales pendant trois ans. L’année suivante, elle monte à 6 000 € sur 46 000 €, soit 13 %. Sur quatre ans, on obtient 15 000 € de recettes meublées pour 175 000 € de recettes totales, soit 8,57 %. La tolérance tient.

Ce qu’a jugé le Conseil d’État fin 2025

Dans une affaire où une SCI avait dépassé le seuil certaines années, l’administration soutenait qu’un dépassement lui faisait perdre la tolérance aussi pour les années suivantes. Le Conseil d’État a tranché le 23 décembre 2025 (n° 503043) : la condition des 10 % s’apprécie exercice par exercice. Une SCI qui repasse sous le seuil peut de nouveau en profiter.

Attention quand même. Chaque bascule a un prix. L’entrée à l’IS est un changement de régime qui peut rendre imposables les résultats pas encore taxés. Et la sortie de l’IS, quand la SCI repasse sous le seuil, entraîne en principe les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise (article 221, 2 du CGI) : les plus-values latentes de l’immeuble peuvent être taxées tout de suite, et les bénéfices et réserves de la société sont réputés distribués aux associés (article 111 bis).

Jouer au yo-yo autour des 10 % coûte donc cher. Fais chiffrer la situation par un expert-comptable avant de signer un bail meublé dans une SCI à l’IR.

Ce que l’IS change concrètement

L’IS a de vrais atouts pendant la phase de location. Le problème arrive à la revente et au moment de sortir l’argent de la société.

Pendant la location : l’amortissement efface souvent l’impôt

À l’IS, la SCI déduit ses charges réelles et amortit le bâti et le mobilier. Exemple : un T2 meublé acheté 200 000 € frais compris, dont 40 000 € de terrain non amortissable (hypothèse). La partie bâtie, 160 000 €, est amortie sur 30 ans, soit 5 333 € par an. Le logement rapporte 9 600 € de loyers (800 € par mois). Avec 2 400 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) et 3 000 € d’intérêts d’emprunt, le résultat sort à moins 1 133 €. Pas d’IS à payer, et le déficit se reporte sur les bénéfices suivants.

Quand il y a un bénéfice, l’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale coche en général ces cases.

À la revente : une plus-value calculée sans abattement

À l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements pratiqués. Les abattements pour durée de détention des particuliers ne s’appliquent pas.

Reprends le T2. Revendu 240 000 € au bout de 15 ans, il a été amorti de 80 000 €. Sa valeur nette comptable tombe à 120 000 €, et la plus-value taxable monte à 120 000 €. L’IS dessus : 6 375 € sur les 42 500 premiers euros, plus 19 375 € sur le reste, soit 25 750 €. Si les associés veulent ensuite se verser le bénéfice net, soit 94 250 €, sous forme de dividendes, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % prend encore 29 594,50 €. Cumul : plus de 55 000 € d’impôts sur cette sortie, hors résultat courant et frais de vente.

Ça pique.

Critère	SCI à l’IR (location nue)	SCI à l’IS (location meublée)
Imposition des loyers	Revenus fonciers chez les associés	IS au niveau de la société (15 % puis 25 %)
Amortissement du bien	Non	Oui, bâti et mobilier
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, abattements pour durée de détention	Calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement
Sortie de trésorerie	Pas d’imposition supplémentaire	Dividendes taxés (PFU de 31,4 %)
Comptabilité	Simple	Comptabilité commerciale complète

Les autres façons de louer meublé

Si ton projet est vraiment meublé, mieux vaut choisir la structure en fonction de ça dès le départ. Trois options sortent du lot.

Le LMNP en nom propre

Pour un premier meublé, c’est presque toujours la solution la plus simple. Tu es loueur meublé non professionnel si les recettes de ton foyer restent sous 23 000 € par an, ou sous le total des autres revenus d’activité du foyer. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour la location meublée longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Au réel, tu amortis le bien comme une société. Tout le détail est dans notre guide sur le statut de loueur meublé non professionnel.

À la revente, tu restes dans le régime des plus-values des particuliers, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une nuance depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions. Le régime reste plus doux que l’IS, et notre article sur la fiscalité de la plus-value immobilière explique le mécanisme des abattements.

La SARL de famille à l’IR

C’est l’outil pensé pour louer meublé à plusieurs. Une SARL constituée entre membres d’une même famille (parents et enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs) peut opter pour l’impôt sur le revenu, à l’unanimité des associés (article 239 bis AA du CGI). Les associés déclarent alors leur quote-part en BIC, et peuvent relever du statut LMNP.

La SCI à l’IS assumée

Elle peut se défendre pour un investisseur qui veut capitaliser dans la société sans distribuer, rembourser ses emprunts avec des loyers peu taxés et garder les biens longtemps. Il faut juste accepter le coût de sortie et une comptabilité plus lourde. Avant de te lancer, relis les avantages et inconvénients d’une SCI en gardant ce scénario en tête.

Ta SCI loue déjà en nu : comment ajouter un meublé sans risque

Le scénario le plus courant, c’est la SCI familiale qui détient deux ou trois logements loués vides et qui veut meubler un studio. Avant de signer, fais tes comptes.

• Calcule le ratio sur l’année en cours avec les loyers prévus, hors taxes, et garde une marge sous les 10 %.
• Vérifie la moyenne sur quatre ans si tu risques de dépasser une année.
• Relis l’objet social des statuts. Une activité commerciale n’y figure pas en général, et un associé minoritaire peut le reprocher au gérant.
• Si le meublé doit peser plus, sors-le de la SCI : le logement peut être acheté en nom propre et loué en LMNP.

Côté bail, le meublé obéit à ses propres règles (durée d’un an, ou neuf mois pour un étudiant, inventaire, liste minimale de mobilier). Notre fiche pour sécuriser un bail de location meublée les reprend une par une.

Notre avis : pour un ou deux meublés, le LMNP en direct gagne presque à chaque fois. La SCI à l’IS ne devient intéressante que pour un projet patrimonial long, avec une trésorerie qui reste dans la société.

Questions fréquentes

Sources

• BIC – Champ d’application et territorialité – Location meublée – Régime fiscal (BOFiP)
• Impôt sur les sociétés (IS) (Service Public Entreprendre)