Fiscalité d’un bien immobilier hors de France : les règles à connaître

Si tu es résident fiscal français, tu déclares en France les revenus de ton bien situé à l’étranger, même quand ils sont déjà taxés sur place. C’est la convention fiscale entre la France et le pays du bien qui décide de la suite. Soit ces loyers sont exonérés en France mais font monter ton taux sur tes autres revenus, soit ils sont taxés en France avec un crédit d’impôt qui efface la double imposition.

Le reste suit la même logique : plus-value, IFI, comptes bancaires ouverts là-bas. Voici comment tout ça s’articule, et ce que tu dois vérifier avant de remplir la moindre case.

Pourquoi le fisc français s’intéresse à ton bien à l’étranger ?

Parce qu’un résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus, où qu’ils soient perçus. Ton appartement à Lisbonne ou ta maison en Floride n’échappe pas à la règle. Les loyers doivent apparaître dans ta déclaration, même si tu les touches sur un compte local et même si tu as déjà payé l’impôt du pays.

Le pays où se trouve le bien veut aussi sa part. Dans la plupart des conventions, c’est lui qui garde le droit de taxer les loyers. Les avantages d’un investissement immobilier à l’étranger se jugent donc après impôt des deux côtés.

D’où le risque de payer deux fois. C’est exactement ce que règlent les conventions fiscales bilatérales signées par la France. Sans convention, la brochure pratique de l’administration est claire : les revenus sont imposables en France, sans élimination de la double imposition. Autrement dit, tu paies dans les deux pays.

Exonération avec taux effectif ou crédit d’impôt : quelle méthode s’applique ?

Dans la plupart des conventions, les revenus d’un immeuble sont imposables dans le pays où il se trouve. Pour éviter que la France taxe une seconde fois, chaque convention prévoit l’une de ces deux méthodes.

L’exonération avec taux effectif

Tes loyers étrangers ne sont pas imposés en France. Mais le fisc les ajoute à tes revenus pour calculer le taux moyen qu’il applique à tes revenus français. Résultat : zéro impôt français sur le loyer lui-même, et un taux un peu plus élevé sur ton salaire ou tes autres loyers.

C’est souvent là que les propriétaires tombent de haut. Ils pensaient que « exonéré » voulait dire « sans effet ».

Le crédit d’impôt égal à l’impôt français

Ici, les loyers sont bien imposés en France. Tu obtiens ensuite un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. Dans les faits, l’impôt français sur ces loyers est neutralisé, mais ils pèsent eux aussi sur le taux appliqué au reste de tes revenus. Selon la brochure fiscale, cet impôt français couvre en général l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Et le crédit suppose que l’impôt étranger ait été réellement payé.

Il existe une troisième variante, plus rare pour l’immobilier : un crédit égal à l’impôt payé à l’étranger, plafonné à l’impôt français. L’excédent éventuel ne t’est jamais remboursé et ne s’impute pas sur l’impôt dû pour tes autres revenus.

Méthode	Ce que fait la France	Méthode générale de la convention (brochure 2026)
Exonération avec taux effectif	N’impose pas les loyers, mais les retient pour le taux	Belgique, Portugal, Grèce, Maroc, Tunisie, Thaïlande
Crédit d’impôt égal à l’impôt français	Impose les loyers puis efface cet impôt par un crédit	Espagne, Italie, Allemagne, Suisse, Royaume-Uni, États-Unis

La brochure classe les pays selon la méthode générale de leur convention, et l’article sur les biens immobiliers peut prévoir autre chose. Ce tableau donne donc une tendance. Avant de déclarer, ouvre la convention elle-même et lis l’article sur les revenus immobiliers, puis celui sur l’élimination des doubles impositions. Une convention peut traiter différemment les loyers, les plus-values ou les biens détenus via une société. Si ton bien est logé dans une société locale, le traitement peut être tout autre.

Comment déclarer les loyers d’un bien à l’étranger ?

Tout part du formulaire 2047, la déclaration des revenus de source étrangère. Tu y indiques l’adresse du bien, le pays et les montants. Ensuite, la ventilation dépend de la méthode prévue par la convention.

• Méthode du taux effectif : les loyers se reportent uniquement en case 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la déclaration 2042 C.
• Méthode du crédit d’impôt égal à l’impôt français : tu calcules ton revenu foncier comme pour un bien en France (déclaration 2044 si tu es au réel), tu le reportes en case 4BA ou 4BE de la 2042, puis tu indiques en case 4BL ou 4BK le montant des seuls revenus de source étrangère.

Deux détails qui évitent des erreurs. Les loyers encaissés en devises se convertissent en euros au cours du jour où tu les as perçus. Et l’impôt payé à l’étranger ne se déduit pas du revenu déclaré, il ne joue que par le crédit d’impôt.

Le régime réel ou le micro-foncier se choisissent avec les mêmes seuils que pour un bien en France, soit 15 000 € de loyers bruts maximum pour le micro. Si tu loues meublé, la logique change : il s’agit alors de revenus de location meublée, avec leurs propres cases. Et si ton bien est loué toute l’année par une agence locale, garde chaque relevé. C’est ta seule preuve des montants si le fisc pose une question.

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux loyers étrangers ?

Pour un bien en France, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un bien à l’étranger, la réponse dépend du sort que la convention réserve à ces loyers.

Trois cas possibles.

• Exonération avec taux effectif : tes loyers ne sont pas imposés en France, donc pas de prélèvements sociaux français dessus.
• Crédit d’impôt égal à l’impôt français : la brochure fiscale précise que cet impôt français comprend en général les prélèvements sociaux. Le crédit les couvre donc aussi.
• Crédit d’impôt égal à l’impôt étranger : les prélèvements sociaux français restent dus sur ces loyers.

Un cas à part concerne ceux qui sont affiliés à la sécurité sociale d’un autre pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Depuis la jurisprudence de Ruyter, ils ne paient pas la CSG ni la CRDS sur leurs revenus du patrimoine. Ils doivent seulement le prélèvement de solidarité.

Si ta situation mélange plusieurs pays ou plusieurs régimes, fais confirmer le calcul par ton service des impôts avant de valider.

Que se passe-t-il quand tu revends le bien ?

La plus-value réalisée sur un bien à l’étranger suit en principe le même partage que les loyers du même bien. Si la convention réserve l’imposition au pays du bien, la France l’exonère ou la prend en compte selon la méthode prévue. Si elle est imposable en France, tu dois déposer une déclaration 2048-IMM dans le mois qui suit la vente.

En France, la plus-value immobilière d’un particulier est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux (17,2 % pour un bien situé en France). Les abattements pour durée de détention exonèrent l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Si le pays du bien a déjà prélevé un impôt sur cette plus-value, tu peux le déduire de l’impôt français dans la limite prévue par la convention. Le crédit ne peut pas dépasser l’impôt français dû sur cette même plus-value. Et s’il est plus élevé, la différence est perdue.

Le calendrier compte aussi. Le pays du bien a ses propres délais et ses propres formalités pour la vente. Garde l’acte de vente et la preuve du paiement de l’impôt étranger, tu en auras besoin pour le crédit.

Ton bien à l’étranger entre-t-il dans l’IFI ?

Oui. Un résident fiscal français paie l’IFI sur ses biens et droits immobiliers situés en France et à l’étranger, dès que leur valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Ta maison en Espagne s’additionne donc à ta résidence principale et à tes locations françaises. Tu la déclares pour sa valeur vénale au 1er janvier, dettes déductibles en moins dans les conditions habituelles. Le barème démarre dès 800 000 € une fois le seuil franchi, et une décote s’applique entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

Certaines conventions traitent aussi de la fortune, pas seulement des revenus. Regarde si la tienne contient un article sur ce sujet. Et si tu envisages de loger tes biens dans une société, lis d’abord ce qu’une SCI change vraiment pour l’IFI. Tu verras que l’effet est souvent plus faible qu’annoncé.

Faut-il déclarer le compte bancaire ouvert sur place ?

Oui, et c’est l’oubli le plus coûteux du dossier. Beaucoup de propriétaires ouvrent un compte local pour encaisser les loyers, payer les charges ou financer leur achat sur place. Ce compte doit être déclaré chaque année avec ta déclaration de revenus, sur le formulaire 3916.

L’obligation vise tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l’étranger dans l’année. Une déclaration par compte.

L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré, portée à 10 000 € si le pays n’a pas signé avec la France de convention d’assistance administrative. Et si des revenus passés par ce compte n’ont pas été déclarés, une majoration pouvant aller jusqu’à 80 % des droits dus peut s’ajouter. Une case oubliée peut donc coûter bien plus que l’impôt lui-même.

Par où commencer avant d’acheter ou de déclarer ?

Commence par la convention, avant même le rendement affiché. La fiscalité fait partie des risques d’un achat immobilier à l’étranger que l’on sous-estime le plus. Lis l’article sur les revenus immobiliers, puis celui sur l’élimination des doubles impositions. Tu sauras en dix minutes si tes loyers seront exonérés avec taux effectif ou imposés avec crédit d’impôt.

Ensuite, fais le calcul complet. L’impôt local, l’effet sur ton taux français, l’IFI si ton patrimoine approche 1,3 million, la plus-value à la revente. C’est le même raisonnement que pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif en France, avec une couche fiscale en plus.

Si le montage se complique (société locale, usufruit, plusieurs pays), fais valider ta déclaration par un fiscaliste qui connaît la convention concernée. Le coût d’un rendez-vous reste faible face à une double imposition non corrigée.

FAQ

Dois-je payer la taxe foncière française pour un bien situé à l’étranger ?

Non. La taxe foncière française ne concerne que les biens situés en France. Ton bien étranger supporte les impôts locaux de son pays, qui varient beaucoup d’un État à l’autre.

Si mes loyers sont exonérés en France, dois-je quand même les déclarer ?

Oui. Avec la méthode du taux effectif, les loyers ne sont pas imposés en France mais ils servent à calculer le taux appliqué à tes autres revenus. Tu les déclares sur la 2047 et en case 4EA ou 4EB de la 2042 C.

Que se passe-t-il si le pays de mon bien n’a pas de convention avec la France ?

Sans convention, les revenus sont imposables en France et la double imposition n’est pas éliminée. Tu paies donc l’impôt local et l’impôt français sur les mêmes loyers. C’est un point à vérifier avant d’acheter.

L’impôt payé à l’étranger peut-il être remboursé s’il dépasse l’impôt français ?

Non. Le crédit d’impôt est plafonné à l’impôt français dû sur ces revenus. L’excédent n’est ni remboursé ni imputable sur l’impôt de tes autres revenus.

Sources

• Déclaration des revenus de source étrangère ou encaissés à l’étranger n° 2047 (brochure pratique IR 2026, impots.gouv.fr)
• Notice 2047-NOT revenus 2025 : revenus encaissés à l’étranger par un contribuable domicilié en France