Investissement immobilier : quelle première étape avant d’acheter ?

Avant les annonces, il te faut un chiffre : la mensualité que la banque acceptera de te prêter. Tant que tu ne la connais pas, chaque visite est une loterie. Et ce chiffre se calcule en une heure, avec deux règles que toutes les banques appliquent : 35 % de taux d’effort et 25 ans de durée maximum.

Pourquoi ton budget d’emprunt passe avant tout le reste ?

La plupart des débutants commencent à l’envers. Ils épluchent les annonces, visitent, se projettent dans les travaux, puis découvrent chez le banquier que le dossier ne passe pas. Le refus tombe après des semaines perdues, parfois après une offre d’achat déjà signée.

Depuis le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’imposent à toute banque qui te prête pour financer un investissement locatif. Tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de tes revenus. La durée du prêt est plafonnée à 25 ans, ou 27 ans avec un différé de deux ans dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût total. Le HCSF du 15 septembre 2026 a laissé ces règles inchangées.

Les banques gardent une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle. Mais 70 % de cette marge est réservée aux acheteurs d’une résidence principale. Pour un investisseur locatif, la fenêtre est étroite. Compte sur les 35 %, pas sur l’exception.

Donc ton premier calcul, c’est celui-là.

Comment calculer ta capacité d’emprunt en une heure ?

Pas besoin de rendez-vous pour cette première passe. Il te faut tes trois derniers relevés de compte et une calculatrice.

1. Additionne tes revenus nets mensuels : salaire, pension, loyers déjà perçus.
2. Liste toutes tes mensualités de crédit en cours (auto, conso, résidence principale).
3. Multiplie tes revenus par 0,35 et retire les mensualités en cours. Le résultat, c’est la mensualité maximale de ton futur prêt.
4. Entre ce montant dans un simulateur de prêt sur 20 ou 25 ans pour obtenir le capital empruntable au taux du jour.

Prenons 3 400 € de revenus nets et 300 € de crédit auto. 3 400 × 0,35 = 1 190 €. Moins les 300 €, il reste 890 € de mensualité possible. C’est ce chiffre qui fixe le prix maximum du bien, quelle que soit ton envie.

Et le loyer du futur logement ? La banque en tiendra compte, mais seulement en partie, et chaque banque a sa propre méthode pour le locatif. Fais d’abord ton calcul sans lui. Si ça passe, tu as une marge de sécurité. Si le loyer est indispensable pour boucler, c’est déjà un signal.

Reste le poste que les débutants oublient : les frais d’acquisition. Dans l’ancien, ils pèsent entre 7 et 8 % du prix. Depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements ont relevé leur droit de mutation de 4,50 % à 5 %, ce qui porte la taxe globale à 6,31 % jusqu’au 31 mars 2028. Seuls les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse. En locatif, tu la paies.

Sur un bien à 150 000 €, prévois donc 10 500 à 12 000 € de frais, que la banque te demandera le plus souvent de couvrir avec ton apport. Investir sans apport personnel reste possible, mais sur un dossier sans faille.

Quelle stratégie choisir une fois le budget connu ?

Avec un chiffre en main, le choix du bien découle du budget au lieu de le précéder. Un budget de 120 000 € frais compris ne finance pas le même projet qu’un budget de 250 000 €. Trois questions à régler avant la première visite.

Location vide ou meublée ?

En vide, le bail dure 3 ans et le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. En meublé, le bail dure 1 an (9 mois pour un étudiant) et le dépôt peut monter à 2 mois. Le meublé tourne plus vite, donc tu reloues plus souvent, avec l’état des lieux et le ménage qui vont avec.

Côté impôts, les deux mondes ne se ressemblent pas. La location vide relève des revenus fonciers : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers, ou régime réel pour déduire les travaux et créer un déficit foncier imputable sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an.

Le meublé relève des BIC : micro-BIC avec 50 % d’abattement jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, ou réel avec amortissement du bien sous le statut LMNP. Détail qui compte, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, contre 17,2 % en vide.

Ancien avec travaux ou bien prêt à louer ?

Un bien à rénover s’achète moins cher, mais il te demande de chiffrer les travaux avant de faire une offre. Si personne autour de toi ne sait piloter des artisans ni lire un devis, un bien prêt à louer coûte plus cher à l’achat mais t’évite le dérapage de chantier qui mange la rentabilité des deux premières années.

Les travaux ont quand même deux atouts. Ils se déduisent des loyers au régime réel, et peuvent créer un déficit foncier qui baisse ton impôt. Et quand ils représentent au moins 10 % du coût total, la banque peut t’accorder le différé de deux ans qui porte la durée à 27 ans.

Petite surface ou grand logement ?

Pour un premier achat, le studio ou le T2 reste le plus simple à financer et à relouer. Vérifie juste la surface : un logement doit offrir au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, pour être loué. Une « chambre de bonne » de 7 m² sous plafond bas ne passe donc pas, sauf si sa hauteur lui donne au moins 20 m³.

Comment lire le marché local avant de visiter ?

Ton budget te dit combien. Le marché te dit où. Avant de pousser la porte d’une agence, passe deux soirées sur les annonces de location du secteur visé. Compte les logements proposés, note les loyers demandés et regarde combien de temps une annonce reste en ligne. Un quartier où les T2 partent en trois jours te garantit presque le remplissage. Un quartier où les annonces s’empilent depuis un mois te promet de la vacance.

Regarde la lettre du DPE avant le prix. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le Sénat a adopté un projet de report en juillet 2026, mais rien n’est voté définitivement. Un T2 classé F à prix cassé, c’est un chantier de rénovation énergétique à chiffrer avant de signer, pas une bonne affaire.

Pour le prix, ne te fie pas aux annonces, elles affichent ce que les vendeurs espèrent. Les ventes réellement signées sont publiques dans la base « Demande de valeurs foncières » de l’administration fiscale. Tu y vois le prix au mètre carré payé rue par rue. C’est ton argument de négociation.

Dans quel ordre enchaîner les étapes après le calcul ?

Une fois la mensualité connue, le parcours devient linéaire. Chaque étape ferme la précédente.

1. Calcul de ta capacité d’emprunt avec la règle des 35 %.
2. Rendez-vous avec ta banque ou un courtier pour une simulation écrite, à montrer aux vendeurs.
3. Choix de la stratégie : vide ou meublé, travaux ou non, surface.
4. Étude du secteur : loyers, délais de location, prix réellement payés, DPE.
5. Visites, puis offre d’achat au prix justifié par les ventes passées.
6. Compromis avec condition suspensive de prêt, puis dépôt de la demande de crédit.

Le point 2 change tout face aux vendeurs. Un acheteur qui annonce « ma banque me suit jusqu’à 180 000 € » passe devant celui qui « va voir ». À budget égal, c’est souvent lui qui signe.

FAQ

Faut-il un apport pour un premier investissement locatif ?

Aucune loi ne l’impose. Dans la pratique, la banque demande le plus souvent de couvrir au moins les frais d’acquisition, soit 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Un financement à 110 % existe encore pour les dossiers solides, mais il réduit ta marge sur le taux d’effort.

Peut-on investir avec un crédit de résidence principale en cours ?

Oui, à condition que l’ensemble de tes mensualités, résidence principale comprise, reste sous 35 % de tes revenus. C’est ce calcul global qui bloque la plupart des projets. Si tu es juste au-dessus, un rachat ou un allongement du prêt existant peut dégager de la place.

Faut-il passer par un courtier pour un premier achat ?

Ce n’est pas obligatoire. Un courtier compare les banques et connaît celles qui acceptent les profils investisseurs, ce qui fait gagner du temps sur un premier dossier. Mais ta propre banque, qui connaît déjà tes comptes, reste souvent la plus rapide pour une simulation écrite.

Quelle différence entre capacité d’emprunt et budget d’achat ?

La capacité d’emprunt, c’est le capital que la banque te prête. Le budget d’achat, c’est ce capital plus ton apport, moins les frais d’acquisition et le coût des travaux. Sur 150 000 € empruntables avec 15 000 € d’apport, ton bien ne peut pas dépasser 150 000 € environ une fois les frais retirés.

Sources

• Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (HCSF)
• Immobilier : les frais de notaire augmentent dans l’ancien (UFC-Que Choisir)