Frais de notaire d’une vente immobilière : taux 2026 et calcul

Pour un logement ancien, compte environ 7,5 à 8 % du prix en frais de notaire en 2026. Dans le neuf vendu par un promoteur, on tombe plutôt autour de 2 à 2,5 %. La grosse part de ces sommes ne va pas au notaire mais aux impôts. Et c’est l’acheteur qui paie, sauf accord contraire.

Que paies-tu vraiment quand on parle de frais de notaire ?

Le mot est trompeur. Sur un chèque de frais de notaire, le notaire ne garde qu’une petite partie. Le reste, il le collecte pour l’État et les collectivités, ou il le reverse aux organismes qui lui ont fourni des pièces.

Le total se découpe en trois blocs.

• Les droits de mutation (on dit aussi droits d’enregistrement). C’est l’impôt payé au moment où le bien change de propriétaire. Il part au département, à la commune et à l’État.
• Les émoluments du notaire. C’est sa rémunération, fixée par un barème national, plus la TVA. Il y ajoute un forfait pour les formalités de publication.
• Les débours. Ce sont les sommes que le notaire avance pour ton compte : extraits cadastraux, état hypothécaire, documents d’urbanisme, frais de syndic pour un appartement en copropriété. Leur montant dépend du dossier.

Il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix avec un minimum de 15 €. Elle rémunère le service de publicité foncière qui inscrit la vente au fichier immobilier.

Combien coûtent les droits de mutation dans l’ancien en 2026 ?

Dans l’ancien, les droits de mutation pèsent à eux seuls autour de 6,3 % du prix. Ils additionnent trois taux.

Composante	Taux	Pour qui
Droit départemental	5 % dans la plupart des départements (4,50 % avant avril 2025)	Département
Taxe communale additionnelle	1,20 %	Commune
Frais d’assiette et de recouvrement	2,37 % du droit départemental	État
Total avec un département à 5 %	6,3185 %

Avec un département resté à 4,50 %, le total tombe à 5,80665 %. Sur un bien à 250 000 €, l’écart dépasse 1 270 €. Ça ne fait pas tout basculer, mais ça paie un déménagement.

D’où vient la hausse votée depuis 2025 ?

La loi de finances pour 2025 a permis aux conseils départementaux de relever leur droit de 4,50 % à 5 % au maximum, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Une trentaine de départements l’ont fait dès avril 2025. Les autres ont suivi par vagues, et au 1er juin 2026 on en comptait 88 au taux de 5 %. L’Indre fait figure d’exception avec un droit maintenu à 3,80 %.

Ce qui compte, c’est la date de l’acte authentique chez le notaire, pas celle du compromis de vente. Si ton compromis est signé avant une hausse et l’acte après, c’est le nouveau taux qui s’applique.

Et la hausse n’est pas éternelle. Sauf nouvelle loi, le plafond de 4,50 % revient pour les actes signés après le 31 mars 2028.

Les primo-accédants échappent-ils à la hausse ?

Oui, en partie. Le relèvement ne s’applique pas si tu achètes ta future résidence principale et que tu n’as pas été propriétaire de ta résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’acte. Tu restes alors à l’ancien taux départemental. Tu paies quand même les droits de mutation, juste sans le demi-point supplémentaire. Un investisseur qui achète pour louer paie donc le plein taux, une ligne de plus dans les impôts d’un investissement locatif.

Pense à le signaler au notaire dès le compromis. C’est à toi de remplir les conditions et de pouvoir le prouver.

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

La rémunération du notaire suit un barème national dégressif, appliqué tranche par tranche sur le prix de vente. Tous les notaires appliquent les mêmes taux.

Tranche du prix	Taux HT	Taux TTC
De 0 à 6 500 €	3,870 %	4,644 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %	1,9152 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %	1,2768 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %	0,9588 %

Pour une vente à 200 000 €, ça donne 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC. Les émoluments ne peuvent jamais dépasser 10 % de la valeur du bien, avec un minimum de 90 €. S’y ajoute un forfait de 339,58 € HT pour les formalités de publication.

Une seule marge de manœuvre existe. Pour un bien de plus de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses émoluments proportionnels. Il n’y est pas obligé, mais ses taux de remise doivent être affichés à l’étude. Demande-le avant de choisir ton notaire, c’est la seule ligne qui se discute vraiment.

Pourquoi les frais sont-ils si bas dans le neuf ?

Parce que la TVA est déjà dans le prix. Quand tu achètes un logement neuf à un promoteur, il facture la TVA immobilière, et l’État ne te taxe pas une deuxième fois à plein tarif. Le droit départemental tombe alors à 0,70 %, plus un prélèvement de 2,14 % de ce droit. Ça fait environ 0,715 % du prix au lieu de 6,3 %.

Les émoluments du notaire, eux, ne changent pas. C’est pour ça que la facture totale reste autour de 2 % et pas à zéro.

Attention au terme « neuf ». Un logement acheté à un particulier qui l’a fait construire il y a trois ans et qui l’a déjà habité relève en principe des droits de l’ancien. Le taux réduit vise l’achat auprès d’un professionnel soumis à la TVA.

Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?

L’acheteur. Le Code civil le prévoit à l’article 1593 : les frais d’actes et accessoires de la vente sont à la charge de l’acquéreur. C’est la règle par défaut, qu’il y ait une agence ou que la vente se fasse entre particuliers.

Les parties peuvent prévoir autre chose dans le compromis, par exemple une vente « acte en mains » où le vendeur prend les frais à sa charge. C’est rare et ça se négocie dans le prix. L’adjudication est un cas à part : les frais d’un achat aux enchères suivent leurs propres règles.

Côté vendeur, la facture n’est pas nulle pour autant. Diagnostics, mainlevée d’hypothèque s’il reste un crédit, commission d’agence selon le mandat, et pour une résidence secondaire l’impôt sur la plus-value immobilière : tout ça reste pour lui.

Ces postes sont détaillés dans l’article sur les frais liés à la vente d’un bien.

Comment estimer tes frais de notaire avant de signer ?

Le plus simple, c’est de faire le calcul toi-même une fois, à la main. Après, tu sais lire n’importe quel devis.

Prenons un appartement ancien à 250 000 € dans un département à 5 %, sans remise du notaire.

• Droits de mutation à 6,3185 % : 15 796 €
• Émoluments TTC selon le barème : 2 874 €
• Forfait de formalités : 339,58 € HT, soit environ 408 € TTC
• Contribution de sécurité immobilière à 0,10 % : 250 €

Total hors débours : environ 19 330 €, soit 7,7 % du prix. Ajoute quelques centaines d’euros de débours selon le dossier, et tu retrouves la fourchette habituelle de l’ancien.

Le même bien acheté neuf à un promoteur ? Les droits passent à environ 1 787 €. Avec les mêmes émoluments, formalités et contribution, le total tourne autour de 5 320 €, un peu plus de 2 % du prix.

Et si tu es primo-accédant dans un département à 5 %, tes droits retombent à 14 517 € au lieu de 15 796 €. Presque 1 280 € d’économie.

Les outils qui t’évitent les erreurs

Service-public.fr propose un simulateur de frais de notaire conçu par l’ANIL. Tu choisis le type d’achat (terrain, ancien, neuf) et le département, et il applique le bon taux. Les notaires ont aussi le leur sur immobilier.notaires.fr. Les résultats restent indicatifs, et seul le décompte du notaire fait foi.

Avant le compromis, demande au notaire une estimation écrite. Vérifie surtout le taux départemental appliqué et, si tu y as droit, que l’exonération primo-accédant est bien prise en compte.

Le mobilier peut-il réduire la note ?

Oui, un peu. Les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation immobiliers, à condition de les lister article par article à leur valeur réelle, avec un prix distinct dans l’acte. Mais une cuisine sur mesure ou des équipements scellés sont des immeubles par destination : ils restent taxés. Et gonfler la valeur du mobilier pour baisser les droits, c’est s’exposer à un redressement. Sur du mobilier courant d’occasion, l’économie se compte en dizaines d’euros, rarement plus.

Les frais ne s’arrêtent pas non plus à l’acte de vente. Si tu finances l’achat par un crédit, la garantie du prêt (hypothèque ou caution) a son propre coût, à intégrer dans ton plan de financement.

FAQ

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Le jour de la signature de l’acte authentique, en même temps que le prix. Le notaire te demande de virer la somme sur le compte de l’étude quelques jours avant. Le compte précis arrive après, une fois les formalités terminées, et le trop-perçu éventuel t’est rendu.

Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?

C’est possible, mais les banques préfèrent que tu les paies avec ton apport. Un dossier qui finance aussi les frais demande en général un profil solide. Renseigne-toi auprès de plusieurs établissements avant de bâtir ton plan.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pas pour ta résidence principale. Pour un bien que tu revends un jour avec une plus-value, ils s’ajoutent au prix d’achat et réduisent la plus-value taxable. Pour un bien loué, le traitement dépend du régime fiscal de la location, vérifie-le avec ton notaire ou un expert-comptable.

Le taux de 5 % s’applique-t-il partout en France ?

Presque partout. Au 1er juin 2026, 88 départements appliquent 5 % et l’Indre reste à 3,80 %. Les autres restent sous 5 %. Le simulateur de service-public.fr applique automatiquement le taux du département que tu choisis.

Sources

• Frais de notaire : frais d’achat immobilier (frais d’acquisition)
• Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements