Acheter en nue-propriété, c’est payer les murs d’un logement sans son usage pendant 15 à 20 ans. Un bailleur, le plus souvent social, détient l’usufruit temporaire : il loue, encaisse les loyers et paie les charges courantes. Toi, tu paies environ 60 % de la valeur du bien et tu ne touches rien pendant toute la durée. À l’échéance, tu récupères la pleine propriété sans formalité ni impôt à payer.
Qu’est-ce que tu achètes vraiment en nue-propriété ?
Un droit de propriété amputé. Le droit sur un logement se découpe en deux morceaux : l’usufruit (habiter le bien ou le louer et garder les loyers) et la nue-propriété (être propriétaire du bien lui-même). Quand tu achètes la nue-propriété, tu prends le second morceau. Le premier reste à quelqu’un d’autre pendant une durée fixée dans l’acte. Ce découpage sert aussi à transmettre ou à acheter à deux générations, comme dans un achat en démembrement de propriété en famille.
Dans la pratique, presque toutes les offres vendues aux particuliers passent par l’usufruit locatif social, souvent abrégé ULS. Un promoteur construit un programme neuf. Il vend la nue-propriété des appartements à des investisseurs privés et l’usufruit à un bailleur social, qui loue les logements à des ménages sous plafond de ressources.
Ce montage est encadré par les articles L. 253-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La convention d’usufruit doit durer au moins quinze ans. En Île-de-France, ce minimum est passé à dix-sept ans depuis le 1er juin 2022.
Pendant toute cette période, tu ne peux ni habiter le logement ni le louer toi-même. Ton argent dort dans la pierre, et il n’en sort qu’à la date prévue ou si tu revends.
Combien coûte une nue-propriété par rapport à la pleine propriété ?
Sur un démembrement de quinze à vingt ans, la pratique des promoteurs valorise la nue-propriété à 60 % du prix et l’usufruit à 40 %. Sur un appartement affiché 250 000 € en pleine propriété, tu signerais donc autour de 150 000 €. Les 100 000 € d’écart correspondent en gros à la valeur des loyers nets de charges et d’entretien que le bailleur encaissera à ta place.
Attention, cette clé 60/40 est contractuelle. Elle sort de la négociation entre le promoteur et le bailleur, pas d’un barème légal, et l’administration fiscale n’est pas tenue de la reprendre. Une durée plus longue fait baisser ton prix d’achat. Mais tu attends plus longtemps avant de pouvoir habiter, louer ou vendre librement.
Le ticket d’entrée reste élevé. Le rapport du 119e Congrès des notaires relève des prix minimums d’environ 80 000 à 100 000 € pour un lot en nue-propriété. Et un appartement neuf vendu trop cher reste trop cher, même avec 40 % de moins.
Qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière ?
En usufruit locatif social, le bailleur prend en charge presque tout pendant la convention. Il paie seul les provisions de charges courantes de la copropriété et les travaux votés hors budget en assemblée générale. Il est aussi, de droit, ton représentant aux assemblées et vote à ta place, sauf pour les travaux d’amélioration et la suppression du poste de gardien.
La taxe foncière, elle, est en principe mise à la charge du bailleur par la convention. Lis quand même la clause, car c’est elle qui fixe la règle dans ton dossier.
Du coup, ta trésorerie ne bouge plus après l’achat. Le locataire, les éventuels impayés et les appels de fonds de la copropriété sont l’affaire du bailleur. Ton seul flux sortant, si tu as emprunté, c’est la mensualité du crédit. Choisis bien la durée de ton crédit immobilier par rapport à celle de l’usufruit.
Quelle fiscalité pour l’acheteur en nue-propriété ?
C’est là que le montage plaît aux contribuables déjà bien imposés. Le plus intéressant reste la sortie de l’IFI. La déduction des intérêts, elle, demande un peu de calcul.
Pas de loyers, donc pas d’impôt sur des loyers
Tu ne perçois aucun revenu pendant la convention, donc rien à déclarer en revenus fonciers pour ce bien. Les loyers sont imposés chez le bailleur. Si tu as déjà des revenus fonciers élevés, tu évites d’en empiler de nouveaux sur une tranche d’imposition déjà haute.
La nue-propriété sort de ton IFI
Pour l’impôt sur la fortune immobilière, la règle générale veut que l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire qui ne tire aucun revenu du bien n’a, en principe, rien à déclarer. Des exceptions existent, surtout dans les démembrements familiaux ou légaux, mais l’achat en ULS n’entre en principe dans aucune d’elles. Ton logement ne pèse donc pas dans ton patrimoine taxable tant que dure l’usufruit.
Les intérêts d’emprunt se déduisent de tes autres revenus fonciers
Si tu finances l’achat à crédit, les intérêts sont déductibles de tes autres revenus fonciers, à condition que l’usufruit soit détenu par un organisme HLM, une société d’économie mixte ou un organisme agréé. Tu peux détenir la nue-propriété en direct ou via une société civile non soumise à l’IS.
Le déficit créé par ces seuls intérêts ne s’impute que sur tes revenus fonciers, alors qu’une partie d’un déficit foncier classique peut s’imputer sur ton revenu global. Sans aucun autre revenu foncier, cet avantage ne te sert à rien. Fais le calcul avec ta situation réelle avant de signer.
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
À l’échéance, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre tes mains, sans fiscalité. Tu n’as rien à racheter et pas d’acte à signer. La loi organise aussi la sortie du locataire en place, en trois temps.
- Un an avant la fin, le bailleur rappelle à toi et au locataire les règles qui s’appliquent.
- Au plus tard six mois avant, tu fais savoir au locataire par lettre recommandée si tu lui proposes un nouveau bail.
- Trois mois avant, si le locataire n’a pas signé avec toi et reste sous les plafonds de ressources, le bailleur doit lui proposer un logement adapté.
Le bail en cours prend fin de plein droit à l’extinction de l’usufruit. Le locataire ne perd son droit d’occupation que s’il a refusé à la fois ton bail et l’offre de relogement du bailleur.
Ensuite, le logement est à toi, libre de toute convention. Si tu penses le revendre, renseigne-toi sur le calcul de la plus-value à la revente avec ton notaire.
Pour une location, il faudra fixer un loyer adapté au marché local, et tes loyers deviennent imposables comme n’importe quel revenu foncier. Pense à le prévoir dans ton calcul de rendement final.
Quels risques regarder avant de signer ?
Le premier risque, c’est le prix d’origine. Un programme neuf mal placé, vendu cher, peut prendre peu de valeur en quinze ans. Compare toujours le prix en pleine propriété affiché avec les ventes récentes du quartier.
Le deuxième, c’est l’immobilisation. Tu restes propriétaire et tu peux revendre ta nue-propriété avant le terme. Mais ton acheteur hérite de la même attente, et il faut le trouver. Ne mets dans ce placement que de l’argent dont tu n’auras pas besoin avant l’échéance.
Le troisième touche à l’état du bien au retour. La convention prévoit la libération du logement et sa remise en état. Vérifie ce qu’elle dit exactement, qui constate l’état des lieux final et ce qui se passe pour les provisions de copropriété à l’extinction.
Dernier point : la durée affichée. Un démembrement de dix-sept ou vingt ans ne se compare pas à un quinze ans, même si la décote paraît plus belle. Ramène toujours l’écart de prix au nombre d’années d’attente.
Pour qui l’achat en nue-propriété a-t-il du sens ?
Le profil type décrit par les notaires est un particulier qui n’a pas besoin de revenus immédiats et qui raisonne à long terme. Ce placement colle bien si tu es déjà lourdement taxé sur tes revenus fonciers ou si tu approches du seuil de l’IFI. Il a aussi du sens quand tu prépares ta retraite et que tu veux un logement libre dans quinze ou vingt ans.
Il colle mal si tu as besoin d’un complément de revenu dès maintenant, ou si cet argent risque de te manquer avant l’échéance. Dans ces cas, un investissement locatif classique te conviendra mieux. Et si tu cherches plutôt à acheter un bien occupé avec une rente à verser, regarde du côté du viager immobilier, l’autre façon d’acheter un logement dont tu ne profites pas tout de suite.
FAQ
Est-ce qu’on peut habiter un logement acheté en nue-propriété ?
Non, pas tant que dure l’usufruit. Le droit d’occuper ou de louer appartient à l’usufruitier jusqu’à la date prévue dans l’acte. Tu peux en revanche y emménager dès que la pleine propriété se reconstitue, une fois le locataire parti.
Faut-il payer des frais pour récupérer la pleine propriété ?
Non. L’usufruit temporaire s’éteint de lui-même à son terme et la pleine propriété se reconstitue sans fiscalité. Tu n’as ni droit à payer ni acte à signer pour ça.
Peut-on revendre une nue-propriété avant la fin du démembrement ?
Oui, tu restes propriétaire et tu peux vendre ton droit. L’acheteur reprend la même situation, avec le même usufruitier et la même échéance. Le prix dépendra surtout du nombre d’années restant à courir.
Quelle est la durée minimale d’un usufruit locatif social ?
La convention doit durer au moins quinze ans. L’Île-de-France exige dix-sept ans depuis juin 2022. Dans les faits, les offres courantes tournent entre quinze et vingt ans.
