Quand un immeuble est logé dans une SCI, tu ne transmets jamais le bien lui-même. Tu transmets des parts de la société. Ça change trois choses : la valeur taxée (celle des parts, dettes de la SCI déduites), la souplesse (tu peux donner par petits paquets, au fil des années) et les formalités (statuts, agrément, acte notarié).
La fiscalité, elle, reste celle des donations et successions classiques. Chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, qui se recharge tous les 15 ans. Ajoute à ça un démembrement des parts et le coût d’une transmission peut fondre, parfois jusqu’à zéro.
Ce guide passe en revue la mécanique, les chiffres officiels et un cas type calculé ligne par ligne. Pour un montage réel, le notaire est obligatoire pour la forme, et franchement utile sur le fond.
Donner des parts ou attendre la succession
Deux chemins existent. Le premier, c’est la donation de parts de ton vivant : tu choisis le moment, les bénéficiaires et la quantité. Le second, c’est la succession : à ton décès, tes parts entrent dans ton patrimoine et passent à tes héritiers selon les règles légales ou ton testament.
La SCI a un intérêt net par rapport à un bien détenu en direct. Sans société, tes enfants héritent souvent du même appartement en indivision, avec ses risques de blocage : chaque décision importante demande l’accord de tous et chacun peut, en principe, réclamer le partage. Avec une SCI, les statuts fixent qui gère, comment on vote et à quelles conditions on entre ou on sort. C’est d’ailleurs l’une des raisons principales de créer une SCI pour gérer un bien immobilier.
Autre avantage : les parts se divisent à volonté. Tu peux donner 10 % des parts cette année, 10 % dans quelques années, et garder la gérance pendant tout ce temps.
Combien coûte une donation de parts de SCI
La base taxable : la valeur nette des parts
On taxe la valeur vénale des parts au jour de la donation. Pour une SCI immobilière, on part de la valeur de marché des biens, on retire les dettes de la société (emprunt restant dû, comptes courants d’associés à rembourser, dettes fournisseurs) et on divise par le nombre de parts. Exemple : un immeuble estimé 400 000 € avec 100 000 € de crédit restant donne une SCI qui vaut environ 300 000 €.
Attention au compte courant. Si tu as financé la SCI par des apports en compte courant, cette créance t’appartient. Elle ne suit pas les parts données et reste dans ton patrimoine, donc dans ta succession, sauf si tu la donnes aussi.
Les abattements selon le lien de parenté
Avant de calculer les droits, chaque bénéficiaire déduit un abattement qui dépend de son lien avec le donateur. Il s’apprécie par donateur et par donataire, sur une période de 15 ans : deux parents peuvent donc transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits, puis recommencer 15 ans plus tard.
- Enfant (ou ascendant) : 100 000 €.
- Petit-enfant : 31 865 €.
- Arrière-petit-enfant : 5 310 €.
- Époux ou partenaire de Pacs : 80 724 €.
- Bénéficiaire handicapé : 159 325 € en plus de l’abattement de parenté.
Le barème en ligne directe
Au-delà de l’abattement, un enfant paie des droits progressifs : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 €. Sur une part taxable de 40 000 €, ça donne 6 194 € de droits.
Côté réductions de droits, ne compte sur rien. La réduction de 50 % pour un donateur de moins de 70 ans (article 790 du CGI) ne vise plus que les titres d’entreprises transmis sous pacte Dutreil, en pleine propriété. Une SCI qui se contente de louer des logements nus gère un patrimoine et n’exerce pas l’activité opérationnelle exigée, donc pas de réduction. Et l’ancienne réduction pour le donataire parent d’au moins trois enfants a été supprimée pour les donations faites depuis le 1er janvier 2017.
Le démembrement des parts, là où tout se joue
Le montage le plus courant consiste à donner la nue-propriété des parts et à garder l’usufruit. Tu continues à toucher les loyers (ou ta quote-part des bénéfices) et tu votes sur leur affectation. Tes enfants deviennent nus-propriétaires et récupèreront la pleine propriété à ton décès. Le principe est le même que pour un démembrement de propriété sur un bien détenu en direct.
Le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI)
La nue-propriété n’est taxée que sur une fraction de la valeur, fixée par l’âge de l’usufruitier au jour de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Les âges s’entendent en années révolues. Moralité : plus tu donnes tôt, moins la nue-propriété pèse lourd. Un parent de 59 ans transmet la nue-propriété sur 50 % de la valeur, à 72 ans ce sera 70 %.
Ce qui se passe au décès de l’usufruitier
À ton décès, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. Tes enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans payer de droits supplémentaires sur cette réunion (article 1133 du CGI). La valeur prise par l’immeuble entre la donation et le décès leur revient aussi sans taxation.
Un point de gouvernance à régler dans les statuts : par défaut, le nu-propriétaire vote sur tout sauf l’affectation des bénéfices, qui revient à l’usufruitier. Les statuts peuvent aménager ce partage. Si tu veux garder la main sur la vente d’un bien ou un nouvel emprunt, fais-le écrire noir sur blanc avant la donation.
Cas type chiffré : pleine propriété ou nue-propriété
Prends un couple marié, 63 ans tous les deux, deux enfants. Leur SCI détient un immeuble estimé 900 000 €, avec 150 000 € de crédit restant. Les parts valent donc 750 000 €, détenues à moitié par chaque parent (375 000 € chacun). Chaque parent donne toutes ses parts, moitié à chaque enfant : quatre donations de 187 500 € en valeur pleine.
| Pour une donation (1 parent vers 1 enfant) | Pleine propriété | Nue-propriété à 63 ans (60 %) |
|---|---|---|
| Valeur transmise | 187 500 € | 112 500 € |
| Abattement | 100 000 € | 100 000 € |
| Part taxable | 87 500 € | 12 500 € |
| Droits | 15 694 € | 866 € |
| Total des 4 donations | 62 777 € | 3 464 € |
Le détail pour la nue-propriété : 5 % sur 8 072 € (403,60 €), 10 % sur 4 037 € (403,70 €), 15 % sur 391 € (58,65 €), soit 865,95 €. Les mêmes parents donnant à 59 ans (nue-propriété à 50 %) transmettraient 93 750 € par donation, sous l’abattement : zéro euro de droits. À 72 ans (70 %), ce serait 131 250 € et 4 444 € de droits par donation.
À ces droits s’ajoutent les émoluments et frais du notaire. Et l’abattement consommé ne revient qu’au bout de 15 ans, ce qui plaide pour commencer tôt et étaler.
Les formalités à respecter
Une donation entre vifs se fait par acte notarié, à peine de nullité (article 931 du Code civil). Les parts de SCI ne se prêtent pas au don manuel. Une donation sur papier libre ne tient donc pas.
Pour les ventes de parts, la règle s’est durcie. Depuis le 27 juin 2026, la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 (nouvel article 1865-1 du Code civil) impose pour toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière un acte notarié ou un acte contresigné par avocat, l’expert-comptable de la société n’étant admis qu’à titre accessoire à sa mission. Sans ça, la cession est nulle et son enregistrement peut être refusé. Le sujet est détaillé dans le guide pour céder ses parts de SCI.
Côté agrément, le Code civil exige l’accord unanime des associés pour faire entrer quelqu’un, sauf clause contraire. Les transmissions aux ascendants et descendants en sont dispensées par défaut, mais les statuts peuvent prévoir l’inverse. Relis-les avant de signer, puis fais mettre à jour la répartition du capital et effectue les formalités de publicité au registre.
Les pièges qui coûtent cher
Une décote mal justifiée
Des parts de SCI se revendent moins facilement qu’un appartement. Une décote sur leur valeur peut donc être admise, à cause d’une clause d’agrément, d’une participation minoritaire ou de l’absence de marché pour ces titres. Aucun texte ne fixe de taux. Elle doit être argumentée au cas par cas, idéalement par une évaluation écrite. Une décote gonflée ou une valeur des immeubles sous-estimée expose à un redressement, avec intérêts de retard et éventuelles majorations.
Croire que la donation efface la plus-value
Donner des parts ne remet pas le compteur à zéro pour l’immeuble. Si la SCI vend plus tard le bien, la plus-value se calcule sur son prix d’achat d’origine par la société. Le régime fiscal choisi pèse lourd ici, et le calcul n’a rien à voir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.
Oublier que les associés répondent des dettes
Dans une société civile, chaque associé répond des dettes sociales à proportion de sa part au capital, une fois la SCI poursuivie en vain. Tes enfants héritent de ce risque avec les parts. Mieux vaut le leur expliquer avant de signer.
Attendre trop longtemps
Chaque tranche de dix ans d’âge alourdit la nue-propriété de 10 points, et l’abattement ne se recharge que tous les 15 ans. Un parent qui donne à 60 ans peut encore refaire une donation à 75 ans. Celui qui commence à 78 ans n’aura probablement qu’une seule fenêtre.
Questions fréquentes
Peut-on donner des parts de SCI sans notaire ?
Non. Une donation entre vifs doit être faite par acte notarié, sinon elle est nulle (article 931 du Code civil). Le don manuel ne fonctionne pas pour des parts de SCI.
Faut-il l’accord des autres associés pour donner des parts à ses enfants ?
Par défaut, non : les transmissions aux descendants échappent à l’agrément. Les statuts peuvent prévoir le contraire, il faut donc les relire avant la donation.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans droits supplémentaires sur cette réunion (article 1133 du CGI).
La SCI réduit-elle les droits de succession ?
Pas par elle-même : le barème et les abattements sont les mêmes. L’économie vient de la déduction des dettes de la SCI, des donations étalées tous les 15 ans et du démembrement des parts.
Sources
- Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ?
- En quoi consiste l’usufruit ?
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