Céder ses parts de SCI : étapes, agrément, acte et fiscalité en 2026

Pour céder tes parts de SCI, tu passes par six étapes : fixer un prix, obtenir l’agrément des associés, signer un acte écrit, l’enregistrer aux impôts dans le mois, mettre les statuts à jour, puis déclarer le changement. Le piège, c’est que les règles ont bougé en 2026. Depuis le 27 juin, une SCI qui détient surtout de l’immobilier ne peut plus céder ses parts par un simple acte sous seing privé tapé chez soi.

Voilà comment ça se passe, dans l’ordre.

Comment fixer le prix de tes parts de SCI ?

Le prix est libre. Le cédant et l’acheteur se mettent d’accord, et la seule exigence légale, c’est un prix déterminé ou au moins déterminable pour toutes les parts vendues.

Dans les faits, on part presque toujours de la méthode patrimoniale. Tu prends la valeur de marché des biens de la SCI, tu ajoutes la trésorerie, tu retires les dettes (le crédit restant, les comptes courants d’associés à rembourser), puis tu divises par le nombre de parts. Service-public cite aussi la méthode comparative et la méthode de rentabilité, et conseille de croiser les trois.

Attention au prix d’ami. Un prix manifestement fictif ou dérisoire peut faire annuler la vente, ou la faire requalifier en donation déguisée. Et entre personnes liées, le fisc peut vérifier la valeur réelle.

Et si personne n’est d’accord ? L’article 1843-4 du Code civil prévoit un expert désigné d’un commun accord, ou à défaut par le président du tribunal. Sa valeur s’impose en principe aux parties.

Faut-il l’accord des autres associés pour vendre ?

Presque toujours, oui. C’est l’étape qui bloque le plus de ventes, et elle se joue dans les statuts.

Qui doit donner son agrément ?

• Vente à un tiers : agrément obligatoire. Les statuts peuvent fixer une majorité particulière ou confier la décision au gérant.
• Vente à un autre associé : agrément requis en principe, sauf si les statuts rendent la cession libre.
• Vente à ton conjoint : agrément requis en principe. Un partenaire de Pacs ou un concubin suit la règle classique.
• Vente à un enfant ou à un parent : dispense d’agrément, sauf si les statuts disent le contraire.

Comment se déroule la procédure ?

Tu notifies ton projet à la société et, le cas échéant, à chaque associé, en précisant qui achète. Sans clause dans les statuts, il faut l’accord unanime des associés. Les statuts peuvent prévoir une majorité, ou laisser le gérant décider. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les ventes à un associé ou au conjoint d’un associé. Pour tes enfants et tes parents, c’est l’inverse : la vente est libre par défaut, sauf si les statuts exigent l’agrément.

En cas de refus, tu n’es pas coincé pour autant. Les associés, ou un acheteur qu’ils désignent, doivent te faire une offre de rachat, à un prix fixé à l’amiable ou par expert. La société peut aussi racheter tes parts pour les annuler.

Et si personne ne bouge ? Sans offre dans les six mois, l’agrément est réputé acquis et tu peux vendre à ton acheteur. Seule parade des autres associés : voter dans ce délai la dissolution anticipée de la SCI. Les statuts peuvent modifier ces six mois, entre un mois et un an.

Avant de lancer quoi que ce soit, relis donc tes statuts. Majorité, délai de réponse, clause de retrait : tout ce qui compte est écrit là.

Quel acte signer depuis la réforme de 2026 ?

La cession doit toujours être constatée par écrit. Ce qui change, c’est la forme. Depuis le 27 juin 2026, quand la SCI est une société à prépondérance immobilière (le cas le plus fréquent), l’article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose l’une de ces formes, sous peine de nullité :

• un acte authentique signé devant notaire
• un acte contresigné par avocat
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, seulement dans certains cas, par exemple s’il est déjà l’expert-comptable de la société

Le modèle téléchargé et signé entre associés ne suffit donc plus pour ces SCI. Sans la bonne forme, l’administration refuse même d’enregistrer la cession.

L’acte mentionne au minimum l’identité des parties et de la société, le nombre et la désignation des parts, le prix, les modalités de paiement et, s’il y a lieu, l’agrément obtenu. Tu peux y ajouter une garantie d’actif et de passif, utile si l’acheteur craint une dette cachée de la SCI. Avant d’entrer, il a tout intérêt à mesurer la responsabilité des associés d’une SCI. Sa durée et ses plafonds se négocient librement.

Combien coûtent les droits d’enregistrement ?

L’acte doit être enregistré dans le mois qui suit sa date, au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du domicile du cédant ou de l’acheteur. Tu déposes deux exemplaires avec le paiement.

Pour une SCI à prépondérance immobilière, le taux est de 5 % du prix, sans abattement. Peu importe que la SCI soit à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Le minimum de perception est de 25 €.

Exemple	Montant
Prix de cession des parts	100 000 €
Taux applicable (SCI à prépondérance immobilière)	5 %
Droits d’enregistrement	5 000 €

Qui paie ? En principe l’acheteur, en vertu de l’article 1593 du Code civil. Mais l’acte peut prévoir autre chose, alors lis bien la clause avant de signer.

Le taux réduit de 3 % avec abattement de 23 000 € concerne les autres sociétés. Si on te l’annonce pour une SCI qui possède un immeuble locatif, méfie-toi.

Quelles formalités après la signature ?

Une fois l’acte enregistré, il reste à faire vivre le changement dans la société.

D’abord les statuts. L’article qui répartit les parts entre associés doit être modifié en assemblée, avec la majorité prévue par les statuts. S’ils ne disent rien, il faut l’unanimité. Le capital, lui, ne bouge pas. Le procès-verbal va dans le registre des décisions.

Ensuite la déclaration au guichet des formalités des entreprises, dans le mois. Tu joins le procès-verbal et les statuts à jour, certifiés conformes. Bonne nouvelle : depuis le 6 mai 2026, l’acte de cession enregistré n’a plus à figurer dans le dossier.

L’annonce légale ? Pas obligatoire pour la seule cession. Elle le devient si l’opération modifie d’autres mentions publiées, comme le gérant.

Dernier point souvent oublié : la déclaration des bénéficiaires effectifs. Elle doit être mise à jour si quelqu’un franchit le seuil de 25 % du capital ou des droits de vote, ou si les personnes qui contrôlent la SCI changent.

Comment est imposée ta plus-value de cession ?

Tout dépend du régime fiscal de la SCI. C’est là que l’écart peut être énorme.

SCI à l’impôt sur le revenu

Les parts d’une SCI transparente qui détient surtout de l’immobilier suivent le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB du CGI). La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Le temps joue pour toi, et c’est le premier moyen de réduire l’impôt sur ta plus-value. Aucun abattement les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e. Tu es exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

SCI à l’impôt sur les sociétés

Là, tes parts sont traitées comme des titres. Pour un particulier, le gain relève en principe du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), avec une option possible pour le barème progressif. Et pas d’abattement pour durée de détention.

Concrètement, un associé qui sort d’une SCI à l’IR après vingt ans paie beaucoup moins qu’un associé de SCI à l’IS dans la même situation. Ce choix entre SCI à l’IR ou à l’IS pèse donc jusqu’au jour de la vente. Si tu prépares une sortie, fais le calcul dans les deux cas avant de fixer ta date.

Quelles erreurs font échouer une cession ?

La plupart des cessions qui tournent mal butent sur les mêmes points.

• Signer avant l’agrément, ou sans respecter la majorité des statuts.
• Rédiger l’acte soi-même alors que la SCI est à prépondérance immobilière.
• Dépasser le délai d’un mois pour l’enregistrement.
• Fixer un prix symbolique entre proches, qui attire le fisc.
• Oublier de mettre à jour les statuts et les bénéficiaires effectifs.

Le vrai remède se trouve en amont. Une clause d’agrément claire et une clause de retrait bien écrite dès la création de la SCI et la rédaction des statuts évitent qu’un associé qui veut partir reste prisonnier de la société.

FAQ

Puis-je vendre mes parts de SCI à un tiers sans l’accord des associés ?

Non, la vente à un tiers exige l’agrément, unanime si les statuts ne prévoient rien. En cas de refus, les associés doivent te proposer un rachat. Sans offre dans les six mois, l’agrément est réputé acquis, sauf si les autres associés votent la dissolution de la SCI.

Le notaire est-il obligatoire pour céder des parts de SCI ?

Si la SCI est à prépondérance immobilière, un professionnel est obligatoire, et le notaire n’est qu’une des options. Depuis le 27 juin 2026, l’acte doit être notarié, contresigné par avocat, ou dans certains cas rédigé par l’expert-comptable de la société. Sinon la cession est nulle.

Qui paie les droits d’enregistrement d’une cession de parts de SCI ?

L’acheteur, en principe. Les parties peuvent prévoir une autre répartition dans l’acte. Pour une SCI à prépondérance immobilière, les droits représentent 5 % du prix.

Faut-il publier une annonce légale après une cession de parts ?

Non, si la cession ne change que la répartition des parts. L’annonce devient nécessaire quand l’opération touche une autre mention publiée, par exemple le nom du gérant.

Sources

• Cession de parts sociales d’une société civile immobilière (SCI)
• Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière