Le statut LMNP, c’est ce qui s’applique quand tu loues un logement meublé sans en faire ton métier. Tes loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas comme des revenus fonciers. Tu choisis ensuite entre le micro-BIC, avec 50 % d’abattement automatique sur les loyers d’une location longue durée, et le régime réel, où tu déduis tes charges et l’amortissement du logement et des meubles.
Voilà pour la version courte. Le reste, c’est du détail qui pèse lourd sur ta feuille d’impôt.
Qui est loueur meublé non professionnel ?
Tu es LMNP dès qu’une des deux conditions suivantes est remplie. Soit les recettes de location meublée de ton foyer fiscal restent sous 23 000 € par an. Soit elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.).
Tu bascules en loueur professionnel (LMP) seulement si tu dépasses les deux seuils à la fois. Un salarié qui loue un studio à 600 € par mois encaisse 7 200 € de loyers par an. Il est LMNP, sans discussion.
Le statut ne se demande pas. Il découle de tes chiffres. Mais il y a une formalité à ne pas oublier : déclarer le début de ton activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, sur le guichet des formalités des entreprises. C’est gratuit et ça te donne un numéro SIRET, que tu reportes ensuite sur ta déclaration de revenus.
Que doit contenir un logement pour être loué meublé ?
Un logement « avec quelques meubles » ne suffit pas. Pour une résidence principale, la liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres
- plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à -6 °C maximum
- vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine
- table, sièges, étagères de rangement, luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté au logement
Il manque un élément ? Ton logement n’est pas un meublé au sens de la loi. Fais l’inventaire pièce par pièce avant la remise des clés, et annexe-le au bail.
Côté bail, les règles diffèrent aussi de la location vide. Le bail meublé dure au moins 1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant.
Chez nous, le meublé, ce sont deux studios loués en LMNP près de l’université Paul-Sabatier, à Toulouse. Le bail de 9 mois, lui, n’est possible qu’avec un locataire étudiant, où que soit le logement.
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Et si tu veux récupérer le logement à l’échéance, tu dois donner congé au moins 3 mois avant, pour un motif autorisé (habiter, vendre, ou motif légitime et sérieux).
Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?
C’est la vraie décision du statut LMNP. Et elle se joue sur un calcul simple : tes charges réelles et ton amortissement dépassent-ils la moitié de tes loyers ?
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes (meublé longue durée, revenus 2026) | 83 600 € | Aucun, obligatoire au-delà du plafond |
| Plafond meublé de tourisme classé | 83 600 € | Aucun |
| Plafond meublé de tourisme non classé | 15 000 € | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles justifiées et amortissements |
| Amortissement du logement et des meubles | Non | Oui |
| Formalités | Montant des loyers sur la 2042 C-PRO | Déclaration 2031-SD reportée sur la 2042 C-PRO |
Petite précision sur les plafonds : pour les revenus 2025, celui du meublé longue durée était de 77 700 €. Il est passé à 83 600 € pour les revenus 2026. Si tu lis encore 77 700 € ou, pire, 70 000 € quelque part, la page date.
Le micro-BIC est parfait si tu as payé ton bien comptant, sans crédit, avec peu de charges. Tu déclares un chiffre, l’administration retire la moitié, terminé. Mais dès que tu as un emprunt, de la taxe foncière, des charges de copropriété et des meubles à renouveler, l’abattement de 50 % devient souvent moins intéressant que le réel.
Le choix du réel se fait par option. Pour les revenus 2026, l’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026. Elle se reconduit ensuite toute seule chaque année tant que tu n’y renonces pas.
Comment l’amortissement réduit-il l’impôt au régime réel ?
Au réel, en plus de tes dépenses, tu déduis chaque année une fraction du prix d’achat du logement et des meubles, comme une entreprise amortit ses machines. C’est cette déduction comptable, sans sortie d’argent, qui fait la réputation du LMNP.
En pratique, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance, les frais de gestion et l’amortissement s’additionnent. Sur un bien acheté à crédit, ce total peut égaler les loyers pendant plusieurs années. Ton bénéfice imposable tombe alors à zéro.
Et si tes charges dépassent tes loyers, le déficit n’est pas perdu. En LMNP, il s’impute sur tes revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Il ne vient pas réduire l’impôt sur ton salaire. Seul le loueur professionnel peut l’imputer sur son revenu global. Le déficit foncier d’une location vide obéit à d’autres règles.
Le revers, c’est la comptabilité. Il faut tenir des comptes, ventiler le prix d’achat, calculer les durées d’amortissement. Si tu n’as pas envie d’y passer tes soirées de janvier, compte le coût d’un expert-comptable dans ton calcul.
Que se passe-t-il quand tu revends ton bien en LMNP ?
C’est le point que beaucoup de guides oublient, et il a changé récemment.
En LMNP, tu relèves du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Tu es exonéré d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
La nouveauté porte sur les amortissements. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements que tu as déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions. Concrètement, ton prix d’acquisition est diminué de ces amortissements, donc ta plus-value taxable grossit d’autant. La loi de finances pour 2025 prévoit des exceptions, en particulier pour les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences pour personnes de plus de 65 ans et certains établissements sociaux ou médico-sociaux.
L’amortissement reste avantageux pendant la location. Mais il ne s’efface plus totalement à la revente, et ton calcul de rentabilité doit en tenir compte dès l’achat.
Quelles autres obligations faut-il prévoir ?
En plus des impôts à prévoir sur un investissement locatif, deux postes surprennent souvent les nouveaux loueurs.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) d’abord. Les loueurs en meublé y sont soumis, avec une exonération automatique si tes recettes de l’année de référence ne dépassent pas 5 000 €. La première année, tu déposes le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre. Des exonérations existent aussi pour la location occasionnelle de pièces de ta résidence personnelle.
Le seuil de recettes ensuite. Au-delà de 23 000 € de loyers, si ces recettes dépassent aussi tes autres revenus d’activité, tu deviens loueur professionnel. Ça change le traitement du déficit et de la plus-value, et ça déclenche des cotisations sociales. Surveille-le si tu ajoutes un deuxième ou un troisième logement.
Bref, le LMNP reste un statut simple à démarrer et souple à gérer. Fais le calcul micro-BIC contre réel sur tes vrais chiffres avant ta première déclaration, et garde en tête la fiscalité de la revente dès l’achat. Et si tu en es encore au choix du bien, regarde comment investir en LMNP de façon rentable.
FAQ
Faut-il créer une société pour être LMNP ?
Non, tu loues en ton nom propre. Tu déclares simplement ton début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent la première location. Tu reçois un numéro SIRET, sans créer de structure.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours de route ?
Oui, par option. Pour qu’elle joue sur une année de revenus, tu dois l’exercer avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année précédente. Elle est ensuite reconduite tacitement chaque année.
Le déficit LMNP peut-il réduire l’impôt sur mon salaire ?
Non. En LMNP, le déficit s’impute uniquement sur tes revenus de location meublée non professionnelle, l’année même et pendant les 10 années suivantes. Seul le loueur professionnel peut l’imputer sur son revenu global.
Une location saisonnière relève-t-elle aussi du LMNP ?
Oui, si tu restes sous les seuils du loueur professionnel. Mais le plafond et l’abattement du micro-BIC changent : 15 000 € et 30 % pour un meublé de tourisme non classé, 83 600 € et 50 % pour un meublé classé, sur les revenus 2026.
