Le statut LMNP, c’est celui de la personne qui loue un logement meublé sans en faire son métier. Les loyers ne tombent pas dans les revenus fonciers comme en location vide. Ils sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et c’est ce détail qui change tout.
Concrètement, tu choisis entre deux régimes. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le régime réel te laisse déduire tes charges et amortir le logement et les meubles, ce qui peut faire tomber le bénéfice imposable à zéro pendant des années.
Mais la revente a changé depuis février 2025. On y vient.
LMNP ou LMP : où passe la frontière
Tu restes loueur meublé non professionnel si l’une de ces deux conditions est remplie : les recettes de location meublée de ton foyer fiscal restent sous 23 000 € par an, ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC…). Il suffit d’une seule des deux.
Tu bascules en loueur meublé professionnel (LMP) seulement quand tu dépasses les deux seuils en même temps. Prends un couple qui gagne 60 000 € de salaires et encaisse 30 000 € de loyers meublés. Il dépasse 23 000 €, mais ses loyers restent sous ses salaires. Il est donc toujours LMNP.
Le passage en LMP n’a rien d’anodin. Tu paies alors des cotisations sociales sur le bénéfice, ton déficit s’impute sur ton revenu global et la plus-value relève du régime des professionnels. Si tu ajoutes un deuxième ou un troisième logement, refais le calcul chaque année.
Un piège à connaître pour la courte durée : selon service-public.fr, une location à une clientèle qui n’y élit pas domicile donne lieu à cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes, même si tu restes LMNP sur le plan fiscal.
Les démarches pour démarrer
Pas besoin de créer une société. Tu loues en nom propre et tu déclares ton activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI. La démarche est gratuite et doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Elle te donne un numéro SIRET, que tu reporteras ensuite sur ta déclaration de revenus.
Côté logement, le meublé doit contenir la liste minimale fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à au moins -6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. Il faut aussi qu’il soit décent, et le DPE compte : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025.
Pour une résidence principale, le bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Tout ce qu’il faut mettre dans le contrat est détaillé dans notre guide pour sécuriser un bail de location meublée.
Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir
Par défaut, tu es au micro-BIC tant que tes recettes ne dépassent pas le plafond. Les montants ont été relevés pour les revenus 2026, et le meublé de tourisme non classé garde un régime nettement moins favorable depuis la réforme des locations de courte durée.
| Type de location | Plafond micro-BIC (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Pour les revenus 2025, le plafond était de 77 700 € pour la longue durée et le tourisme classé. Si tu dépasses le plafond deux années de suite, tu bascules au réel. Si tu veux y aller sans dépasser, il faut opter avant la date limite de la déclaration des revenus de l’année précédente. L’option se reconduit ensuite toute seule tant que tu n’y renonces pas.
Sur le bénéfice imposable, tu paies l’impôt sur le revenu à ton taux marginal, plus les prélèvements sociaux, qui sont aujourd’hui de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle.
Le micro-BIC a pour lui la simplicité. Il colle à un bien payé comptant, avec peu de charges. Dès qu’il y a un crédit, une taxe foncière salée ou des charges de copropriété, le réel gagne presque toujours. Et souvent de loin.
Le même studio, deux factures d’impôt
Exemple : un studio acheté 150 000 € à crédit, loué meublé 650 € par mois, soit 7 800 € de recettes par an. Le propriétaire est dans la tranche à 30 %.
Au micro-BIC, il est imposé sur 3 900 €, la moitié des recettes. Ça donne 1 170 € d’impôt sur le revenu et 725,40 € de prélèvements sociaux, soit 1 895,40 € par an.
Au réel, il déduit ses charges : 2 400 € d’intérêts d’emprunt, 700 € de taxe foncière, 900 € de charges de copropriété non récupérables, 150 € d’assurance propriétaire non occupant et 400 € d’expert-comptable. Total : 4 550 €. Il reste 3 250 € de résultat avant amortissement.
Puis vient l’amortissement. Le terrain ne s’amortit pas, alors on retient ici 85 % du prix pour le bâti, soit 127 500 € étalés sur 30 ans : 4 250 € par an. Ajoute 6 000 € de meubles amortis sur sept ans, environ 857 € par an. Plus de 5 100 € d’amortissement face à 3 250 € de résultat.
Résultat : zéro impôt et zéro prélèvement social cette année-là.
Le surplus d’amortissement, environ 1 857 €, n’est pas perdu. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Les charges, elles, peuvent créer un déficit, imputable uniquement sur tes revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix suivantes. Il ne viendra jamais réduire l’impôt sur ton salaire. Pour choisir le bien et la ville avec ces chiffres en tête, notre dossier pour investir en LMNP prend le sujet par l’autre bout.
Le réel demande une vraie comptabilité (liasse 2031-SD, report sur la 2042 C-PRO). La plupart des loueurs la confient à un expert-comptable. Ses honoraires se déduisent, donc le calcul reste favorable dans beaucoup de cas.
À la revente, les amortissements reviennent
C’est le changement qui a refroidi pas mal d’investisseurs. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements que tu as déduits au réel viennent diminuer le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value. Ta plus-value imposable grossit d’autant.
Le reste du régime ne bouge pas. En LMNP, tu relèves toujours de la plus-value des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le détail du calcul est dans notre article sur la fiscalité de la plus-value immobilière.
Reprends le studio. Le bailleur le revend 170 000 € après dix ans de détention, en ayant déduit 40 000 € d’amortissements sur le bâti. Calcul simplifié, sans les forfaits pour frais d’acquisition et travaux :
- sans réintégration, la plus-value est de 20 000 € et l’impôt total atteint environ 5 816 €.
- avec réintégration, le prix d’achat retenu tombe à 110 000 €, la plus-value passe à 60 000 € et l’impôt total grimpe à environ 17 449 €.
Ça ne rend pas le réel inintéressant. Dix ans sans impôt sur les loyers pèsent souvent plus lourd que ce rattrapage, surtout si tu gardes le bien longtemps. Mais la note de sortie doit entrer dans ton calcul dès l’achat.
La règle a ses exceptions. Les logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences seniors ou certains établissements médico-sociaux comme les Ehpad échappent à cette réintégration. Les résidences de tourisme, elles, y restent soumises.
Autre chose à surveiller : le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement du bâti en LMNP. Dans sa version initiale, il serait limité à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et la part non déduite ne serait plus reportable. La commission des finances de l’Assemblée a voulu recentrer la mesure sur les meublés de tourisme, mais ce n’est qu’un projet. Rien n’est définitivement voté, donc les règles décrites ici restent celles qui s’appliquent aujourd’hui.
La CFE, l’impôt qu’on oublie
Louer meublé, c’est une activité au sens fiscal. Tu peux donc devoir la cotisation foncière des entreprises (CFE), même avec un seul studio. Elle n’est pas due tant que tes recettes de l’année de référence ne dépassent pas 5 000 €, ni quand le logement loué fait partie de ta résidence principale.
La première année, tu es exonéré, à condition de déposer le formulaire 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises avant le 31 décembre. L’année suivante, la base est réduite de moitié. Le montant dépend ensuite de la commune, et le paiement tombe en général au plus tard le 15 décembre. Les cas concrets sont détaillés dans notre article sur la CFE en location meublée.
Et si tu loues en courte durée, les règles de déclaration en mairie et de plafond de nuitées s’ajoutent à tout ça. Notre point sur la rentabilité de la location saisonnière te dira si le jeu en vaut la chandelle face à un bail classique.
Questions fréquentes
Faut-il créer une société pour être LMNP ?
Non. Le LMNP se pratique en nom propre. Tu déclares simplement ton activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la location, et tu obtiens un numéro SIRET.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?
Oui. Il suffit d’opter pour le réel avant la date limite de déclaration des revenus de l’année précédente. L’option se reconduit ensuite d’année en année tant que tu n’y renonces pas.
Le déficit LMNP réduit-il l’impôt sur le salaire ?
Non. En LMNP, le déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, la même année et pendant les dix années suivantes. Seul le loueur professionnel peut l’imputer sur son revenu global.
Une location saisonnière relève-t-elle du LMNP ?
Oui, tant que tu restes sous les seuils du statut. Au micro-BIC, un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Classé, il bénéficie du plafond de 83 600 € et d’un abattement de 50 %.
Sources
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