Le déficit foncier, c’est ce qui se passe quand tes charges de location vide dépassent tes loyers sur une année. La partie due aux travaux et aux charges courantes vient alors baisser ton revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques). Le reste se reporte sur tes revenus fonciers des dix années suivantes. En échange, tu dois continuer à louer le bien pendant trois ans.
Voilà pour la version courte. Mais entre l’ordre de calcul, les intérêts d’emprunt et la règle des trois ans, il y a de quoi se tromper. On reprend tout, chiffres compris.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier, concrètement ?
Tu loues un logement vide et tu déclares tes revenus fonciers au régime réel. Chaque année, tu fais le calcul : loyers encaissés moins charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.
Si le résultat est positif, il s’ajoute à tes revenus et il est imposé. S’il est négatif, tu as un déficit foncier.
Et c’est là que ça devient intéressant. Ce déficit ne reste pas bloqué dans la case « immobilier ». Une partie peut s’imputer sur ton revenu global, donc sur tes salaires ou tes pensions. Résultat : tu payes moins d’impôt sur le revenu l’année des travaux, pas seulement plus tard.
Une précision qui évite les mauvaises surprises : tout ça ne concerne que la location nue. Si tu loues en meublé, tu relèves des BIC, avec le statut de loueur meublé non professionnel ou professionnel, et le déficit foncier ne s’applique pas.
Quelles dépenses peuvent créer un déficit foncier ?
Au régime réel, service-public liste les charges que tu peux déduire de tes loyers :
- les frais de réparation et d’entretien
- les travaux d’amélioration, comme une rénovation énergétique
- les provisions pour charges de copropriété
- les frais de gestion
- les primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur)
- les intérêts d’emprunt
- certains impôts, dont la taxe foncière
Ce sont presque toujours les travaux qui font basculer le compte dans le rouge. Une taxe foncière ou une assurance dépassent rarement un an de loyers. Une toiture refaite ou une isolation complète, si.
Attention à la frontière. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles. Rénover une salle de bains, oui. Créer une pièce en plus ou transformer un grenier en logement, non. Si ton projet de chantier mélange les deux, demande à l’artisan des factures séparées, sinon tu auras du mal à justifier la partie déductible.
Et si le bien n’est loué qu’en partie, seule la part louée compte.
Comment le déficit s’impute-t-il sur ton revenu global ?
Le calcul suit un ordre précis, et c’est lui qui décide de ce que tu gagnes vraiment.
D’abord, le déficit d’un bien s’impute sur les revenus fonciers de tes autres biens loués, si tu en as. Ensuite, tes loyers servent en priorité à couvrir les intérêts d’emprunt. Ce n’est qu’après que les autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) entrent dans le calcul.
Seule la fraction du déficit qui vient de ces autres charges peut descendre sur ton revenu global, jusqu’à 10 700 € par an. La déduction se fait automatiquement à partir de ta déclaration.
Dernier détail qui compte : ce plafond est apprécié par foyer fiscal, pas par logement. Trois appartements en déficit ne te donnent pas droit à trois fois 10 700 €.
Un exemple chiffré
Prenons un T2 loué vide qui rapporte 9 000 € de loyers sur l’année. Tu payes 4 000 € d’intérêts d’emprunt et 22 000 € d’autres charges, presque tout en travaux.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Les loyers couvrent d’abord les intérêts | 9 000 € moins 4 000 € | 5 000 € de loyers restants |
| On impute les autres charges | 5 000 € moins 22 000 € | 17 000 € de déficit hors intérêts |
| Imputation sur le revenu global | plafond annuel | 10 700 € |
| Report sur les revenus fonciers futurs | 17 000 € moins 10 700 € | 6 300 € sur 10 ans |
Si ta tranche marginale d’imposition est à 30 %, les 10 700 € imputés sur ton revenu global représentent 3 210 € d’impôt sur le revenu en moins dès cette année. Les 6 300 € restants viendront effacer tes futurs loyers.
Et si les intérêts d’emprunt dépassent tes loyers ?
Ils ne touchent jamais ton revenu global. La part du déficit qui vient des intérêts se reporte uniquement sur tes revenus fonciers des dix années suivantes.
Le BOFiP donne un cas parlant : 15 000 € de loyers, 18 000 € d’intérêts et 20 000 € d’autres charges. Les loyers absorbent 15 000 € d’intérêts, il en reste 3 000 €. Sur les 20 000 € d’autres charges, 10 700 € passent sur le revenu global. Les 9 300 € restants s’ajoutent aux 3 000 € d’intérêts, soit 12 300 € à reporter sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Conclusion pratique : un gros crédit sur un bien sans travaux ne te fera jamais baisser l’impôt sur tes salaires. Ce sont les travaux qui font ce travail.
Quand le plafond passe-t-il à 21 400 € ?
Le plafond double pour un type précis de chantier : la rénovation énergétique qui fait passer ton logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE.
Trois conditions doivent être réunies. Le devis doit avoir été accepté à partir du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Et le plafond majoré ne joue qu’à hauteur de ces dépenses de rénovation énergétique, le reste du déficit retombe sous la règle des 10 700 €.
Ce bonus tombe au bon moment pour beaucoup de bailleurs. Parmi les obligations du propriétaire bailleur, il y a la performance énergétique : un logement classé G est déjà interdit à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Si tu dois de toute façon faire les travaux pour continuer à louer, autant les faire entrer dans la fenêtre du plafond à 21 400 €.
Garde le DPE avant travaux et celui d’après. C’est la preuve du changement de classe en cas de contrôle.
Que devient la part du déficit qui dépasse le plafond ?
Elle n’est pas perdue. Tout ce qui dépasse le plafond annuel, plus la part liée aux intérêts, se reporte sur tes revenus fonciers des dix années suivantes.
Concrètement, pendant ces années, tes loyers sont d’abord compensés par ce stock de déficit avant d’être imposés. Ça veut dire zéro impôt sur le revenu et zéro prélèvements sociaux sur ces loyers, tant que le stock n’est pas épuisé.
Il y a une limite. Un déficit reporté ne redescend jamais sur ton revenu global les années suivantes. Il ne sert plus qu’à absorber des loyers. Si tu vends tous tes biens loués, il dort tant que tu n’as plus de revenus fonciers, et ce qui n’a pas servi au bout de dix ans est perdu.
Autre cas, plus rare : ton revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 €. Le déficit global qui en résulte se reporte alors sur ton revenu global des six années suivantes.
Pourquoi dois-tu continuer à louer pendant trois ans ?
C’est la contrepartie de l’imputation sur le revenu global. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle où tu as imputé le déficit.
Si tu imputes un déficit sur tes revenus 2026, le bien doit donc rester en location jusqu’au 31 décembre 2029.
Et la location doit être effective et permanente. Un logement vide entre deux locataires pendant des mois sans raison, ça ne passe pas. Récupérer le logement pour y habiter, toi ou ta famille, non plus. Le passer en meublé non plus : le fisc l’assimile à une rupture de la location nue. Même logique si le bien est détenu via des parts de SCI et que tu les cèdes avant la fin du délai.
La sanction fait mal. L’administration recalcule ton revenu global et tes revenus fonciers des trois années précédant l’arrêt de la location, comme si le déficit n’avait jamais touché ton revenu global. Tu repayes l’impôt économisé, avec les pénalités de droit commun. Le déficit retiré ne pourra plus servir que contre tes revenus fonciers des dix années suivantes.
Quelques situations échappent à cette remise en cause : l’invalidité, le décès, et le licenciement s’il survient après l’année d’imputation. L’administration admet aussi, par simple tolérance, le cas de l’expropriation.
Comment utiliser le déficit foncier sans te tromper ?
Premier point, le régime. Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel. Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire sur tes loyers et ne voit jamais tes factures de travaux. Le micro-foncier est réservé aux loyers bruts de 15 000 € maximum par an. En dessous, le réel est une option, et cette option t’engage pour trois ans. Si tu hésites, compare avec les autres façons légales de réduire l’impôt de ton investissement locatif.
Deuxième point, le bon bien. Le mécanisme rapporte surtout sur un logement ancien à remettre en état, loué vide, quand ton taux d’imposition est élevé. Notre premier achat, en 2012, était exactement ce profil : un T2 à rénover à Toulouse, mis en location vide. Sur ce genre de bien, les travaux pèsent lourd dès la première année, et c’est pile ce que le déficit foncier sait absorber.
Troisième point, le calendrier. Si ton chantier dépasse largement 10 700 € de charges, le surplus partira en report. Ce n’est pas grave tant que tu as des loyers à venir pour l’absorber. Mais si tu vises le plafond à 21 400 €, regarde bien la date de paiement de tes factures, elle doit tomber avant le 31 décembre 2027.
Et enfin, les papiers. Factures au nom du propriétaire, devis signés, DPE avant et après si tu fais de la rénovation énergétique. Le jour d’un contrôle, c’est ce dossier qui fera la différence entre une déduction validée et un redressement. Pour la déclaration, tout passe par le formulaire n° 2044, avec sa notice.
Prends ton dernier avis d’impôt, regarde ta tranche marginale, et fais le calcul avec le devis que tu as sous le coude. Puis intègre l’économie d’impôt dans la rentabilité de ton investissement locatif, c’est souvent elle qui fait pencher la décision.
FAQ
Peut-on cumuler le déficit foncier avec la location meublée ?
Non, pas sur le même logement. Le déficit foncier concerne les revenus de location nue. Passer le bien en meublé pendant les trois ans qui suivent l’imputation est considéré comme une rupture de la location et entraîne la remise en cause de l’avantage.
Le plafond de 10 700 € s’applique-t-il par bien ou par foyer ?
Par foyer fiscal. Peu importe le nombre de logements que tu possèdes, la limite d’imputation sur le revenu global reste de 10 700 € par an pour l’ensemble, hors cas de la rénovation énergétique à 21 400 €.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin des trois ans ?
La location s’arrête, donc la condition n’est plus remplie. L’administration reconstitue ton revenu global et tes revenus fonciers des trois années précédentes sans l’imputation, et tu repayes l’impôt économisé. Seuls quelques cas y échappent, comme l’invalidité, le décès ou un licenciement survenu après l’année d’imputation. L’expropriation est aussi admise, par tolérance de l’administration.
Les intérêts d’emprunt font-ils baisser l’impôt sur mes salaires ?
Non. Les intérêts sont déduits en priorité de tes loyers. S’ils les dépassent, la différence ne s’impute que sur tes revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur ton revenu global.
Sources
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
- RFPI : Base d’imposition, modalités d’imputation des déficits fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20)
