Loi Malraux : secteurs éligibles, taux de 22 ou 30 % et conditions

La loi Malraux te donne une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, et tu dois louer le logement nu pendant neuf ans. Gros avantage pour les foyers très imposés : cette réduction sort du plafonnement global des niches fiscales.

Reste à savoir si ton immeuble est dans la bonne zone, quel taux tu vas vraiment toucher et ce que tu signes en face. C’est là que beaucoup de projets se jouent.

Quels secteurs ouvrent droit à la réduction Malraux ?

Le dispositif ne vise pas l’ancien en général. Pour une demande de permis ou de déclaration préalable déposée depuis le 9 juillet 2016, l’immeuble doit se trouver dans un site patrimonial remarquable (SPR).

Ce SPR doit être couvert par l’un de ces deux documents d’urbanisme approuvés :

• un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), le cadre le plus strict, qui règle le bâti jusqu’à l’intérieur des immeubles
• un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

Si aucun de ces plans n’est encore approuvé, la restauration doit avoir été déclarée d’utilité publique. Faute de l’un de ces trois cadres, la réduction tombe.

Tu croiseras encore les vieux sigles ZPPAUP, AVAP ou « secteur sauvegardé » dans les annonces. Ils ne valent que pour les demandes déposées au plus tard le 8 juillet 2016. Pour un projet lancé aujourd’hui, ils ne servent plus à rien.

Avant de signer quoi que ce soit, demande à la mairie (service urbanisme) dans quel périmètre se trouve l’adresse exacte, et si le plan est approuvé ou seulement en cours d’élaboration. Deux immeubles d’une même rue peuvent tomber dans des régimes différents.

Quel taux s’applique à ton projet, 22 % ou 30 % ?

Le taux de base est de 22 %. Il monte à 30 % quand l’immeuble se situe dans un SPR couvert par un PSMV approuvé.

Il existait aussi un taux de 30 % pour les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Mais ce taux ne joue que pour les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2024.

Situation de l’immeuble	Taux	Réduction maximale sur 400 000 € de travaux
SPR avec PSMV approuvé	30 %	120 000 €
SPR avec PVAP approuvé	22 %	88 000 €
Restauration déclarée d’utilité publique (sans plan approuvé)	22 %	88 000 €
QAD ou NPNRU, dépenses payées jusqu’au 31/12/2024	30 %	120 000 €

Huit points d’écart, ça paraît peu. Sur 400 000 € de travaux, ça fait 32 000 € de différence.

Méfie-toi donc d’une plaquette qui affiche « jusqu’à 30 % » sans préciser le plan qui couvre l’immeuble. Demande le nom du plan et sa date d’approbation, noir sur blanc.

Quelles dépenses comptent, et jusqu’à quel plafond ?

La réduction porte sur les travaux, jamais sur le prix d’achat du bien. C’est le point que les gens oublient le plus souvent quand ils font leurs calculs de tête.

Entrent dans la base les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, ou la part des provisions versées pour des travaux de copropriété. Ce qui compte, c’est la date de paiement : une facture réglée en 2026 entre dans ta déclaration des revenus 2026.

Le plafond est de 400 000 € de dépenses sur une période de quatre années consécutives, pour les permis ou déclarations déposés depuis le 1er janvier 2017. Ce plafond couvre les quatre ans, pas chaque année.

Ce qui dépasse ce plafond est perdu pour le Malraux. Tu ne peux ni le reporter ni le basculer en charge sur tes revenus fonciers.

Exemple simple. Tu engages 300 000 € de travaux dans un immeuble couvert par un PSMV et tu les paies sur deux ans, 150 000 € chaque année. À 30 %, ça donne 45 000 € de réduction par an. Si ton impôt annuel est de 30 000 €, il reste 15 000 € de réduction non utilisés chaque année.

Ce reliquat n’est pas perdu. Il s’impute sur ton impôt des trois années suivantes, en commençant par les fractions les plus anciennes.

Côté calendrier, les dépenses sont retenues à partir de la délivrance du permis de construire (ou de la fin du délai d’opposition pour une déclaration préalable), jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Un chantier qui traîne au-delà te fait perdre des factures. Prévois donc un planning de chantier large.

Et les travaux eux-mêmes ne se décident pas seuls. Ils passent par un permis de construire ou une déclaration préalable, et l’architecte des Bâtiments de France les suit. Menuiseries, toiture, enduits, tout est encadré.

Quel engagement de location dois-tu tenir ?

En échange de la réduction, tu t’engages à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. La location doit démarrer dans les douze mois qui suivent la fin des travaux.

Le locataire doit être une personne physique. Il ne peut pas faire partie de ton foyer fiscal, ni être un de tes ascendants ou descendants. Louer à une société, même si elle sous-loue en résidence principale, ne remplit pas la condition.

Bonne nouvelle : la doctrine fiscale ne prévoit aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire. Tu fixes ton loyer selon le marché, dans le respect des règles locales qui s’appliquent à tout bailleur. Dans les villes concernées, vérifie les obligations liées à l’encadrement des loyers avant de fixer ton montant.

Si tu romps l’engagement, l’administration reprend la réduction. Il y a trois exceptions : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, ou décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Tu peux aussi passer par une SCI non soumise à l’IS. Chaque associé profite alors de la réduction à hauteur de ses parts, à condition de garder la totalité de ses titres jusqu’au bout de l’engagement de location pris par la société. Attention, une SCI à l’IS ferme la porte au Malraux.

Neuf ans, c’est long.

Pendant ce temps, tu gères des locataires, des vacances locatives et l’entretien d’un immeuble ancien. Choisis ta gestion avant de signer, pas après. Si tu confies la gestion à une agence, intègre ses honoraires dans ton calcul.

La réduction Malraux échappe-t-elle au plafonnement des niches fiscales ?

Oui. La plupart des réductions et crédits d’impôt sont soumis au plafonnement global de 10 000 € par an. La réduction Malraux en est exclue pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2013.

C’est ce qui fait tout l’intérêt du dispositif pour un foyer très imposé. Avec 400 000 € de travaux en PSMV, tu peux effacer jusqu’à 120 000 € d’impôt, sans buter sur le plafond de 10 000 € qui bride les autres réductions.

Par contre, le Malraux ne se cumule pas avec une autre réduction d’impôt sur le même logement, comme le Pinel ou le Duflot. Pour un même bien, tu choisis un régime. Les règles de cumul entre dispositifs fiscaux détaillent les rares combinaisons possibles.

Et l’excédent de travaux au-delà du plafond ne passe pas en déficit foncier. Si ton projet dépasse largement 400 000 € de travaux, fais faire une simulation sur les deux régimes avant de te décider.

À qui ce dispositif convient-il vraiment ?

Franchement, le Malraux n’est pas fait pour un premier investissement. Il demande un impôt sur le revenu élevé, sinon la réduction tourne dans le vide pendant des années avant de s’éteindre au bout du report de trois ans.

Il demande aussi de la trésorerie. Les travaux en secteur protégé coûtent cher, les délais d’autorisation sont longs et l’architecte des Bâtiments de France peut imposer des matériaux que tu n’avais pas budgétés. Ton plan de financement doit tenir compte de ce décalage entre le paiement des factures et l’économie d’impôt.

Le vrai risque, c’est le prix d’achat : les biens Malraux sont souvent vendus en programme, avec un prix au mètre carré qui intègre déjà l’avantage fiscal. Si tu paies trop cher l’immeuble, la réduction d’impôt ne fait que compenser ta perte à la revente. Calcule ta rentabilité nette, après charges et impôts, en excluant d’abord l’avantage fiscal.

C’est pour toi si tu paies beaucoup d’impôt, si tu peux immobiliser ton argent plus de neuf ans et si un immeuble ancien en centre historique te plaît pour lui-même. Ce n’est pas pour toi si tu cherches du rendement rapide ou si ton impôt annuel tient en quelques milliers d’euros.

Dans ce cas, regarde plutôt le dispositif Denormandie dans l’ancien, qui vise aussi la rénovation de logements anciens, avec ses propres conditions.

FAQ

Peut-on habiter soi-même un logement acheté en loi Malraux ?

Non, pas pendant l’engagement. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans à un locataire qui n’est ni membre de ton foyer fiscal, ni ascendant, ni descendant. Une fois les neuf ans écoulés, tu peux l’occuper ou le vendre.

Le prix d’achat de l’immeuble entre-t-il dans la réduction Malraux ?

Non. Seules les dépenses de travaux et certaines dépenses liées (entretien, assurance, provisions de copropriété pour travaux) sont retenues. Le prix d’acquisition reste en dehors de la base de calcul.

Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt de l’année ?

Le solde non utilisé se reporte sur ton impôt sur le revenu des trois années suivantes. Au-delà, la fraction restante est perdue. D’où l’intérêt d’étaler les paiements de travaux selon ton niveau d’impôt.

La loi Malraux est-elle compatible avec un meublé ?

Non pour un logement d’habitation. La condition impose une location nue à usage de résidence principale. Une location meublée, même longue durée, fait perdre l’avantage.

Sources

• BOI-IR-RICI-200-30 : réduction d’impôt Malraux, modalités d’application
• Investissement locatif : dispositif MALRAUX, Notaires de France