Le dispositif Denormandie te donne une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient si tu achètes un logement ancien, que tu le rénoves et que tu le loues nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Il court jusqu’au 31 décembre 2027. Deux conditions font le tri : la commune doit être sur la liste officielle, et les travaux doivent peser au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le reste, ce sont des plafonds et des pièges. On les passe en revue.
Comment fonctionne la réduction d’impôt Denormandie ?
Tu achètes un logement à rénover, tu fais faire les travaux, puis tu le loues vide comme résidence principale à un locataire sous plafond de ressources. En échange, l’État te rend une partie du prix de revient sous forme de réduction d’impôt sur le revenu.
Le prix de revient, c’est l’achat plus les travaux. Cette base est plafonnée deux fois : 300 000 € par foyer fiscal et par an, et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. La réduction porte sur deux logements au plus.
Le taux dépend de la durée pendant laquelle tu t’engages à louer.
| Engagement de location | Taux de réduction | Réduction sur un prix de revient de 200 000 € |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 24 000 € |
| 9 ans | 18 % | 36 000 € |
| 12 ans | 21 % | 42 000 € |
Tu n’es pas obligé de choisir 12 ans d’entrée. Après un premier engagement de 6 ou 9 ans, tu peux prolonger par périodes de trois ans, jusqu’à 12 ans au total. Pratique si tu ne sais pas encore ce que tu feras du bien dans dix ans.
Attention à un point qui fâche. Si la réduction de l’année dépasse ton impôt, le surplus est perdu, il ne se reporte pas sur les années suivantes. Et elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Un foyer peu imposé peut donc laisser une partie de l’avantage sur la table.
Quelles communes sont éligibles au Denormandie ?
C’est la première chose à vérifier, avant même de visiter. Le logement doit se trouver dans une commune qui entre dans l’une de ces catégories :
- une commune du plan Action cœur de ville
- une commune qui a signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est jugé important, listée par l’arrêté du 26 mars 2019
Depuis le 11 avril 2024, le logement peut aussi se situer dans une copropriété en grave difficulté, placée sous administration provisoire ou incluse dans le périmètre d’une ORCOD ou d’une ORCOD-IN.
Si ton bien est dans un centre historique protégé, regarde aussi la loi Malraux et ses secteurs éligibles. Le plus simple reste le simulateur de service-public.gouv.fr « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie » : tu tapes le nom ou le code postal et tu as la réponse en dix secondes.
Ne te fie pas à une liste recopiée sur un blog. Les conventions ORT se signent au fil de l’eau, et une liste figée vieillit vite.
Quelle part de travaux faut-il prévoir ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire achat plus travaux. Dit autrement, le montant des travaux doit atteindre au moins un tiers du prix d’achat.
Exemple simple. Tu achètes un appartement 150 000 €. Il te faut au moins 50 000 € de travaux, ce qui donne un coût total de 200 000 €, dont les travaux font bien 25 %. Avec 40 000 € de travaux seulement, tu tombes à 21 % et tu perds tout.
Et ces travaux doivent être facturés par une entreprise. Si tu refais toi-même la salle de bains le week-end, ces dépenses ne comptent pas. Les travaux doivent aussi être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat.
Quels travaux sont acceptés ?
Ils doivent remplir au moins une de ces trois conditions :
- améliorer la performance énergétique d’au moins 20 %, ou de 30 % pour une maison individuelle
- regrouper au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et le remplacement des fenêtres
- créer une surface habitable nouvelle, comme un balcon, une terrasse ou un garage
La transformation d’un local en logement peut aussi ouvrir droit au dispositif.
Le gain énergétique se prouve avec un diagnostic avant et après travaux. Garde aussi chaque facture et chaque attestation, parce que c’est ce que l’administration te demandera en cas de contrôle. Si tu veux savoir comment vérifier que les travaux sont conformes avant de régler l’artisan, c’est le bon moment d’y penser.
Quelles conditions de location respecter ?
Le logement se loue nu, comme résidence principale du locataire, dans l’année qui suit la fin des travaux. Ton locataire ne doit pas faire partie de ton foyer fiscal et son revenu fiscal de référence doit rester sous un plafond qui dépend de la zone.
Bonne nouvelle pour une famille : tu peux louer à un de tes enfants ou à un de tes parents, tant qu’il n’est pas rattaché à ton foyer fiscal.
Le loyer est plafonné lui aussi. Pour les baux signés en 2026, en métropole, les plafonds mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont les suivants.
| Zone | Plafond de loyer 2026 par m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 € |
Regarde dans quelle zone se trouve ta commune, puisque c’est elle qui fixe ton plafond. Et ce plafond peut être revu à la baisse localement. Avant de chiffrer ta rentabilité, regarde le loyer réellement pratiqué dans ta ville. Dans une petite ville, le loyer de marché est parfois déjà sous le plafond, et la contrainte ne coûte alors presque rien.
Le Denormandie est-il rentable pour toi ?
Sur le papier, 21 % de réduction, c’est beaucoup. Mais le dispositif te pousse vers des villes où la demande locative est plus fragile, et c’est là que les projets se cassent les dents.
Trois questions à te poser avant de signer. Le quartier attire-t-il des locataires toute l’année, ou le logement risque-t-il de rester vide des mois ? Le prix d’achat bas compense-t-il un loyer plafonné et une revente plus lente ? Et ton chiffrage de travaux tient-il la route, avec une marge pour les mauvaises surprises d’un immeuble ancien ?
Si tu n’es pas sûr de la troisième, fais estimer le chantier par deux entreprises avant le compromis. Un chantier qui dérape mange ta rentabilité nette. À l’inverse, un chantier moins cher que prévu peut faire tomber les travaux sous les 25 %.
Autre chose : ton impôt doit être assez élevé pour absorber la réduction chaque année, puisqu’elle ne se reporte pas. Un foyer qui paie peu d’impôt a sans doute intérêt à regarder du côté du déficit foncier, qui joue sur une autre mécanique.
Enfin, sache qu’un même logement ne peut pas cumuler le Denormandie et le nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Il faut choisir, et les règles de cumul entre dispositifs fiscaux valent le détour avant de monter ton plan.
Que se passe-t-il après le 31 décembre 2027 ?
À ce jour, le dispositif s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027. Il a déjà été prolongé, mais rien n’est voté au-delà. Si tu compares avec le neuf, lis aussi ce que deviennent les engagements Pinel, qui suivent une autre logique.
Si ton projet est en préparation, c’est cette date qui compte pour l’acquisition. Un achat signé fin 2027 reste couvert, même si les travaux se terminent en 2029, tant qu’ils sont achevés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat.
Ce qui veut dire qu’il te reste un peu plus d’un an pour trouver le bien, monter le financement et caler les entreprises. C’est court pour un chantier de rénovation. Si le sujet te tente, commence par le simulateur de communes cette semaine.
FAQ
Le Denormandie est-il toujours en vigueur en 2026 ?
Oui. Le dispositif couvre les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027. Au-delà, il faudra une nouvelle prolongation votée en loi de finances.
Comment savoir si ma ville est éligible au Denormandie ?
Utilise le simulateur officiel de service-public.gouv.fr en tapant le nom de la commune ou son code postal. Sont concernées les communes du plan Action cœur de ville, celles qui ont signé une convention ORT et celles listées par l’arrêté du 26 mars 2019.
Puis-je faire les travaux moi-même ?
Non. Les travaux doivent être facturés par une entreprise pour entrer dans les 25 % exigés. Ce que tu fais toi-même ne compte pas dans le calcul.
Que se passe-t-il si ma réduction dépasse mon impôt ?
La part qui dépasse ton impôt de l’année est perdue. Elle ne se reporte pas sur les années suivantes, donc vérifie que ton impôt annuel est assez élevé avant de te lancer.
Sources
- Impôt sur le revenu : investissement locatif dans l’ancien « loi Denormandie » (réduction d’impôt)
- Investissement locatif : dispositif DENORMANDIE
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