Aujourd’hui on reçoit Laurent avec sa question sur l’achat de part SCPI en tant qu’investissement immobilier :
Qu’est ce que vous pensez de l’achat de part SCPI (Europe/FR) via des versements programmés en nue propriété dans le but d’une diversification ? Je suis exposé a hauteur de 67% en bourse , j’aimerais réduire seulement de 5 a 10%.
Aperçu de la « pierre-papier » : Je considère l’investissement en SCPI comme la réponse parfaite pour ceux qui veulent l’immobilier sans les tracas de la plomberie. Mon point de vue est que c’est l’outil de diversification par excellence : on ne possède pas un mur, mais des morceaux de centaines d’immeubles. Je ressens souvent une méfiance chez les puristes du locatif direct, mais pour moi, la sérénité de recevoir ses loyers net de charges chaque trimestre a une valeur inestimable. Ma conviction éditoriale : c’est un placement de « bon père de famille » qui demande toutefois une vigilance accrue sur les frais d’entrée et la qualité du parc géré.
Au delà de l’acquisition de parts SCPI, l’achat de la RP prévu prochainement réduira un peu plus l’exposition en bourse
– J’ai une aversion pour l’immobilier
– Je ne veux pas gérer l’administratif, le locataire, l’aspect fiscal, le financement.
Pourquoi nue propriété ?
– Ni besoin de revenu ou liquidités
– Je vois long terme 10-15ans
– Pas de fiscalité car pas de revenus
– Éviter l’imposition a 30% IR + 17,5% PS
Pourquoi versements programmés ?
– Capacité d’endettement OK, mais achat de RP prévu
– Décote sur la part de 20 a 30%
– Pas d’engagement comme pour un crédit
Même si j’ai déjà pris du temps à me documenter sur les différentes solutions.
Immobilier physique vs SCPI
Le tableau comparatif met en perspective deux approches d’investissement immobilier aux logiques distinctes. À travers différents critères d’analyse — niveau d’implication, ticket d’entrée, diversification, fiscalité ou encore liquidité — il confronte la réalité de l’immobilier locatif direct, qui implique gestion, travaux et relation locative, à celle des parts de SCPI (pierre-papier), davantage orientées vers la mutualisation des risques et la délégation complète de la gestion. Cette lecture croisée permet de mieux comprendre les forces et limites de chaque solution selon le profil et les objectifs de l’investisseur.
| Critère d’analyse | Immobilier Locatif Direct | Part de SCPI (Pierre-Papier) |
| Gestion quotidienne | Chronophage (travaux, locataires) | Totalement déléguée à une société |
| Ticket d’entrée | Élevé (plusieurs dizaines de milliers €) | Accessible (dès quelques centaines €) |
| Liquidité | Faible (plusieurs mois pour vendre) | Moyenne (dépend du marché secondaire) |
| Risque de vacance | Total sur un seul bien | Dilué sur un parc de plusieurs immeubles |
| Fiscalité | Revenus fonciers ou LMNP | Revenus fonciers (sauf détention via AV) |
Au début de mon parcours, j’étais un fervent défenseur de la détention directe : je voulais voir mes briques. Puis, j’ai acheté mes premières parts de SCPI de rendement. Ma prise de conscience s’est produite un mois d’août, alors que je profitais de mes vacances sans me soucier de la chaudière d’un locataire qui venait de lâcher ou d’un préavis surprise. J’ai reçu mon virement trimestriel sans avoir passé un seul coup de fil. Cette expérience m’a appris que la performance ne se mesure pas seulement au rendement brut, mais aussi au temps gagné. Aujourd’hui, je vois les SCPI comme le socle de mon patrimoine : elles apportent la stabilité là où le locatif classique apporte parfois du stress.
Il y a le crowdfunding immobilier aussi qui est intéressant.
Et avec une TMI à 30%, un PERin est également opportun, et d’autant+ que tu n’as apparemment pas besoin de liquidités et de flexibilité.
Pour ma part et pour avoir aussi étudié la possibilité de placer en SCPI, je trouve que les rendements sont trop faibles et que l’intérêt de l’immo est de pouvoir faire du levier. Sans ça je continue de fournir mon PEA, je me reposerai la question le jour où il sera plein !
Pour « éviter l’impôt » tu peux aussi prendre tes parts dans une assurance vie pour profiter de l’avantage fiscal du contrat.
Et tu peux aussi acheter en pleine propriété.. tu auras certes des impôts mais aussi des revenus que tu pourras réinvestir..
C’est plus flexible que la nue propriété…
Pour ceux qui hésitent encore sur la structure juridique, sachez qu’il est possible d’envisager l’ investissement dans les SCPI via une société pour optimiser sa fiscalité. Il est également pertinent de comparer ce rendement avec d’autres stratégies comme le type de bien immobilier le plus rentable sur le marché actuel. Si vous préférez la gestion collective à la gestion déléguée, découvrez en détail comment fonctionnent les SCPI et leurs rendements réels avant de souscrire.
Questions fréquemment posées
Quels sont les frais réels lors de l’achat et de la revente de parts de SCPI ?
Il faut être vigilant : les SCPI comportent généralement des frais de souscription (entre 8 % et 12 %) qui ne sont prélevés qu’au moment de la revente. C’est pour cette raison qu’on appelle cela un placement de long terme. À cela s’ajoutent les frais de gestion annuels, prélevés directement sur les loyers encaissés par la société de gestion. Mon conseil est de toujours regarder le rendement « net de frais de gestion » pour comparer les supports.
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit pour bénéficier de l’effet de levier ?
Oui, et c’est l’un des grands avantages de ce placement. De nombreuses banques acceptent de financer l’achat de parts, permettant ainsi de rembourser une partie des mensualités grâce aux dividendes perçus. Attention toutefois : toutes les banques ne financent pas toutes les SCPI. Souvent, elles privilégient leurs propres filiales de gestion ou exigent des garanties comme le nantissement d’un contrat d’assurance-vie.
Est-il possible de détenir des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?
C’est une option très populaire car elle permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie au lieu de celle, souvent lourde, des revenus fonciers. De plus, dans ce cadre, la liquidité est assurée par l’assureur, ce qui permet de sortir du placement plus rapidement qu’en direct. En revanche, vous ne touchez généralement qu’une partie (85 % à 100 %) des dividendes selon les contrats, et les frais de l’assurance-vie se superposent à ceux de la SCPI.
