Une annonce affiche « 6 % de rentabilité ». Ce chiffre est presque toujours brut : le loyer annuel divisé par le prix, rien d’autre. La rentabilité nette retire ce que le bien te coûte chaque année et ajoute au prix les frais d’achat. La nette-nette va jusqu’au bout et enlève encore l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Entre le premier et le dernier niveau, l’écart est rarement anodin. Sur l’exemple plus bas, 5,60 % brut deviennent 2,17 % une fois les charges et l’impôt passés. Le bien n’a pas changé, seule la question posée a changé.
Un point avant de commencer. Aucun texte de loi ne définit la rentabilité brute ou nette. Ce sont des conventions de calcul, et chacun les tord un peu à sa façon. D’où l’intérêt de savoir exactement ce qu’il y a dans le chiffre qu’on te montre.
Les trois niveaux de rentabilité et leurs formules
Garde ces trois formules sous la main. Elles suffisent pour lire n’importe quelle annonce, et pour repérer celle qui triche.
La rentabilité brute
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges, divisés par le prix d’achat, multipliés par 100.
C’est un outil de tri. En dix secondes, tu compares deux annonces dans la même ville. Certains mettent au dénominateur le coût total (prix plus frais d’acquisition), ce qui donne un chiffre un peu plus bas et déjà plus honnête. Demande toujours lequel des deux on t’a calculé.
La rentabilité nette de charges
Rentabilité nette = (loyers réellement encaissés moins charges non récupérables), divisés par le coût total de l’opération, multipliés par 100.
Deux choses bougent par rapport au brut. En haut, tu pars des loyers encaissés, donc après vacance, et tu retires tout ce que le locataire ne te rembourse pas. En bas, tu mets ce que l’opération t’a vraiment coûté : prix, frais d’acquisition, travaux avant la première location.
La rentabilité nette-nette, ou nette de fiscalité
Rentabilité nette-nette = (revenu net de charges moins impôt sur le revenu et prélèvements sociaux liés au bien), divisé par le coût total, multiplié par 100.
C’est le seul niveau qui dépend de toi autant que du bien. Le même appartement ne rapporte pas la même chose à un foyer non imposable et à un foyer dans une tranche haute. Pour le détail des régimes, va voir les impôts à prévoir sur un investissement locatif.
Ce qui entre dans chaque calcul, ligne par ligne
La plupart des erreurs viennent de là. On met une dépense au mauvais étage, ou on l’oublie. Le tableau range les postes courants d’une location vide.
| Poste | Brute | Nette | Nette-nette |
|---|---|---|---|
| Loyer hors charges | Oui, sur 12 mois | Oui, après vacance | Oui, après vacance |
| Frais d’acquisition et travaux initiaux | Parfois au dénominateur | Au dénominateur | Au dénominateur |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères) | Non | Déduite | Déduite |
| Charges de copropriété non récupérables | Non | Déduites | Déduites |
| Assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien | Non | Déduits | Déduits |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Non | Non | Déduits |
| Mensualités de crédit | Non | Non | Non (elles vont dans le cash-flow) |
La taxe foncière mérite une ligne à part. Service-public le rappelle : le propriétaire la paie même si le logement est loué. Sur le même avis figure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et celle-là, tu peux la refacturer au locataire parce qu’elle fait partie des charges récupérables. Dans ton calcul, tu ne gardes donc que la taxe foncière hors ordures ménagères.
Même logique pour la copropriété. L’eau et le chauffage collectifs, l’entretien des parties communes, l’électricité de l’ascenseur se récupèrent. Les honoraires du syndic, les gros travaux votés en assemblée ou le contrôle technique de l’ascenseur restent pour toi.
Et le crédit ? Il n’a rien à faire dans la rentabilité nette. Il change ta trésorerie et, au régime réel, ton impôt, mais il ne change pas ce que le bien rapporte par rapport à ce qu’il coûte. Le passage au cash-flow, mensualités comprises, est détaillé dans la méthode complète pour calculer la rentabilité locative.
Un exemple court : du brut au net-net
Prends un studio acheté comptant. Les chiffres sont des hypothèses d’école, choisies pour la lisibilité. Ce ne sont ni des moyennes ni des valeurs de marché.
- Prix : 120 000 €, frais d’acquisition supposés : 9 500 €, donc un coût total de 129 500 €.
- Loyer : 560 € par mois hors charges, soit 6 720 € sur un an plein.
- Un mois de vacance entre deux locataires : 6 160 € réellement encaissés.
- Charges annuelles : taxe foncière hors ordures ménagères 650 €, copropriété non récupérable 300 €, assurance 120 €, entretien 250 €. Total : 1 320 €. Gestion faite par le propriétaire, sans agence.
Brut. 6 720 divisés par 120 000, cela fait 5,60 %. Sur le coût total, 6 720 divisés par 129 500 donnent 5,19 %.
Net de charges. 6 160 moins 1 320, il reste 4 840 €. Rapportés à 129 500 €, on tombe à 3,74 %.
Net-net. Supposons que ce soit le seul revenu foncier du foyer, au micro-foncier, avec une tranche marginale d’imposition de 30 %. L’abattement forfaitaire de 30 % laisse une base de 4 312 € (70 % de 6 160). Impôt sur le revenu : 1 293,60 €. Prélèvements sociaux à 17,2 % : 741,66 €. Total : 2 035,26 €. Il reste 2 804,74 €, soit 2,17 % du coût total.
Résultat : on passe de 5,60 % à 2,17 %. Plus de la moitié du rendement affiché part en charges, en vacance et en impôt.
Le régime réel aurait-il fait mieux ? Ici non. Au réel, les quatre postes de la liste se déduisent tous (taxe foncière hors ordures ménagères, copropriété non récupérable, assurance, entretien), soit 1 320 €, et la déclaration 2044 ajoute un forfait de 20 € par local pour les petits frais de gestion. Sans crédit, il n’y a pas d’intérêts à déduire. Base : 6 160 moins 1 340, soit 4 820 €, plus haute que les 4 312 € du micro. Le forfait de 30 % couvre davantage que les vraies charges de ce studio. Avec de gros travaux ou un crédit, la comparaison peut s’inverser, et le choix du réel t’engage pour trois ans.
Les erreurs de calcul qui gonflent le rendement
Certaines sont de bonne foi, d’autres arrangent franchement le vendeur. Mais toutes poussent le chiffre vers le haut.
Prendre le loyer charges comprises
Les provisions sur charges ne t’enrichissent pas : tu les reverses au syndic ou aux fournisseurs. Les mettre dans le loyer gonfle le brut de façon artificielle. Pars toujours du loyer hors charges, et vérifie qu’il colle au marché du quartier, sinon tout le calcul repose sur du vent. Fixer un loyer cohérent avec le marché est la première hypothèse à tester.
Compter douze mois de loyer sans jamais de trou
Un départ, un mois de travaux, une relocation qui traîne. Dans l’exemple, un seul mois vide coûte 560 € de recettes, soit un peu plus de 0,4 point de rentabilité nette. Aucun chiffre officiel ne donne une vacance « normale », alors pose ta propre hypothèse et garde-la prudente. Pour la réduire en pratique, regarde comment limiter la vacance locative.
Oublier les frais d’acquisition au dénominateur
Les droits de mutation et les émoluments du notaire font partie du prix de revient. Ils ne sont pas déductibles des loyers, mais ils pèsent sur le rendement de toute la durée de détention. Les laisser de côté, c’est calculer la rentabilité d’un bien que tu aurais payé moins cher que la réalité.
Mélanger rentabilité et cash-flow
Retirer la mensualité de crédit du loyer puis diviser par le prix, ça ne mesure rien de propre. Surtout, la part de capital remboursée chaque mois n’est pas une dépense perdue : c’est de l’épargne que tu te constitues. Calcule la rentabilité sans le crédit, puis le cash-flow à part, avec le crédit. Deux chiffres, deux questions.
Se tromper de règle fiscale
Trois confusions reviennent souvent en location vide. L’abattement du micro-foncier est de 30 %, et le régime s’applique jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an pour tout le foyer. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 % selon impots.gouv, la hausse de CSG votée pour 2026 visant d’autres revenus du patrimoine. Et les intérêts d’emprunt, au réel, ne créent un déficit imputable que sur les revenus fonciers, jamais sur ton salaire. En meublé, les règles sont différentes, à voir dans le guide du statut LMNP.
Quel chiffre regarder, et à quel moment
Le brut sert à trier. Sur cinquante annonces, il élimine vite celles qui ne tiennent pas, à condition de comparer des biens comparables dans un même secteur.
Le net sert à choisir entre deux ou trois biens retenus. C’est là que tu demandes l’avis de taxe foncière, les derniers décomptes de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale. Un studio à 6 % brut avec une copropriété qui vote un ravalement peut finir derrière un autre affiché à 5 %.
Et pour trancher, il ne reste que le net-net, parce que lui seul tient compte de ta propre fiscalité.
Ces trois chiffres décrivent le passé ou une hypothèse, jamais une promesse. Un loyer peut baisser, une copropriété peut voter des travaux, la fiscalité peut changer, et le prix de revente n’est connu qu’à la vente. Si ton projet engage une grosse partie de ton patrimoine, fais relire tes hypothèses par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable avant de signer quoi que ce soit.
Questions fréquentes
Quelle est la formule de la rentabilité nette ?
On prend les loyers réellement encaissés sur un an, on retire les charges non récupérables (taxe foncière hors ordures ménagères, copropriété non récupérable, assurance, gestion, entretien), puis on divise par le coût total de l’opération, frais d’acquisition et travaux compris, et on multiplie par 100.
Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul de la rentabilité ?
Oui, au dénominateur, dans le coût total de l’opération. Ils ne se déduisent pas des loyers sur ta déclaration de revenus fonciers, mais ils font partie de ce que le bien t’a coûté.
Faut-il intégrer le crédit dans la rentabilité nette ?
Non. La rentabilité mesure ce que rapporte le bien par rapport à son coût. Le crédit se traite dans le cash-flow, où l’on retire les mensualités. Au régime réel, les intérêts restent déductibles des revenus fonciers et jouent donc sur l’impôt.
La rentabilité brute annoncée par un vendeur est-elle fiable ?
Elle sert à comparer des annonces, rien de plus. Vérifie que le loyer est bien hors charges, qu’il correspond au marché et que le prix utilisé est le bon. Puis refais le calcul en net avec les vrais montants de taxe foncière et de charges.
Sources
- Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ?
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
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