Un propriétaire bailleur doit louer un logement décent, remettre un bail écrit avec ses diagnostics, faire tous les travaux qui ne relèvent pas du locataire et respecter les règles sur le loyer, le dépôt de garantie et le congé. Ce sont des obligations fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets. Tu ne peux pas y déroger par une clause du bail. Reste à savoir ce que chacune implique concrètement, et ce que tu risques si tu passes à côté.
Quelles sont les obligations du bailleur avant de louer ?
Tout commence par la décence. Le logement doit compter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³. Il ne doit présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé de l’occupant. Et un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut jamais être considéré comme décent.
Depuis 2025, la décence se joue aussi sur l’énergie. Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué en métropole, et ça vaut pour un nouveau bail comme pour un renouvellement ou une reconduction tacite. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Si ton bien est dans l’une de ces classes, regarde le calendrier maintenant, pas l’année où il tombe.
Un projet de loi adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, encore en discussion à l’Assemblée, pourrait assouplir la règle quand le bailleur signe un contrat de travaux. Rien n’est définitivement voté à ce jour, donc le calendrier actuel s’applique.
Le juge ne plaisante pas avec ça. S’il constate qu’un logement n’est pas décent, il peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la fin des travaux. Les sanctions en cas de logement non décent peuvent donc te coûter plusieurs mois de loyer.
Petit détail qui compte : le locataire, lui, n’a pas le droit d’arrêter de payer de sa propre initiative. Il doit passer par un courrier, une mise en demeure, puis le juge.
Quels documents remettre au locataire à la signature ?
Le bail doit être écrit. Il contient des mentions obligatoires : l’identité des parties, la description du logement avec sa surface habitable et sa classe DPE, le montant du loyer et ses modalités de paiement, le dépôt de garantie s’il est prévu. En zone d’encadrement des loyers, tu y indiques aussi le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
À ce bail, tu annexes un dossier de diagnostic technique réalisé par un diagnostiqueur certifié. Sa composition dépend de ton bien.
- Le DPE, toujours. Un DPE fait entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025, il faut le refaire.
- Le constat de risque d’exposition au plomb, si l’immeuble date d’avant 1949.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité et celui du gaz, si l’installation a plus de 15 ans.
- L’état des risques et le diagnostic bruit, si le logement se trouve dans une zone concernée.
S’ajoutent l’état des lieux d’entrée, la notice d’information sur les droits et devoirs des parties, et selon les cas l’extrait du règlement de copropriété ou une grille de vétusté. L’état des lieux se fait à deux, et le locataire a 10 jours pour demander une correction. Pour le chauffage, ce délai court sur le premier mois de la période de chauffe. Un état des lieux précis à l’entrée est ta meilleure preuve le jour où tu retiendras quelque chose sur le dépôt.
Si tu reloues après un départ, tout ce dossier doit être remis à jour. Les obligations du bailleur à la relocation reprennent ces étapes une par une.
Qui paie les travaux et les réparations pendant le bail ?
La règle est simple à retenir. Pendant toute la durée du bail, tu fais tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, sauf si c’est une faute du locataire qui les a rendus nécessaires. Ça couvre l’entretien normal du logement, les grosses réparations, ce qui relève de la vétusté ou de la force majeure, et les travaux pour rester dans les critères de décence.
Le locataire, lui, prend en charge l’entretien courant listé par le décret n° 87-712 : remplacer les ampoules, les joints de robinet, les clés perdues, reboucher les trous de cheville, faire ramoner les conduits, entretenir le détecteur de fumée. Quand il abîme le logement au-delà de l’usure normale, c’est la responsabilité du locataire en cas de dégradations qui joue.
Et si tu veux lancer des travaux en cours de bail ?
Tu dois prévenir avant de commencer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Ta lettre précise la nature des travaux, la date de début, leur durée et l’accès dont l’artisan a besoin. Le locataire doit laisser entrer, mais il n’est pas obligé de t’ouvrir le samedi, le dimanche ou un jour férié. Au-delà de 21 jours de chantier, tu lui dois une baisse de loyer proportionnelle à la durée.
Quelles règles encadrent le loyer et le dépôt de garantie ?
Le loyer ne se révise qu’une fois par an, et seulement si ton bail contient une clause de révision. Sans elle, tu ne peux rien augmenter. Le calcul suit l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, et la hausse n’est pas automatique : tu dois la demander par écrit. Tu as un an après la date de révision pour le faire. Passé ce délai, l’augmentation de l’année est perdue, et elle ne s’applique jamais de façon rétroactive.
Attention si ton logement est classé F ou G. Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022 en métropole, la révision annuelle est tout simplement interdite.
Côté dépôt de garantie, le plafond est d’un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois en meublé. Tu le rends sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous deux mois sinon. En cas de retard, la somme due grimpe de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. C’est vite cher, et les litiges sur la restitution du dépôt restent l’une des premières sources de conflit entre bailleur et locataire.
Dernière règle souvent ignorée : une clause qui fait payer la quittance de loyer, ou son envoi, est interdite. La quittance se délivre gratuitement.
Combien de temps dure le bail et comment y mettre fin ?
En location vide, le bail dure au moins 3 ans si tu loues en tant que particulier, 6 ans si le bailleur est une personne morale comme une société. Une durée plus courte, d’un an minimum, est possible si tu as un motif familial ou professionnel de reprendre le logement, à condition de l’écrire dans le bail. À l’échéance, sans congé valable, le bail se reconduit tout seul. Le détail des cas vide et meublé est dans ce guide sur la durée et le renouvellement du bail.
Pour récupérer ton logement, tu ne peux donner congé qu’à l’échéance et pour trois motifs : vendre, reprendre pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux comme une faute du locataire. La lettre doit arriver au moins 6 mois avant l’échéance. Si elle arrive un jour trop tard, le congé ne vaut rien.
Un simple mail ne suffit pas. Il faut une lettre recommandée avec accusé de réception, un acte de commissaire de justice ou une remise en main propre contre signature. Et un congé pour vendre vaut offre de vente : ton locataire a un droit de préemption qu’il peut exercer pendant les deux premiers mois du préavis.
Certains locataires sont protégés selon leur âge et leurs revenus. Avant d’envoyer quoi que ce soit, vérifie leur situation.
Que faire en cas de litige avec ton locataire ?
Pour un litige de 5 000 € ou moins, sur le dépôt de garantie ou l’état des lieux par exemple, une tentative amiable est obligatoire avant le juge. Tu peux passer par la commission départementale de conciliation, gratuite, par un conciliateur de justice, gratuit lui aussi, ou par un médiateur, payant. Au-dessus de 5 000 €, cette étape devient facultative.
Si rien ne se règle, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranche. Le délai pour le saisir est de trois ans après l’apparition du litige. Garde donc tes courriers, tes recommandés et tes états des lieux bien plus longtemps que la durée du bail.
Le plus rentable reste d’agir avant le litige. Avant ta prochaine signature ou relocation, sors ton bail type, vérifie la date et la classe de ton DPE, et refais les diagnostics périmés. Une heure de vérification aujourd’hui t’évite des mois de loyer suspendu demain.
FAQ
Peut-on encore louer un logement classé F au DPE ?
Oui, jusqu’à fin 2027 en métropole. À partir de 2028, un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite sur un logement classé F ne sera plus possible. En attendant, son loyer ne peut pas être révisé à la hausse.
Le bailleur doit-il fournir un diagnostic amiante au locataire ?
Il ne fait pas partie des annexes obligatoires du bail. Service-public recommande seulement de le tenir à disposition du locataire. Les diagnostics à annexer sont le DPE, le plomb si l’immeuble date d’avant 1949, l’électricité et le gaz de plus de 15 ans, l’état des risques et le bruit selon la zone.
Le locataire peut-il arrêter de payer si le logement n’est pas décent ?
Non. Il doit continuer à payer et signaler le problème par écrit, puis mettre le bailleur en demeure. Deux mois après sans solution, il peut saisir le juge, qui peut réduire ou suspendre le loyer.
Combien de temps a le bailleur pour rendre le dépôt de garantie ?
Un mois si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, deux mois s’il y a des différences. Chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges à la somme due.
