Clauses abusives dans un bail de location : comment les éviter

Une clause abusive dans un bail d’habitation, c’est le plus souvent une clause que la loi interdit purement et simplement. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en dresse la liste, de la lettre a à la lettre t. Une clause de ce type est « réputée non écrite » : elle ne produit aucun effet, même si le locataire a signé, et le reste du bail continue de s’appliquer.

Pour un propriétaire bailleur, le risque est double : la clause ne sert à rien le jour où tu en as besoin, et le locataire peut te demander de rendre ce qu’elle t’a fait encaisser. Heureusement, presque chaque interdiction a son équivalent légal.

Pour le contenu général du bail (mentions, annexes, contrat type), tout est dans notre guide sur le modèle de bail d’habitation et ses règles.

Clause interdite, clause abusive : de quoi parle-t-on ?

Juridiquement, il y a deux étages.

Le premier, c’est la liste de l’article 4 de la loi de 1989. Elle s’applique au bail vide, au meublé loué en résidence principale et au bail mobilité (pour le meublé, sauf la lettre l sur la tacite reconduction). Si une clause entre dans cette liste, pas de débat, elle tombe.

Le second étage, c’est la notion générale de clause abusive. Service-public renvoie à l’article 1171 du code civil, qui vise les clauses créant un déséquilibre net entre les droits des parties.

La Commission des clauses abusives a aussi publié des recommandations sur les baux d’habitation (n° 2000-01) et sur la location meublée (n° 13-01). Elles n’ont pas force de loi, mais montrent ce qu’un juge risque de regarder de près.

La liste de l’article 4, regroupée par thème

L’argent et les modes de paiement

• imposer le prélèvement automatique ou le paiement par traites (lettre c)
• autoriser le bailleur à prélever les loyers directement sur le salaire du locataire, même dans la limite de la part cessible (d)
• percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l’immeuble, comme une pénalité forfaitaire de retard (i)
• réclamer à l’entrée d’autres sommes que le dépôt de garantie et la part d’honoraires d’agence permise par l’article 5 (o)
• facturer des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ou des frais de procédure en plus des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile (p). L’article 21 ajoute que la quittance est transmise gratuitement et qu’aucun frais de gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être facturé.
• mettre à la charge du locataire l’état des lieux de sortie, sauf s’il est fait par commissaire de justice faute d’accord, auquel cas les frais se partagent par moitié (k).

La durée du bail et sa résiliation

• prévoir la résiliation de plein droit pour un autre motif que ceux admis par la loi (g), on y revient plus bas
• permettre de résilier par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester en appel (s)
• fixer une tacite reconduction plus courte que la durée légale, soit 3 ans quand le bailleur est une personne physique et 6 ans pour une personne morale (l, location vide seulement).

La vie dans le logement

• obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à le laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (a)
• interdire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle (j)
• interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui (n)
• réduire ou supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie (h)
• imposer la location d’équipements en plus du logement (t).

Assurance, travaux et dégradations

• imposer un assureur choisi par le bailleur (b)
• faire s’engager le locataire par avance à des remboursements calculés sur une estimation des réparations locatives faite par le seul bailleur (f)
• prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun (e)
• rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées (q)
• interdire de rechercher la responsabilité du bailleur, ou l’exonérer de toute responsabilité (m)
• interdire au locataire de demander une indemnité pour des travaux qui durent plus de 21 jours (r).

Un mot sur les animaux, souvent mal compris : la question relève d’une autre loi, l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970. Dans un logement loué en résidence principale, le locataire peut avoir des animaux de compagnie s’il respecte la tranquillité du voisinage. Le bail peut seulement interdire les chiens dangereux de 1re catégorie. Le locataire reste responsable des dégâts et des troubles causés par son animal.

« Réputée non écrite » : ce que ça change concrètement

Une clause réputée non écrite est traitée comme si elle n’avait jamais figuré dans le contrat. Le locataire n’a pas besoin d’un jugement pour refuser de l’appliquer. En cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.

Le bail, lui, reste valable. La clause disparaît, tout le reste continue : durée, loyer, dépôt de garantie, clause résolutoire légale.

Le piège, c’est l’argent déjà encaissé. Prends un T2 loué 800 € hors charges, avec une clause qui prévoit une pénalité de 5 % du loyer à chaque retard. Le bailleur facture 40 € par retard.

Trois retards dans l’année font 120 € perçus sur la base d’une clause sans valeur (lettre i). Même logique pour des frais d’envoi de quittance à 5 € par mois, interdits par la lettre p et par l’article 21 : 60 € sur un an. Le locataire peut en demander le remboursement, et faute d’accord, c’est le juge qui décide de ce qui doit être rendu.

Ce que tu peux légalement prévoir à la place

Pour presque chaque inquiétude du bailleur, la loi prévoit un outil.

Clause interdite	Ce que tu peux prévoir
Pénalité de retard	Une date de paiement claire, puis la clause résolutoire pour impayé (6 semaines après un commandement de payer resté sans effet)
Prélèvement automatique imposé	Proposer le prélèvement comme option, en laissant le locataire choisir son mode de paiement
Assureur imposé	Exiger l’attestation à la remise des clés puis chaque année, avec une clause résolutoire pour défaut d’assurance
Interdiction d’héberger	Rappeler que la sous-location exige ton accord écrit, y compris sur le prix (article 8)
Résiliation pour défaut d’entretien	Un état des lieux d’entrée détaillé, une grille de vétusté en annexe, des retenues justifiées sur le dépôt de garantie
Remboursement anticipé des réparations	Renvoyer aux réparations locatives du décret n° 87-712 et chiffrer les retenues en fin de bail avec devis ou factures
Visites sans limite	Prévoir des visites à des jours et heures convenus, jamais un jour férié et au plus deux heures par jour ouvrable. Le dimanche n’étant pas un jour ouvrable, service-public l’exclut aussi
Interdiction de tout animal	Interdire les seuls chiens de 1re catégorie et rappeler la responsabilité du locataire en cas de dégâts

Sur la résiliation, retiens la règle par cœur. Une clause résolutoire ne peut viser que quatre cas : le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d’assurance des risques locatifs, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et depuis le 21 novembre 2024 le non-respect de l’obligation de résidence principale, là où la commune l’impose.

La clause pour impayés est obligatoire dans tout bail d’habitation depuis la loi du 27 juillet 2023. Pour tout le reste (sous-location, animal, défaut d’entretien), seule une demande de résiliation devant le juge est possible.

Pour les petites réparations, appuie-toi sur la liste officielle, détaillée dans l’article sur la répartition des réparations entre propriétaire et locataire. Et pour que tes retenues tiennent en fin de bail, tout se joue à l’entrée : la méthode est expliquée dans notre guide pour réussir l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance, une mise en demeure restée un mois sans effet te permet de souscrire pour son compte, et d’en récupérer la prime avec le loyer. Les garanties à prendre de ton côté sont listées dans notre page sur les assurances d’un logement en location.

Les recours du locataire, et comment réagir

Un locataire qui repère une clause interdite commence en général par un courrier recommandé avec accusé de réception, qui cite l’article 4 et demande le remboursement des sommes versées au titre de cette clause. L’ADIL, gratuite, conseille locataires et bailleurs.

Si le désaccord persiste et que le litige porte sur 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant d’aller au tribunal. Elle passe par un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur. La commission départementale de conciliation n’est compétente que pour certains litiges listés à l’article 20 de la loi (loyer, état des lieux, dépôt de garantie, charges, réparations, congé…) : une clause qui touche aux charges ou au dépôt peut y aller, une pénalité de retard plutôt chez le conciliateur. Au-delà de 5 000 €, cette étape est facultative mais reste conseillée.

En dernier ressort, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement tranche. Les actions nées du bail se prescrivent par 3 ans à compter du jour où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, les faits (article 7-1).

Ton intérêt de bailleur, quand on te signale une clause litigieuse, c’est de ne pas t’arc-bouter. Vérifie la lettre de l’article 4 concernée, propose de rendre ce qui a été encaissé au titre de la clause et confirme par écrit que la clause ne s’applique plus. Un procès pour 120 € de pénalités coûte bien plus qu’il ne rapporte. Si l’enjeu est plus lourd, l’ADIL ou un avocat t’aideront à mesurer le risque.

Relire son bail avant signature : cinq contrôles

Le plus simple reste de partir du bon document et de relire ses ajouts.

1. Utilise le contrat type en vigueur. Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux modèles s’appliquent (décret n° 2026-596). Les baux déjà signés restent valables sans avenant.
2. Isole les clauses que tu as ajoutées toi-même (conditions particulières, annexes maison).
3. Confronte chacune aux vingt lettres de l’article 4, surtout si elle crée une sanction financière ou une résiliation automatique.
4. Vérifie les sommes demandées à l’entrée : dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé, aucun en bail mobilité) et, si une agence intervient, la part d’honoraires plafonnée.
5. Adapte au type de location. Le meublé suit l’article 4 sauf la lettre l, et a ses propres exigences de mobilier, détaillées dans notre dossier pour sécuriser un bail de location meublée.

Pour un bail atypique (colocation, bien détenu en SCI, garant particulier), un regard extérieur vaut souvent le coût. On explique dans un article dédié ce qu’un avocat apporte à la rédaction d’un bail.

Questions fréquentes

Sources

• Clauses interdites dans un bail d’habitation
• Que faire en cas de litige lié à la location d’un logement ?