Une expulsion de locataire suit toujours le même ordre : commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique si l’occupant s’accroche. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a 6 semaines pour régler après le commandement de payer, contre 2 mois avant. Après le jugement, il garde encore 2 mois à partir du commandement de quitter les lieux. Et aucune expulsion n’a lieu entre le 1er novembre et le 31 mars.
Quelles sont les étapes d’une expulsion, dans l’ordre ?
Sept étapes en cas d’impayés. Aucune ne se saute, et la plupart ouvrent un délai que le locataire a le droit de laisser courir jusqu’au bout.
- Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier).
- L’assignation devant le juge, une fois le délai du commandement expiré sans paiement.
- La notification de l’assignation au préfet, qui lance un diagnostic social et financier.
- L’audience et le jugement, qui constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux, signifié après le jugement.
- Le délai de 2 mois pour partir, allongé jusqu’au 1er avril si l’hiver tombe dedans.
- La réquisition de la force publique, demandée au préfet si le locataire ne part pas.
Fais le compte. Rien qu’en délais incompressibles, sans un seul report accordé par le juge, tu dépasses largement les quatre mois entre le premier acte et le jour où les clés te reviennent.
| Étape | Délai légal | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines pour régler | 2 mois si ton bail signé avant la loi de 2023 prévoit ce délai |
| Notification au préfet | Au moins 6 semaines avant l’audience | Sans elle, ta demande est irrecevable |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Le juge peut le supprimer s’il constate la mauvaise foi du locataire |
| Délais de grâce | De 1 mois à 1 an | Accordés par le juge (3 mois à 3 ans avant 2023) |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars | Aucune expulsion exécutée |
Que change le commandement de payer depuis la loi du 27 juillet 2023 ?
Tout démarre par cet acte, et il ne vaut que si ton bail contient une clause résolutoire, celle qui prévoit la résiliation automatique en cas d’impayés. Le commissaire de justice le signifie au locataire. À partir de là, le compteur tourne : 6 semaines pour payer la dette.
Avant la loi du 27 juillet 2023, c’était 2 mois. Le gain paraît mince, mais il se répercute sur toute la suite, puisque le délai de notification au préfet a lui aussi fondu de 2 mois à 6 semaines.
Un piège quand même.
Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a estimé que la nouvelle règle ne touche pas les délais écrits dans les baux déjà en cours. Si ton contrat, signé avant l’été 2023, prévoit 2 mois, ce sont 2 mois. Relis ta clause avant de compter, sinon tu assignes trop tôt et tu repars de zéro. Et avant même le commandement, regarde ce que tu peux tenter à l’amiable, on détaille tout ça dans que faire face à des loyers impayés.
Comment se passent l’assignation et le diagnostic social ?
Le délai expiré sans paiement, ton commissaire de justice assigne le locataire devant le juge pour faire constater la résiliation du bail et ordonner son départ. Il doit aussi notifier cette assignation au préfet au moins 6 semaines avant l’audience. Oublie cette formalité et le juge déclare ta demande irrecevable.
Pendant ce délai, le préfet saisit un organisme chargé d’établir un diagnostic social et financier du locataire. Ressources, dettes, situation familiale, droits au logement social : le document part chez le juge et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Tu n’as rien à faire de ton côté. Mais sache à quoi il sert : il éclaire le juge sur la capacité réelle du locataire à payer.
Et c’est là que tout peut basculer. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le juge peut lui accorder des délais pour éponger sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire. Tant qu’il tient l’échéancier, le bail continue. C’est frustrant quand tu attends ton logement, mais c’est aussi la seule issue où tu récupères ton argent. Si tu as souscrit une garantie, relis les délais de déclaration de ton contrat et pense à activer ton assurance loyers impayés sans attendre le jugement.
Que décide le juge et combien de temps le locataire garde-t-il le logement ?
Si le locataire ne régularise pas, le juge constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion et condamne en général l’occupant à payer l’arriéré ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ. Le jugement doit ensuite être signifié au locataire.
Puis vient le commandement de quitter les lieux. À compter de sa délivrance, le locataire dispose de 2 mois pour partir. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai s’il constate la mauvaise foi de l’occupant. Ces cas d’expulsion accélérée restent l’exception.
Le locataire peut aussi demander des délais de grâce supplémentaires. Depuis 2023, ils vont de 1 mois au minimum à 1 an au maximum, contre 3 mois à 3 ans auparavant. Le juge les accorde selon la situation de l’occupant, sa bonne volonté pour se reloger et ta propre situation de bailleur. Dis-le franchement à l’audience si ce loyer rembourse ton crédit : ça compte dans la balance.
Que bloque la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif et des 2 mois écoulés. Seule exception : le relogement de l’occupant est assuré dans des conditions suffisantes.
La procédure, elle, ne s’arrête pas. Tu peux faire délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir ton jugement et faire signifier le commandement de quitter les lieux en plein hiver. Seule l’exécution forcée attend le 1er avril.
D’où un calcul à faire tôt. Imagine un commandement de quitter les lieux signifié début octobre : les 2 mois expirent début décembre, en pleine trêve, et rien ne bouge avant le 1er avril. Quatre mois perdus pour quelques semaines de retard au départ. Plus tu lances le commandement de payer vite après les premiers impayés, plus tu as de chances de passer avant l’hiver.
Comment obtenir le concours de la force publique ?
Si l’occupant est toujours là à l’expiration du délai, le commissaire de justice tente l’expulsion. Face à un refus, il dresse un procès-verbal et demande au préfet le concours de la force publique, c’est-à-dire l’intervention de la police ou de la gendarmerie.
Le préfet peut accepter, refuser ou ne pas répondre. Un refus ne te laisse pas sans recours : il engage la responsabilité de l’État, et tu peux lui réclamer une indemnisation pour les loyers et indemnités d’occupation perdus à partir de ce moment.
Depuis 2023, le locataire qui se maintient dans le logement malgré une décision de justice définitive et un commandement de quitter les lieux délivré depuis plus de 2 mois commet aussi un délit, puni de 7 500 € d’amende. Ce délit ne joue pas pendant la trêve hivernale, ni quand le logement appartient à un bailleur social. Pour un bailleur privé, c’est un argument de plus face à un occupant qui joue la montre, en plus de la force publique.
Une fois le logement libéré, il te restera à faire l’état des lieux de sortie et à régler le sort du dépôt de garantie en tenant compte de la dette, avec les précautions qui servent à prévenir les litiges sur sa restitution.
Et si le locataire refuse de partir à la fin du bail ou après un congé ?
Autre cas, même issue. Tu as donné un congé régulier pour vendre ou pour reprendre le logement, le préavis est terminé, et le locataire est toujours là. Il paie peut-être même son loyer.
Avant d’assigner, tente un départ négocié : une date de sortie fixée par écrit dans un accord signé des deux côtés, parfois contre un coup de main pour le déménagement, coûte souvent moins cher que des mois de procédure.
À la fin du bail, il devient un occupant sans droit ni titre, et la procédure pour récupérer un logement occupé sans droit prend le relais. Tu ne passes pas par le commandement de payer puisque la question n’est pas une dette, et c’est le seul vrai raccourci. Ton commissaire de justice l’assigne directement pour faire valider le congé, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation qui remplace le loyer jusqu’à son départ.
Ensuite, tout redevient identique : jugement, commandement de quitter les lieux, délai de 2 mois, délais de grâce éventuels, trêve hivernale, force publique. Le juge vérifie surtout que ton congé tient la route, sur la forme comme sur le motif. Un congé donné dans les règles évite de perdre des mois à l’audience. La même suite s’applique quand le bail est résilié pour une autre faute grave, comme dans une expulsion pour troubles de voisinage.
Pourquoi l’expulsion sans jugement est-elle un délit ?
Parce que le Code pénal punit le fait de forcer quelqu’un à quitter le logement qu’il habite sans décision de justice ni concours de l’État, par des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou la contrainte. Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, sortir les meubles sur le palier : tout ça tombe dedans. Tu risques la prison et une amende, plus les dommages et intérêts réclamés par ton propre débiteur.
Même avec un an de loyers impayés. Même si le bail a pris fin depuis des mois.
Ton locataire reste protégé tant qu’un juge ne s’est pas prononcé et que le préfet n’a pas prêté son concours. La seule voie qui te rend ton bien, c’est la procédure. Lance-la tôt.
FAQ
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
Il n’existe pas de durée fixe. En additionnant les délais légaux (6 semaines après le commandement de payer, 6 semaines minimum entre notification au préfet et audience, 2 mois après le commandement de quitter les lieux), tu dépasses déjà quatre mois sans compter l’attente de l’audience. Les délais de grâce et la trêve hivernale peuvent ajouter plusieurs mois.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 31 mars. Tu peux en revanche continuer la procédure pendant cette période : commandement, assignation, audience et jugement. L’exécution reprend à partir du 1er avril.
Le délai de 6 semaines s’applique-t-il à tous les baux ?
C’est le délai légal depuis la loi du 27 juillet 2023. Mais si ton bail, signé avant cette loi, prévoit expressément 2 mois, la Cour de cassation a estimé dans un avis que ce délai contractuel reste valable. Relis donc ta clause résolutoire avant d’assigner.
Que faire si le préfet refuse la force publique ?
Le refus engage la responsabilité de l’État. Tu peux lui demander réparation du préjudice subi, c’est-à-dire les loyers et indemnités d’occupation perdus depuis le refus. Fais-toi accompagner par ton commissaire de justice ou un avocat pour chiffrer la demande.
