Une garantie loyers impayés (GLI) est une assurance que tu souscris, toi le propriétaire, pour être remboursé quand ton locataire arrête de payer. L’assureur te verse les loyers et charges impayés, prend en charge tout ou partie de la procédure, puis se retourne contre le locataire pour récupérer l’argent. En échange, tu paies une prime chaque année.
La GLI n’est qu’une des façons de te prémunir contre les loyers impayés, et son efficacité se joue sur deux moments : le jour où tu acceptes le dossier du locataire, et le jour où le premier loyer manque.
Que couvre une garantie loyers impayés ?
Le cœur du contrat, ce sont les loyers et les charges que ton locataire ne paie pas. L’assureur te les rembourse dans la limite d’un plafond fixé au contrat, après une éventuelle franchise ou un délai de carence.
Autour de ce socle, chaque contrat ajoute ses propres garanties. Les plus courantes :
- les frais de contentieux : commandement de payer, honoraires du commissaire de justice, frais d’avocat et de procédure d’expulsion si on en arrive là
- les dégradations locatives constatées au départ du locataire, au-delà du dépôt de garantie
- parfois la protection juridique pour d’autres litiges avec le locataire
Lis le tableau des garanties ligne par ligne. Le plafond d’indemnisation, la durée de prise en charge, le montant de la franchise et la liste des exclusions changent énormément d’un contrat à l’autre. Deux contrats au même prix peuvent te rembourser des montants très différents le jour où ça coince.
Un point souvent oublié : la GLI de base ne couvre pas la vacance locative, sauf option spécifique. Si ton logement reste vide trois mois entre deux locataires, personne ne te rembourse. Elle ne remplace pas non plus l’assurance propriétaire non occupant, qui couvre l’immeuble lui-même.
Quel locataire une GLI accepte-t-elle ?
Les règles, c’est l’assureur qui les fixe. Avant même de signer le bail, le dossier du locataire doit cocher les critères de solvabilité du contrat. Si tu loues à quelqu’un qui ne les remplit pas, l’assureur refusera de payer le jour où ça tourne mal.
Les critères tournent presque toujours autour des mêmes éléments :
- un rapport minimum entre les revenus nets du locataire et le loyer charges comprises, exprimé en multiple du loyer
- la nature du contrat de travail (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité, et des règles à part pour les indépendants ou les CDD)
- l’absence d’impayé en cours au moment de la signature
Le seuil exact varie d’un contrat à l’autre. Avant de publier ton annonce, relis ces conditions et écris-les noir sur blanc dans tes critères de sélection. Sinon tu risques de tomber amoureux d’un dossier que ton assureur ne couvrira jamais.
Attention aussi à ce que tu réclames au candidat. La loi limite la liste des documents à demander à un locataire : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des documents sur sa situation professionnelle et sur ses ressources (contrat de travail, trois dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition). Réclamer autre chose t’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (15 000 € pour une personne morale).
Le dossier, tu le gardes complet et daté.
Le jour du sinistre, l’assureur te le demandera en premier. Une fiche de paie manquante ou un contrat de travail illisible suffit parfois à bloquer l’indemnisation.
Combien coûte une GLI et qui la paie ?
La prime se calcule en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Le taux dépend de l’assureur, de l’étendue des garanties, du plafond choisi et parfois du fait que tu passes par une agence qui gère ton bien.
C’est toi qui paies. La prime de GLI n’entre pas dans la liste des charges que tu peux refacturer au locataire.
Pour juger si elle vaut le coup, fais le calcul à l’envers. Combien de mois de loyer peux-tu absorber sans toucher à ton épargne, avec le crédit qui continue de tomber chaque mois ? Si la réponse est deux ou trois, une procédure qui traîne te met en difficulté, et la prime devient une dépense raisonnable. Si tu as un matelas confortable et un locataire très solide, tu peux t’en passer.
Peux-tu cumuler une GLI et une caution ?
Non, sauf exception. Un propriétaire qui a souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut pas, en plus, exiger une personne qui se porte caution. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis : pour eux, tu peux avoir les deux.
La règle vient de la loi du 6 juillet 1989 (article 22-1) et elle est stricte. Un cautionnement demandé en plus d’une GLI, hors étudiant ou apprenti, est nul. Concrètement, le garant ne te devra rien. Le dépôt de garantie, lui, reste cumulable avec la GLI : ce n’est pas une caution.
Il faut donc choisir dès la mise en location. Tu prends une GLI, et tu sélectionnes le locataire selon les critères de l’assureur. Ou tu demandes une caution, et tu te passes d’assurance. Mais tu ne superposes pas les deux en espérant doubler ta sécurité. Pour peser les deux options selon ton profil de locataire, regarde notre comparatif entre assurance loyers impayés et caution.
Que faire quand le premier loyer n’arrive pas ?
Tu réagis vite. Chaque contrat fixe un délai pour déclarer le sinistre, à compter du premier impayé. Si tu le laisses filer, l’assureur peut refuser de payer. Va vérifier ce délai dans tes conditions générales dès aujourd’hui, pas le jour où le problème arrive. Le détail des démarches pour activer ton assurance loyers impayés est dans un article à part.
Le déroulé ressemble presque toujours à ça :
- Relance amiable du locataire, par téléphone puis par écrit. Garde une trace de chaque échange.
- Mise en demeure par lettre recommandée si rien ne bouge. Certains contrats l’exigent avant toute déclaration.
- Déclaration de sinistre à l’assureur, dans le délai prévu, avec le bail, l’état des lieux d’entrée, le décompte des sommes dues et le dossier complet du locataire.
- Indemnisation selon les modalités du contrat, après application de la franchise ou du délai de carence s’il y en a un.
- Recouvrement par l’assureur, qui reprend la main sur la procédure contre le locataire.
Sur ce dernier point, l’assureur prend ta place pour réclamer l’argent. C’est lui qui mandate le commissaire de justice pour délivrer le commandement de payer. Si ton bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose d’un délai pour régler sa dette avant que la résiliation puisse jouer. Pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, c’est six semaines (et le contrat type des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 l’intègre). Pour un bail plus ancien, c’est le délai écrit dans ta clause, souvent deux mois.
Pendant ce temps, tu continues de toucher les sommes couvertes. Si la situation s’enlise, la procédure peut durer de longs mois. Avec la GLI, tu ne finances pas seul le tribunal et l’expulsion. Et si tu te demandes si une procédure d’expulsion accélérée est possible dans ton cas, les conditions sont strictes.
La prime de GLI est-elle déductible de tes revenus fonciers ?
Oui, si tu déclares tes loyers au régime réel. La prime fait partie des primes d’assurance déductibles de ton revenu foncier net imposable, au même titre que l’assurance propriétaire non occupant. Tu la reportes dans les frais déductibles de ta déclaration 2044, avec les autres charges déductibles de ton investissement locatif.
Au micro-foncier, par contre, rien à déduire. Ce régime, ouvert jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes tes charges. La prime y est donc déjà comptée, que tu le veuilles ou non.
Il existait autrefois un crédit d’impôt pour certaines primes d’assurance loyers impayés. Il a été supprimé pour les primes payées à partir du 1er janvier 2017. Depuis, seule la déduction au réel reste possible.
Si tu hésites entre micro-foncier et réel, la prime de GLI pèse dans la balance avec les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les travaux. Additionne tout avant de choisir.
FAQ
La GLI est-elle obligatoire pour un propriétaire bailleur ?
Non. Aucune loi n’oblige un bailleur particulier à souscrire une garantie loyers impayés. C’est un choix de gestion, qui se fait en fonction de ta capacité à encaisser plusieurs mois sans loyer.
Peut-on souscrire une GLI quand le locataire est déjà en place ?
Certains contrats l’acceptent, d’autres non. Quand c’est possible, l’assureur vérifie le dossier du locataire comme pour une nouvelle location et exige qu’il soit à jour de ses loyers. Lis bien les conditions de reprise d’un bail en cours avant de signer.
La GLI rembourse-t-elle les dégradations ?
Seulement si ton contrat inclut cette garantie, avec son propre plafond. L’assureur compare l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, puis déduit le dépôt de garantie. Sans état des lieux d’entrée précis et signé, tu auras du mal à prouver quoi que ce soit.
Que se passe-t-il si le dossier du locataire ne respectait pas les critères ?
L’assureur peut refuser de t’indemniser, même si tu as payé ta prime pendant des années. Contrôle chaque pièce avant la signature du bail et garde une copie de tout le dossier.
Sources
- Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé
- IR : suppression du crédit d’impôt sur le revenu pour primes d’assurance contre les impayés de loyer
