Quels sont les impacts des nouvelles réglementations sur l’investissement locatif ?

Depuis 2023, presque chaque ligne de ton tableau de rentabilité a bougé : le loyer autorisé, les travaux imposés, l’impôt annuel et celui de la revente.

Pour aller vite : le DPE décide maintenant si tu as le droit de louer et d’augmenter le loyer, le Pinel est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025, le LMNP coûte plus cher à la revente, la location touristique a été serrée par la loi Le Meur, et un nouveau dispositif, le statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », est en vigueur depuis février 2026.

On reprend chaque règle et ce qu’elle change pour un bailleur au 24 octobre 2026.

Le DPE décide de ton loyer et de ton droit de louer

Un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent, et un logement non décent ne peut pas être mis en location. Le calendrier est fixé :

• classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025
• classe F interdite en 2028
• classe E interdite en 2034

Avant même l’interdiction, il y a le gel. Depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans les DOM), un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter. Pas de révision en cours de bail, pas de hausse au renouvellement, et à la relocation, pas plus que le loyer du locataire précédent.

Prends un T2 classé F loué 750 € par mois. Tant qu’il reste en F, ce loyer ne bouge plus, même si l’indice de référence des loyers grimpe. Et en 2028, plus de location du tout.

Bonne nouvelle si ton logement est chauffé à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, et un arrêté publié le 26 août 2026 le baisse encore à 1,7 au 1er janvier 2027. Certains logements gagnent ainsi une classe sans travaux. Si ton DPE date d’entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation tenant compte du nouveau calcul se télécharge gratuitement sur l’observatoire des DPE de l’Ademe. Vérifie avant de signer un devis.

Si les travaux restent nécessaires, la fiscalité aide. En location nue au régime réel, le déficit foncier s’impute sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, à condition que les dépenses soient payées au plus tard le 31 décembre 2027. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le déficit foncier et la façon de l’utiliser.

Fin du Pinel, arrivée du dispositif Jeanbrun

Le Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024. Aucune acquisition faite depuis le 1er janvier 2025 n’y ouvre droit. Si un promoteur te parle encore de « réduction Pinel » sur un achat neuf, fuis.

Si tu es déjà engagé, rien ne change pour toi. Tu gardes ta réduction jusqu’au bout de ton engagement de 6, 9 ou 12 ans, avec les prorogations prévues par le dispositif. Les conditions de prorogation et les risques en cas de sortie anticipée sont détaillés dans notre article sur le Pinel, son engagement et sa sortie.

La relève s’appelle le statut du bailleur privé, surnommé « dispositif Jeanbrun ». Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, publiée au Journal officiel le 20 février 2026, il remplace la réduction d’impôt par un amortissement déduit chaque année de tes revenus fonciers.

• Biens visés : logements neufs ou en VEFA, ou logements anciens avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat, situés dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues).
• Période : acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Engagement : location nue en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
• Amortissement sur 80 % du prix : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien rénové.
• Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, relevé pour les loyers sociaux et très sociaux.

Exemple : un T2 neuf acheté 200 000 € et loué en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 160 000 €, et 3,5 % de 160 000 € donnent 5 600 € déductibles par an, sous le plafond de 8 000 €.

Deux pièges. Les amortissements déduits réduisent le prix d’achat retenu au moment de la revente, donc ta plus-value imposable grossit. Et si tu ne tiens pas tes engagements, les amortissements sont réintégrés dans ton revenu foncier.

Des assouplissements sont en discussion au Parlement (seuil de travaux, maisons anciennes), mais rien n’est définitivement voté : seules les règles de la loi de finances 2026 s’appliquent. Dans l’ancien, le Denormandie reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, sans cumul possible avec le Jeanbrun.

LMNP : la revente coûte plus cher depuis 2025

Au régime réel, l’amortissement efface toujours l’impôt sur les loyers pendant des années. Le coup se prend à la sortie.

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Avant, ils disparaissaient. Les logements en résidence étudiante et en résidence pour personnes âgées ou handicapées échappent à cette réintégration.

Prends un studio meublé revendu après 10 ans de détention, avec 40 000 € d’amortissements déduits. Ces 40 000 € s’ajoutent à la plus-value. Après 10 ans, l’abattement pour durée de détention est de 30 % pour l’impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Le surcoût atteint donc environ 5 320 € d’impôt (28 000 € × 19 %) et 6 312 € de prélèvements sociaux (36 700 € × 17,2 %), soit plus de 11 600 € de plus à la revente, hors éventuelle surtaxe.

Le micro-BIC tient pour la location meublée classique : 50 % d’abattement jusqu’à 83 600 € de recettes. Sur le revenu, les prélèvements sociaux des revenus de location meublée non professionnelle sont de 18,6 %, quand les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %.

Le LMNP reste intéressant si tu gardes le bien longtemps, à condition d’inclure la fiscalité de sortie dans ton calcul. Pour les bases du régime, lis notre article sur le fonctionnement du statut LMNP.

Location touristique : la loi Le Meur a resserré l’étau

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, vise les meublés de tourisme type Airbnb.

Côté impôt, depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n’a plus droit au micro-BIC qu’en dessous de 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % au lieu de 50 %. Sur 15 000 € de loyers, ta base imposable passe de 7 500 € à 10 500 €. Un meublé classé a droit à 50 % d’abattement jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026. Faire classer ton logement devient presque un réflexe.

Côté règles locales, toutes les communes peuvent baisser à 90 jours par an la location de la résidence principale, l’enregistrement en mairie se généralise, et une copropriété peut interdire les meublés de tourisme dans certains cas à une majorité allégée. Les meublés de tourisme entrent aussi dans le calendrier du DPE, avec une obligation d’être classé entre A et D en 2034. Avant d’acheter, vérifie le règlement de copropriété et les décisions de la mairie. Notre article sur la rentabilité de la location saisonnière t’aide à refaire les comptes.

Encadrement des loyers et nouveaux baux types

L’encadrement des loyers s’applique aujourd’hui dans environ 70 communes, dont Paris, Lyon et Villeurbanne. L’expérimentation devait s’arrêter fin novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a voté sa prolongation de deux ans, jusqu’en novembre 2028, sans nouvelles communes. Le texte doit encore repartir à l’Assemblée nationale, donc rien n’est définitif au 24 octobre 2026. Dans ces villes, ton loyer est plafonné par un loyer de référence majoré, et le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

Autre changement très récent : les contrats types de bail. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a révisé les modèles de bail pour les locations vides, meublées et en colocation à bail unique en résidence principale. Ils s’appliquent depuis le 1er octobre 2026, et une nouvelle notice d’information doit être annexée aux baux signés ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026.

Peu de surprises sur le fond : les modèles intègrent la clause résolutoire avec un commandement de payer de 6 semaines, déjà imposée par la loi du 27 juillet 2023. Mais un vieux modèle te fragilise en cas d’impayé. Mets tes documents à jour.

L’achat coûte plus cher : la hausse des droits de mutation

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5 % pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. La plupart l’ont fait. Dans l’ancien, les droits passent ainsi d’environ 5,81 % à environ 6,32 % du prix. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont épargnés, pas les investisseurs.

Sur un appartement ancien à 250 000 €, ça fait environ 1 300 € de frais en plus.

Comment adapter ta stratégie

Refais ton calcul avec les règles d’aujourd’hui :

• Avant d’acheter, exige un DPE récent et chiffre les travaux pour atteindre au moins la classe D. Un bien en F ou G doit être négocié en conséquence.
• En meublé, intègre la fiscalité de la revente dès le départ.
• En location touristique, regarde la réglementation de la commune et de la copropriété avant de signer.
• Dans le neuf ou l’ancien très rénové en immeuble collectif, compare le dispositif Jeanbrun avec un simple investissement en LMNP.

Pour refaire les chiffres proprement, suis la méthode de notre article sur le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif. Les achats à l’aveugle ne passent plus. Celui qui chiffre le DPE, la fiscalité et la sortie dès le départ s’en sort très bien.

Questions fréquentes

Sources

• Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée)
• De nouveaux modèles de bail et une notice d’information actualisée