Tu loues un logement à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou dans une des communes visées ? Alors ton loyer a un plafond. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence majoré par quartier et par type de logement, et ton loyer de base doit rester dessous.
Ton travail de bailleur tient en trois gestes : vérifier si ta commune est concernée, caler ton loyer de base sous ce plafond, et écrire les bons chiffres dans le bail. Le reste (complément de loyer, sanctions, recours du locataire) découle de là.
Et il y a une actualité brûlante. Le dispositif est une expérimentation qui s’arrête fin novembre 2026. Le Parlement est en train de décider s’il continue.
Où en est l’encadrement des loyers au 24 octobre 2026 ?
L’encadrement du niveau des loyers vient de l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018. Prévu pour cinq ans, il a été prolongé par la loi 3DS de 2022 jusqu’à fin novembre 2026.
Le mercredi 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi « visant à retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », que l’Assemblée nationale avait votée le 11 décembre 2025. Les députés voulaient rendre le dispositif permanent et l’ouvrir à d’autres villes. Les sénateurs ont refusé les deux et ont retenu une prolongation de deux ans, à périmètre constant.
Le texte repart maintenant à l’Assemblée nationale. Tant qu’elle ne l’a pas voté dans les mêmes termes, rien n’est définitif. Prolongation jusqu’en 2028, nouveaux délais de recours : tout ça reste un projet au 24 octobre 2026.
Concrètement ? Jusqu’à nouvel ordre, les règles actuelles s’appliquent. Un bail signé aujourd’hui doit respecter le plafond, point.
Les communes concernées par le plafonnement
Le plafonnement ne couvre pas toute la zone tendue. Il vise neuf territoires, soit environ 70 communes, qui ont chacun demandé à entrer dans l’expérimentation :
- Paris
- Plaine Commune (9 communes, dont Saint-Denis et Saint-Ouen-sur-Seine)
- Est Ensemble (9 communes, dont Montreuil et Bagnolet)
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
- la communauté d’agglomération du Pays basque (24 communes, dont Bayonne, Biarritz et Anglet)
- une partie des communes de Grenoble-Alpes Métropole
Pour une adresse précise, le simulateur de service-public.fr tranche en une minute. Fais-le avant de publier l’annonce.
Le plafond ne s’applique qu’aux logements loués en résidence principale (vide ou meublé) et aux baux mobilité. Les HLM, les logements conventionnés Anah, ceux soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme et les sous-locations en sont exclus.
Comment fixer ton loyer sous le plafond
Le préfet publie chaque année trois valeurs au mètre carré pour chaque secteur et chaque catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé). Le loyer de référence correspond au loyer médian relevé par l’observatoire local. Le loyer de référence majoré vaut ce chiffre plus 20 %. Le minoré, ce chiffre moins 30 %.
Ton loyer de base, hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur le jour de la signature du bail. Un nouvel arrêté publié après la signature ne remet pas ton bail en cause.
Exemple, avec des chiffres fictifs : un T2 de 40 m² dont le loyer de référence majoré est de 28 € le m². Le plafond donne 40 × 28 = 1 120 € par mois hors charges. Si tu le loues 1 250 €, tu dépasses de 130 € chaque mois, soit 1 560 € sur un an que tu devras rendre.
Le plafond reste un maximum. Rien ne t’oblige à l’atteindre, et un loyer un peu en dessous se loue souvent plus vite. Pour raisonner sur ce que le quartier absorbe vraiment, regarde comment fixer un loyer adapté au marché. Et pour la méthode générale hors zone encadrée, on détaille comment fixer légalement le montant du loyer.
Les mentions obligatoires dans le bail
Dans une commune encadrée, le bail doit afficher le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. S’il y a un complément de loyer, son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent y figurer aussi, comme dans l’annonce. Le modèle de bail d’habitation prévoit ces rubriques, encore faut-il les remplir.
Un oubli coûte cher. Si ces mentions manquent, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour te mettre en demeure de les compléter. Sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois et obtenir une baisse du loyer.
Le complément de loyer et ses conditions
C’est la seule porte pour aller au-delà du plafond. Elle est étroite.
Deux conditions cumulatives. D’abord, ton loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré. Ensuite, le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, que n’ont pas les logements de la même catégorie dans le même secteur. Une grande terrasse ou une vue dégagée peuvent compter. Une cuisine équipée ou un parquet refait, beaucoup moins, puisque la plupart des logements comparables en ont aussi.
Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente certains défauts : DPE classé F ou G, sanitaires sur le palier, humidité ou infiltrations, installation électrique dégradée, entre autres. La liste complète est fixée par décret.
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les trois mois qui suivent la signature du bail. C’est à toi de prouver que le complément est justifié. Si la CDC ne débouche sur rien, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les trois mois suivant son avis. Notre avis : sans élément vraiment exceptionnel et photos à l’appui, le complément est un pari risqué.
Sanctions et recours du locataire
Il y a deux voies, et elles se cumulent.
La voie administrative passe par le préfet, ou par l’autorité à qui il a délégué ce pouvoir, comme la Ville de Paris. Il t’adresse une mise en demeure de remettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois. Tu as un mois pour présenter tes observations. Si tu ne bouges pas, il peut prononcer une amende administrative d’au plus 5 000 € si tu es une personne physique, 15 000 € si tu loues via une société comme une SCI.
La voie civile appartient au locataire. Il peut engager une action en diminution de loyer, même si une amende a déjà été prononcée. En pratique, il commence souvent par saisir la CDC, ce qui ne lui coûte rien, avant d’aller devant le juge des contentieux de la protection.
Tu peux lire l’envers du décor dans notre article sur les droits du locataire face à une augmentation de loyer. Si un locataire te signale un dépassement, corrige et rembourse vite. La sortie amiable reste presque toujours moins chère qu’une procédure.
À surveiller : le texte voté par le Sénat porterait à un an le délai pour contester le complément de loyer (trois mois aujourd’hui) et ramènerait à un an celui de l’action en diminution (trois ans aujourd’hui). Ces changements n’existeront que si l’Assemblée nationale les adopte à son tour.
Encadrement du niveau et plafonnement à la relocation : ne mélange pas
Beaucoup de bailleurs confondent les deux mécanismes. Ils n’ont pourtant ni le même champ ni la même logique.
| Critère | Encadrement du niveau | Plafonnement à la relocation |
|---|---|---|
| Texte | Article 140 de la loi Elan | Décret du 27 juillet 2017, prorogé chaque année |
| Où | Les 9 territoires listés plus haut | Les communes de zone tendue |
| Plafond | Loyer de référence majoré fixé par le préfet | Loyer du précédent locataire, révisé selon l’IRL |
| Échéance actuelle | Fin novembre 2026, prolongation en discussion | Baux signés ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027 |
Le plafonnement à la relocation s’applique aux baux signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, après sa prorogation par le décret du 20 juillet 2026. Quand tu changes de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien, sauf exceptions. Le loyer redevient libre pour une première mise en location, un logement vide depuis plus de 18 mois ou après de gros travaux. Une hausse limitée reste possible après des travaux d’un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel, ou si le loyer était manifestement sous-évalué.
Dans les villes encadrées, les deux règles s’additionnent. Même si une exception te libère du loyer du précédent locataire, tu restes bloqué par le loyer de référence majoré. Et pour un logement classé F ou G, c’est encore plus simple : pas de hausse à la relocation, ni au renouvellement. Toutes ces contraintes s’ajoutent aux obligations légales d’un propriétaire bailleur, qu’elles ne remplacent pas.
Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il en novembre 2026 ?
Pas forcément. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant, mais l’Assemblée nationale doit encore se prononcer. Tant que la loi n’est pas définitivement adoptée, les règles actuelles s’appliquent.
Le meublé est-il concerné par l’encadrement des loyers ?
Oui, s’il est loué comme résidence principale du locataire ou en bail mobilité. L’arrêté préfectoral prévoit des loyers de référence propres aux meublés. Les meublés de tourisme ne sont pas visés.
Quelle amende risque un bailleur qui dépasse le plafond ?
Après une mise en demeure restée sans effet, le préfet peut prononcer une amende administrative de 5 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale. Le bailleur doit aussi rembourser le trop-perçu au locataire.
Peut-on appliquer un complément de loyer à un logement classé F ou G ?
Non. Pour les baux conclus depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit quand le logement a un DPE F ou G ou présente certains autres défauts, comme des sanitaires sur le palier ou une installation électrique dégradée.
Sources
- En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
- Expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues
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