Ton locataire a rendu les clés en laissant des loyers impayés ? La dette ne part pas avec lui. Tu commences par retenir ce qui est justifié sur le dépôt de garantie, tu envoies une mise en demeure, tu actionnes la caution, puis tu passes à l’injonction de payer si rien ne bouge. Et tu as trois ans pour agir sur chaque loyer, pas un jour de plus.
Peux-tu garder le dépôt de garantie pour couvrir les loyers dus ?
Oui. Le dépôt de garantie sert justement à ça. Tu peux y retenir les loyers et charges restés impayés, ainsi que le coût des dégradations, à condition de le justifier : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, décompte des sommes dues.
Le calendrier est serré, et c’est souvent là que naissent les litiges sur la restitution du dépôt. Tu as 1 mois après la remise des clés pour rendre le solde si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s’il ne l’est pas. Au-delà, chaque mois de retard commencé te coûte 10 % du loyer mensuel hors charges.
Une exception compte beaucoup ici. Cette pénalité ne s’applique pas si le retard vient du locataire qui ne t’a pas donné sa nouvelle adresse en partant.
Le problème, c’est le montant. En location vide, le dépôt plafonne à 1 mois de loyer hors charges (2 mois en meublé). Trois mois d’impayés en vide, ça laisse au minimum deux mois à aller chercher ailleurs.
Autre détail. En copropriété, tu peux garder une provision de 20 % du dépôt au maximum en attendant l’approbation des comptes de l’immeuble, puis tu régularises dans le mois qui suit. Le reste des charges locatives impayées s’ajoute à ta créance.
Comment rédiger une mise en demeure qui sert vraiment ?
Une relance par SMS ne prouve rien. La mise en demeure part en lettre recommandée avec accusé de réception, à la dernière adresse que tu connais, et à la nouvelle si tu l’as.
Dedans, mets un décompte précis. Les mois concernés, le montant de chaque loyer et des charges, la somme retenue sur le dépôt de garantie, puis le solde restant dû. Fixe un délai de paiement clair (huit ou quinze jours, c’est toi qui choisis) et annonce la suite : action contre la caution et saisie du juge.
Garde une copie, la preuve de dépôt et l’accusé de réception. Ce courrier sera la première pièce de ton dossier, exactement comme pour un impayé de loyers en cours de bail.
Mais attention à une idée reçue. Une mise en demeure, même en recommandé, n’interrompt pas la prescription. Elle met la pression, rien de plus.
Quand te retourner contre la caution ?
Dès que le locataire ne paie pas. La caution s’est engagée à payer à sa place, et son engagement couvre les dettes nées pendant le bail (dans la limite prévue par l’acte), même si le locataire est parti depuis.
Ressors l’acte de cautionnement et lis-le en entier. Deux points comptent : le montant maximum garanti et la nature de l’engagement.
- Caution solidaire : tu peux lui réclamer la dette directement, sans avoir d’abord poursuivi le locataire.
- Caution simple : elle peut exiger que tu poursuives d’abord le locataire et ses biens avant de payer.
Dans les deux cas, envoie-lui le même décompte que dans la mise en demeure, en recommandé. Si tu as une assurance loyers impayés ou la garantie Visale à la place d’une caution (la loi interdit de cumuler caution et assurance, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti), relis tout de suite les délais de déclaration de ton contrat (on détaille comment activer l’assurance loyers impayés à part).
Faut-il passer par la conciliation avant le juge ?
Souvent, oui. Pour un litige de 5 000 € ou moins, tu dois tenter une résolution amiable avant de saisir le juge par assignation. Ça peut passer par un conciliateur de justice ou par une médiation. La requête en injonction de payer, elle, n’est pas concernée par cette obligation.
Et ça peut payer. Un ancien locataire qui reçoit une convocation officielle accepte parfois un échéancier qu’il refusait au téléphone, et l’accord signé te donne un engagement écrit.
Il existe aussi une voie plus rapide pour les petites dettes. La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances permet à un commissaire de justice de délivrer un titre exécutoire quand le total, intérêts inclus, ne dépasse pas 5 000 €. Côté coût, compte 14,92 € TTC pour le dépôt du dossier et 30,06 € TTC pour l’émission du titre.
Seul hic : il faut l’accord du débiteur. Il a 1 mois pour répondre, et son silence vaut refus.
Comment obtenir une injonction de payer ?
C’est l’outil le plus direct quand le locataire fait le mort. Tu déposes une requête, le juge l’examine sur pièces, sans audience, et s’il te donne raison il rend une ordonnance qui oblige l’ancien locataire à payer.
Pour des loyers et charges d’un bail d’habitation, la requête va au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le domicile du débiteur (ou au tribunal de proximité si ce domicile est dans son ressort). Joins le bail, l’acte de caution s’il y en a un, l’état des lieux de sortie, le décompte et la mise en demeure.
La requête est gratuite. Par contre, tu paieras le commissaire de justice qui signifie l’ordonnance, et le juge peut mettre ces frais à la charge du débiteur.
Fais très attention au délai pour faire signifier l’ordonnance.
Pour une ordonnance rendue depuis le 1er septembre 2026, tu as 3 mois à compter de sa date pour la faire signifier (c’était 6 mois avant cette date). Passé ce délai, elle devient « non avenue », comme si elle n’avait jamais existé.
Une fois l’ordonnance signifiée, le débiteur dispose de 1 mois pour faire opposition. L’ordonnance t’est remise directement avec la formule exécutoire, tu n’as rien à redemander. Pour une ordonnance rendue depuis le 1er septembre 2026, si le greffe ne t’a envoyé aucun avis d’opposition dans les 2 mois après qu’elle a été signifiée, le commissaire de justice peut saisir son compte bancaire ou son salaire. Si l’ordonnance ne lui a pas été remise en main propre, le délai d’opposition ne court qu’à partir du premier acte d’exécution, une saisie sur compte par exemple.
Combien de temps as-tu pour réclamer les loyers ?
Trois ans. Toutes les actions qui découlent d’un bail se prescrivent par trois ans, à compter du jour où tu as connu (ou aurais dû connaître) les faits qui te permettent d’agir.
Pour un loyer, ça veut dire qu’il faut compter échéance par échéance. Un loyer exigible le 1er novembre 2023 et jamais payé peut encore être réclamé, mais plus après le 1er novembre 2026. Les mois les plus anciens tombent donc en premier.
Relances, mails et recommandés n’arrêtent pas ce compteur. Ce qui l’interrompt : une action en justice, une saisie conservatoire autorisée par le juge, ou une reconnaissance de dette signée par le locataire. Si ton ancien locataire propose un échéancier, fais-lui signer un écrit qui reconnaît le montant dû.
Que faire si le locataire est parti sans laisser d’adresse ?
C’est le cas le plus décourageant. Pourtant un commissaire de justice a des moyens que tu n’as pas.
Avant d’avoir un jugement, ses moyens restent limités. Il mène une enquête classique (voisinage, mairie, entourage professionnel) et, s’il ne trouve ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail, il dresse un procès-verbal de recherches infructueuses et envoie l’acte en recommandé à la dernière adresse connue. Cette procédure de l’article 659 du Code de procédure civile rend l’acte régulièrement signifié, ce qui te permet d’avancer en justice même sans adresse.
Comme l’injonction de payer dépend du tribunal du domicile du débiteur, elle se prête mal à un locataire introuvable. L’assignation classique devant le juge est alors souvent la voie retenue, avec l’aide d’un commissaire de justice ou d’un avocat.
Tout change une fois que tu as un titre exécutoire. Le commissaire de justice chargé de l’exécution peut interroger les administrations de l’État et des collectivités, ainsi que certains établissements publics et organismes contrôlés par l’administration. Ils doivent lui donner l’adresse du débiteur, l’identité et l’adresse de son employeur, et la composition de son patrimoine immobilier. Il peut aussi consulter le fichier national des comptes bancaires (FICOBA) pour savoir où saisir.
Alors commence aujourd’hui par repérer le loyer impayé le plus ancien et la date à laquelle il sera prescrit, trois ans après son échéance. Cette semaine, envoie la mise en demeure à ton ancien locataire et le même décompte à la caution. Et si rien n’est réglé, dépose la requête ou fais assigner bien avant cette date.
FAQ
Peut-on encore réclamer des loyers impayés après le départ du locataire ?
Oui. La dette existe toujours après la remise des clés. Tu as trois ans à partir de l’échéance de chaque loyer pour agir contre ton ancien locataire.
Le bailleur peut-il garder tout le dépôt de garantie en cas d’impayés ?
Il peut retenir les loyers et charges dus, ainsi que les réparations justifiées, dans la limite du dépôt. Il doit rendre le solde dans un délai de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (non conforme) après la remise des clés, avec les justificatifs des retenues.
Combien coûte une injonction de payer pour des loyers ?
La requête elle-même est gratuite. Il faut ensuite payer le commissaire de justice qui signifie l’ordonnance, et des honoraires si tu passes par un avocat. Le juge peut mettre les frais de procédure à la charge de l’ancien locataire.
Une lettre recommandée suffit-elle à bloquer la prescription ?
Non. Une mise en demeure, même en recommandé, ne l’interrompt pas. Il faut une action en justice, une mesure d’exécution ou une reconnaissance de dette écrite par le locataire.
