Comment virer un locataire?

Amélie souhaite savoir comment virer un locataire et nous écrit le message suivant :

Je souhaite virer ma locataire et j’ai plusieurs questions :

• Comment je dois m’y prendre pour lui faire parvenir un commandement d’expulsion et virer le locataire?
• Est-ce qu’il faut que j’aille directement chercher un dossier au tribunal ?

Pour défaut d’assurance et pour manque de caution. J’ai des preuves par SMS sur le fait que ça fait plusieurs mois que je lui ai demandé, est-ce que ça vaut quelque chose ?

Je compte lui remettre en main propre une lettre formel en la vouvoyant et en invoquant les textes de loi. Il est fait mention dans le bail que je peux résilier le bail pour ces motifs.

(On se tutoie car c’était la voisine d’en dessous donc on se connaissait d’avant et elle a emménagé dans mon logement)

De plus mon appartement est en vente et du coup le dossier n’est pas complet donc ça me fou dedans pour le vendre (d’autant qu’elle ne répond pas à l’agence pour faire les visites) et j’ai pas envie de mettre cette mauvaise locataire dans les pattes d’un futur acheteur. Alors qu’à la base je cherchais un acquéreur investisseur mais du coup je préfère vendre l’appartement vide.

-Est-ce que pour lui donner congé, je dois obligatoirement attendre la fin du bail et lui demander 6 mois avant de partir ou je peux le faire en plein milieu du bail?

Je sais que je dois du coup lui envoyer une lettre par AR pour lui proposer l’achat.

Je n’ai pas récupéré la caution et l’assurance à l’entrée dans les lieux car :

-concernant la caution, elle attendait sa prime de déménagement et ça fait 6mois et elle me fait croire qu’elle ne l’a toujours pas. Et moi trop gentille j’ai bien voulu attendre mais là c’est trop.

-concernant l’assurance, c’est ma mère qui a fait l’état des lieux car j’habite à 300km et elle lui a dit qu’elle s’était arrangée avec moi pour la donner plus tard mais il n’a jamais été fait mention de ça.

Du coup il y aurait 3 délais :

-1 mois pour défaut d’assurance qui est déjà dépassé mais à savoir est-ce que les sms sont une preuve suffisante où il faut vraiment une lettre en AR mais qui sera remise en main propre avec un récépissé car elle n’a pas mit son nom sur la boîte aux lettres.

-2 mois pour la caution. Idem délai dépassé preuve avec sms

-6mois pour la vente de l’appartement

Le truc c’est que je ne peux pas prendre d’assurance GLI car le dossier location est incomplet et qu’elle a des retenus sur salaire. (Donc pas de prise en charge en cas de grosses dégradation, ni loyer impayé, etc)

J’ai une assurance juridique mais je ne savais pas qu’il y avait une formule exprès pour les propriétaires bailleurs (et maintenant c’est trop tard car le litige a déjà commencé) donc ils ne prennent rien en charge si je dois faire intervenir un huissier ou autre.

Et j’ai très peur qu’elle soit une vraie connasse et décide de totalement détruire mon appartement et tout casser parce que je la vire alors que j’ai mis tout mon être et mon argent dans ces travaux…

Je vous explique pourquoi je l’ai mis en location sans rien y connaître (25ans) :

J’ai acheté mon appartement pour moi il y a 3ans que j’ai entièrement refait a neuf. Les choses ont fait que j’ai perdu mon emploi et avec le chômage j’ai pris la décision de reprendre mes études à la place de ne rien faire. Sauf que la seule université qui m’a accepté avec mon parcours spécial était à 300km et je ne pouvais pas faire double charge, aucune aide sociale vu que j’étais propriétaire donc j’ai décidé de le mettre en location car je n’arrivais pas à toucher les 2 bouts.

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Nos recommandations pour savoir comment virer un locataire

Il est toujours compliqué et stressant de faire face à ce genre de situation. Mais nous allons essayer de vous apporter des solutions pour virer un locataire. Par contre, vous verrez que ce n’est pas forcément aussi simple qu’il n’y parait.

5 Raisons valables pour virer un locataire

1. Défaut de paiement du dépôt de garantie

Tout d’abord, dans le cadre de la location d’un logement d’habitation en résidence principale, on ne parle pas de caution, mais de dépôt de garantie.

En effet, la caution correspond à la personne qui se porte caution (équivalent à garant) en cas de défaut de paiement de loyer.

Ensuite, le défaut de paiement de ce dépôt de garantie peut permettre la résiliation du bail, si ta clause résolutoire est correctement rédigée.

Cependant, je n’ai jamais vu la rupture d’un contrat pour cette raison…

En réalité, vous n’aurez jamais du donner les clés sans le versement de ce dépôt de garantie (mais je vois que vous en avez conscience). Cela me permet d’enchainé sur le point 2.

2. Défaut d’assurance : une raison pour virer un locataire

Comme pour le dépôt de garantie, il ne faut jamais donner les clés et faire l’entrée d’état des lieux si vous n’avez pas l’attestation d’assurance.

Ceci étant, ce défaut peut vous permettre de mettre en exécution la clause résolutoire (d’autant qu’il y a aussi l’histoire du dépôt de garantie).

Pour cela il faut mettre le locataire en demeure via une LRAR, lui ordonnant de souscrire à une assurance sous 10 jours et de vous l’apporter la preuve de cette souscription. Vos échanges de SMS et mails seront un complément au dossier mais ne suffisent pas à eux-mêmes.

Si la locataire ne vous donne pas la preuve dans le délai annoncé, il faut lui délivrer un commandement. Pour cela, il vous faut aller voir un huissier.

Si 1 mois après la délivrance du commandement vous n’avez toujours rien, vous devez saisir le tribunal d’instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion de ton locataire.

3. Congé pour vente et virer un locataire

Vous indiquez que ce logement locatif est en vente.

Vous indiquez aussi un délai de 6 mois. Je comprends donc que c’est une location nue (pas une location meublée).

Avec ces éléments, je vous informe que le congé pour vente est tout à fait possible.

Vous pouvez donner ce congé à tout moment, du moment que ce n’est pas dans les 6 derniers mois du bail (ou 3 derniers dans le cadre d’un bail meublé).

À noter que c’est la date de réception du congé qui fait foi, donc prudence si vous n’êtes pas loin des 6 mois avant la fin du bail… Mais j’ai pas l’impression que c’est le cas.

Ceci étant, le congé ne prendra effet que pour la fin du bail. Donc un congé donné le lendemain de la signature du bail, ne permettra pas de mettre le locataire dehors 6 mois après. Le bail va se poursuivre normalement, durant les 3 années, comme prévu. Seulement, il ne se reconduira pas.

Cependant, il faut savoir que ce congé vaut offre de vente car, dans le cadre d’un bail nu, votre locataire a préemption sur l’achat (mais en soit, pourquoi pas…). Ce droit de préemption n’existe pas si c’est un bail meublé.

Par ailleurs, votre congé doit respecter certaines conditions (afficher le prix de vente, etc.) et doit être accompagné d’une notice obligatoire (sans quoi votre congé est caduc).

Enfin, votre congé doit être délivré par LRAR (attention au délai car si votre locataire tarde à récupérer le congé ou ne va pas le chercher, il peut dépasser le délai ou simplement ne jamais démarrer), en main propre contre récépissé daté et signé ou par huissier.

4. Délivrer congé pour motif légitime et sérieux

Même cas que pour le congé pour vente. A la différence que le motif est différent. Mais les règles sont les mêmes : mode d’envoi, délai, notice à annexer, etc. Il y a juste le fait qu’il n’y a pas de droit de préemption, du fait que ce n’est pas un congé qui vaut offre de vente.

5. Négocier son départ

Vous lui expliquez simplement que dans la situation actuelle il n’est pas possible de poursuivre.

Par conséquent, vous lui proposes simplement de partir, sans quoi vous serez obligée de mener des actions et que ni vous ni elle ne veut cette procédure. La balle est donc dans son camp : soit elle part, soit elle finira devant le juge et/ou à la porte expulsée par la police.

Conclusion : ce n’est pas les options qui manquent. Mais il faut que vous soyez prudente sur le choix que vous allez faire (notamment avec le risque qu’elle vous dégrade tout).

J’espère seulement que votre bail ne présente pas d’erreur, sans quoi une procédure gagnée d’avance (ou presque) peut se retourner contre vous…

Nous pouvons également vous recommandé de consulter un avocat. Au vue de vos nombreuses interrogations, il semble y avoir un certain degré de confusion. Ne vous alarmez pas outre mesure, il est simplement crucial que vous compreniez bien vos droits et que vous soyez correctement guidé sur la procédure à suivre.
D’autant plus que l’avocat peut vous éclairez sur vos droits la stratégie à adopter, ils assurent une mission de conseil et de rédaction d’actes judiciaires, ils sont indispensables à La Défense des intérêts et missionnent les huissiers si nécessaire .