Un loyer qui ne tombe pas, ce n’est pas encore une catastrophe. Deux loyers, ça commence à en devenir une. Et tout se joue dans les premières semaines.
En cas d’impayé, l’ordre est presque toujours le même : tu relances le locataire, tu actives la caution ou ton assurance, tu préviens la CAF si les seuils sont atteints, puis tu fais délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire a alors 6 semaines pour régler. Faute de quoi, le juge peut constater la résiliation du bail.
Ce guide reprend chaque étape avec les délais en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, et ce que tu peux récupérer même si tu ne vas pas jusqu’à l’expulsion.
Dès le premier loyer impayé : appeler, écrire, chiffrer
Commence par le téléphone. Un virement oublié, un changement de banque, une paie décalée : beaucoup d’impayés se règlent en un appel. Si rien ne bouge sous quelques jours, envoie une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle la somme due et fixe une date limite.
Garde une trace de tout. Le décompte précis (mois par mois, loyer et charges séparés) te servira à chaque étape suivante, de la caution jusqu’au juge.
Si le locataire traverse une vraie difficulté passagère, un échéancier écrit et signé par les deux parties vaut souvent mieux qu’une procédure. Il étale la dette sur quelques mois, et toi tu continues à encaisser. Pour cadrer cette discussion, va voir notre méthode de gestion amiable des conflits avec un locataire. Le locataire, de son côté, peut appeler gratuitement la ligne SOS loyers impayés de l’ANIL au 0 805 160 075.
Un détail qui compte : si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant d’agir en justice pour obtenir le paiement. Le conciliateur de justice est gratuit, et un accord signé chez lui pèse plus lourd qu’une promesse au téléphone.
Caution, GLI ou Visale : actionner la bonne garantie
La personne qui s’est portée caution peut être appelée dès le premier loyer impayé. Envoie-lui une lettre recommandée avec le décompte. Pas besoin d’attendre le juge.
Si tu as souscrit une garantie loyers impayés, c’est le contrat qui fixe les délais de déclaration et les pièces à fournir. Lis-le dès le premier retard, parce qu’une déclaration tardive peut te coûter la prise en charge. Le détail des démarches est dans notre article sur l’activation de l’assurance loyers impayés.
Même logique pour Visale : l’impayé se déclare en ligne, dans le délai court prévu par le contrat de cautionnement. Ne laisse pas passer deux mois en espérant que ça s’arrange.
Rappel au passage : la loi interdit de cumuler une caution et une GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Si tu hésites encore entre les deux pour ton prochain bail, notre comparatif GLI ou cautionnement t’aidera à trancher.
Quand prévenir la CAF ou la MSA
Si ton locataire touche une aide au logement, tu dois signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès qu’un seuil est atteint. Ce seuil dépend de la personne qui reçoit l’aide.
| Qui reçoit l’aide | Seuil de signalement | Cas type : loyer de 750 € hors charges, aide de 250 € |
|---|---|---|
| Le bailleur (tiers payant) | Dette égale à 2 fois le loyer hors charges diminué de l’aide | (750 − 250) × 2 = 1 000 € |
| Le locataire | Dette égale à 2 fois le loyer hors charges | 750 × 2 = 1 500 € |
Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur qui ne signale pas s’expose à une amende de 8 010 €. Note aussi que deux décrets du 12 février 2026 changent ces règles pour les bénéficiaires d’APL, d’ALF et d’ALS à partir du 1er janvier 2027. Jusqu’à cette date, les seuils du tableau restent ceux qui s’appliquent.
Le commandement de payer depuis la loi Kasbarian
Quand l’amiable a échoué, tu passes au commandement de payer. Seul un commissaire de justice (l’ancien huissier) peut le délivrer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il laisse 6 semaines au locataire pour payer, contre 2 mois avant.
Il s’appuie sur la clause résolutoire du bail. Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, cette clause est obligatoire. Pour un bail plus ancien qui n’en contient pas, il faut demander au juge de prononcer la résiliation, ce qui allonge le parcours.
Le commandement doit contenir plusieurs mentions, sinon il risque d’être annulé :
- le délai de 6 semaines pour régler
- le montant mensuel du loyer et des charges
- le décompte détaillé de la dette
- les conséquences d’un non-paiement
- l’adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL)
- la possibilité pour le locataire de demander des délais de paiement au juge
S’il y a une caution, le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours qui suivent sa délivrance au locataire. Sans ça, elle reste tenue de la dette, mais plus des pénalités ni des intérêts de retard. C’est l’oubli classique, et il se paie.
Si tu loues en nom propre ou via une SCI familiale, le commissaire de justice signale aussi le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions, dès que la dette atteint le seuil fixé dans ton département. Si tu loues via une autre société, tu dois saisir toi-même la CCAPEX et attendre 2 mois avant d’assigner, sous peine d’irrecevabilité.
Si le locataire paie tout dans les 6 semaines, le bail continue. Sinon, direction le tribunal.
Devant le juge : ce qui se passe vraiment
Le dossier va devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, souvent en référé. Le commissaire de justice délivre l’assignation, et l’audience ne peut pas se tenir moins de 6 semaines après. Entre-temps, un diagnostic social et financier du locataire est réalisé pour éclairer le juge.
Le juge peut accorder au locataire jusqu’à 3 ans pour rembourser, à une condition depuis 2023 : qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue. Si une seule échéance saute, le bail est résilié sans nouvelle audience.
Est-ce qu’il te faut un avocat ? Pas forcément, la représentation n’est pas obligatoire devant ce juge. Mais dès que le locataire conteste ou que le bail présente une faiblesse, ça change la donne. Les cas où ça vaut le coup sont détaillés dans notre article quand saisir un avocat pour un litige locatif.
Combien de temps pour récupérer ton logement
Une fois le bail résilié, l’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre. Il te doit une indemnité d’occupation fixée par le juge, et le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux. Il a en principe 2 mois pour partir. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, par exemple en cas de mauvaise foi.
Il peut aussi demander au juge de l’exécution un délai de grâce, qui va désormais de 1 mois à 1 an. Et il y a la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, pas d’expulsion sans solution de relogement.
Prends un bailleur dont le commandement de payer part fin juillet. Six semaines plus tard, mi-septembre, il assigne. L’audience ne peut pas se tenir avant fin octobre, le jugement doit encore être signifié, puis le délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux court en plein hiver. Résultat : même sans aucun délai de grâce, une sortie au mieux en avril. Ce calendrier montre pourquoi chaque semaine perdue au départ compte. Toutes les étapes de la fin de parcours sont dans notre guide de la procédure d’expulsion et ses délais légaux.
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un refus, ou une absence de réponse sous 2 mois, ouvre droit à une indemnisation par l’État.
Une règle sans exception : jamais de changement de serrure ni de déménagement des affaires par toi-même. C’est puni de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Récupérer l’argent, même sans expulsion
Parfois le locataire est déjà parti, ou tu veux juste être payé. Tu as trois voies.
L’injonction de payer
Tu déposes une requête au tribunal judiciaire avec ton bail et ton décompte. Pas d’audience, avocat non obligatoire. Si le juge rend une ordonnance, tu la fais signifier au locataire par commissaire de justice, et il a 1 mois pour faire opposition. Sans opposition, tu obtiens un titre exécutoire.
La procédure simplifiée de recouvrement
Pour une dette de 5 000 € au plus, un commissaire de justice peut proposer au locataire un accord sur le montant et les modalités de paiement. Si le locataire accepte, l’accord devient exécutoire. S’il ne répond pas ou refuse, tu reviens à la voie judiciaire.
La saisie sur salaire
Depuis le 1er juillet 2025, un bailleur qui dispose d’un titre exécutoire peut confier directement la saisie des rémunérations à un commissaire de justice, sans repasser par le juge de l’exécution.
Attention au calendrier : l’action en paiement des loyers et des charges se prescrit par 3 ans. Une dette d’octobre 2026 peut être réclamée jusqu’en octobre 2029. Pour le cas du locataire parti sans régler, lis notre article sur le paiement des loyers dus après le départ d’un locataire.
Le vrai conseil, au fond, tient en une phrase : bouge vite. Un impayé traité au premier mois se règle souvent à l’amiable. Laissé six mois, il finit presque toujours devant le juge.
Questions fréquentes
Peut-on changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus ?
Non. Entrer dans le logement, changer les serrures ou sortir les affaires du locataire sans décision de justice exécutée par un commissaire de justice est puni de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023. S’il règle toute la dette dans ce délai, le bail continue normalement.
Faut-il un avocat pour récupérer des loyers impayés ?
Ce n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Un avocat devient utile si le locataire conteste la dette ou si le bail comporte une irrégularité.
Jusqu’à quand peut-on réclamer des loyers impayés ?
Pendant 3 ans. Passé ce délai, l’action en paiement des loyers et des charges est prescrite.
Sources
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