Ton locataire n’a pas payé ce mois-ci ? Appelle-le, écris-lui, préviens la caution ou ton assureur, puis, si rien ne bouge, fais délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’a plus que six semaines pour régler après ce commandement, et les délais pour quitter le logement ont été raccourcis. Le reste suit un ordre précis, avec des dates à ne pas rater.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Décroche ton téléphone. Un virement oublié, un changement de banque, une perte d’emploi : tu ne sauras pas lequel tant que tu n’as pas parlé à ton locataire.
Si l’échange ne règle rien, passe à l’écrit. Un courrier de relance, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, datent le problème. Ces papiers te serviront plus tard, devant le commissaire de justice ou le juge.
Ton locataire est de bonne foi mais à court d’argent ? L’ANIL conseille de chercher une solution avec lui et de signer un plan d’apurement écrit, qui étale la dette sur quelques mois. Et ce plan a un intérêt pour lui : s’il le respecte, il garde son droit à l’aide au logement.
Le dialogue coince ? Propose de passer devant un conciliateur de justice, un tiers qui aide à trouver un accord écrit sur l’arriéré. Si tu ne réclames qu’une somme de 5 000 € ou moins, cette tentative amiable est même en principe obligatoire avant de saisir le juge.
Dès le premier impayé, préviens aussi ceux qui paieront à sa place. La caution d’abord, puis l’assureur si tu as souscrit une garantie loyers impayés.
Un conseil gratuit, enfin. L’ADIL de ton département répond aux bailleurs, et l’ANIL tient une ligne « SOS impayés de loyers » au 08 05 16 00 75.
Comment faire payer la caution, la GLI ou Visale ?
Tu peux réclamer la somme à la caution dès le premier loyer impayé. Pas besoin d’attendre le juge. L’ANIL recommande de l’informer au premier incident, puis de lui écrire en recommandé si la situation s’aggrave.
Avec une garantie loyers impayés, c’est ton contrat qui fixe la marche à suivre : délai de déclaration, pièces à fournir, relances exigées avant l’indemnisation. Relis-le maintenant, pas le jour où l’assureur te répond que tu as déclaré trop tard. Le détail des démarches pour activer ton assurance loyers impayés t’aide à préparer le dossier.
Une règle à connaître si tu prépares ton prochain bail. Tu ne peux pas cumuler une caution et une assurance loyers impayés, sauf si ton locataire est étudiant ou apprenti. Pour trancher, compare assurance loyers impayés et cautionnement avant de rédiger l’annonce.
Ton locataire est couvert par la garantie Visale d’Action Logement ? Service-public.fr indique que l’impayé doit être déclaré dans les 30 jours.
Quand faut-il prévenir la CAF ?
Quand ton locataire touche une aide au logement, tu dois signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès qu’il atteint un certain seuil. Service-public.fr en donne deux, selon la personne qui reçoit l’aide.
- Aide versée à toi, le bailleur : dès que la dette atteint 2 fois le loyer net (loyer moins l’aide), hors charges. Pour un loyer de 430 € et une aide de 200 €, le seuil est de 460 €.
- Aide versée au locataire : dès que la dette atteint 2 fois le loyer hors charges, soit 860 € sur le même exemple.
Envoie ce signalement en recommandé avec accusé de réception. L’oubli coûte cher : jusqu’à 8 010 € d’amende.
Deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles pour l’APL, l’ALF et l’ALS. Ils entrent en vigueur le 1er janvier 2027, donc vérifie la marche à suivre si ton impayé démarre après cette date.
Comment marche le commandement de payer depuis la loi Kasbarian ?
Le commandement de payer est l’acte qui fait passer ton dossier du dialogue au contentieux. Il est délivré par un commissaire de justice (le nom actuel de l’huissier), d’abord au locataire, puis à la caution.
La loi du 27 juillet 2023 dite Kasbarian a changé trois choses pour toi. Le locataire n’a plus que six semaines pour payer, contre deux mois avant (pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, c’est le délai écrit dans la clause, en général deux mois). La clause résolutoire, qui met fin au bail en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, était facultative, elle figure désormais dans tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Et les nouveaux contrats types, applicables aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, l’écrivent noir sur blanc.
Attention à la forme. Le commandement doit indiquer le délai de six semaines, le loyer et les charges, le détail de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et le droit du locataire à demander un délai de grâce. Il doit aussi préciser qu’à défaut de paiement tu peux demander la résiliation du bail et l’expulsion. Sans ces mentions, il ne vaut rien.
Il doit ensuite être signifié à la caution dans les quinze jours. Passé ce délai, elle reste tenue de la dette, mais plus des pénalités ni des intérêts de retard.
Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la CCAPEX, la commission de prévention des expulsions, quand le locataire n’a rien payé depuis deux mois d’affilée ou que la dette atteint deux fois le loyer hors charges.
Ça te paraît lourd ? On l’a vécu. En 2020, un de nos locataires de Montauban a cumulé cinq mois d’impayés. Commandement de payer par commissaire de justice, puis plan d’apurement accepté. Pas d’expulsion.
Que se passe-t-il devant le juge ?
Six semaines ont passé sans paiement ? Tu peux saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion. Si tu ne demandes que le paiement d’une dette de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est en principe obligatoire avant d’aller au tribunal.
Le commissaire de justice délivre l’assignation au locataire et la notifie au préfet. L’audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après la notification au préfet, contre deux mois avant la loi de 2023. Si tu loues via une société autre qu’une SCI familiale, tu dois d’abord saisir la CCAPEX et attendre deux mois avant d’assigner, sinon ta demande est irrecevable.
Devant le juge, le locataire peut obtenir des délais de paiement de trois ans maximum. Depuis la loi Kasbarian, il faut qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il soit capable de rembourser. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue si l’un de vous le demande. Au premier nouvel impayé, la suspension s’arrête et le bail est résilié.
Sa décision chiffre aussi la dette, et tu pourras t’en servir pour récupérer l’argent.
Combien de temps avant de récupérer ton logement ?
Le jugement ne vide pas le logement. Le commissaire de justice délivre ensuite un commandement de quitter les lieux, et le locataire a en général deux mois pour partir. Le juge peut supprimer ce délai s’il constate sa mauvaise foi. Si c’est ton cas, regarde comment te défendre face à un locataire de mauvaise foi.
Le locataire peut encore demander au juge de l’exécution un délai de grâce. Là aussi, la loi de 2023 a resserré les bornes.
| Étape | Avant la loi du 27 juillet 2023 | Depuis |
|---|---|---|
| Délai pour payer après le commandement | 2 mois | 6 semaines |
| Écart minimal entre la notification au préfet et l’audience | 2 mois | 6 semaines |
| Délai de grâce pour quitter le logement | 3 mois à 3 ans | 1 mois à 1 an |
| Clause résolutoire dans le bail | Facultative | Obligatoire |
Puis il y a la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, pendant laquelle l’expulsion d’un locataire sans solution de relogement est suspendue. Fais le compte : six semaines après le commandement, six semaines avant l’audience, puis deux mois pour partir. Un dossier lancé en octobre ne mènera à aucune expulsion avant le printemps.
Et quoi qu’il arrive, ne fais rien toi-même. Entrer dans le logement, changer les serrures ou sortir les meubles avant l’intervention du commissaire de justice t’expose à trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Si le préfet refuse le concours de la force publique, tu peux lui demander une indemnisation par courrier recommandé.
Le calendrier complet, de l’assignation au jour J, est détaillé dans notre article sur les étapes et délais de la procédure d’expulsion.
Comment récupérer l’argent, même sans expulsion ?
Le locataire est déjà parti, ou il paie de nouveau mais traîne un arriéré ? Tu n’as pas besoin d’une procédure d’expulsion pour récupérer les sommes. Deux outils existent, et l’un d’eux tient en un formulaire.
L’injonction de payer
Tu remplis un formulaire cerfa, tu joins le bail, les décomptes et tes relances, et tu le déposes auprès du juge des contentieux de la protection. Pas d’audience, pas d’avocat obligatoire, et le dépôt est en général gratuit. Si le juge accepte, tu fais signifier son ordonnance au locataire dans les trois mois pour les ordonnances datées depuis le 1er septembre 2026 (c’était six mois avant).
Le locataire a ensuite un mois pour faire opposition. Sans opposition, le greffe te délivre un certificat et un commissaire de justice peut passer à l’exécution forcée. S’il s’oppose, l’affaire revient devant le juge à une audience classique.
La procédure simplifiée devant le commissaire de justice
Pour une dette de 5 000 € maximum, intérêts compris, le commissaire de justice peut te délivrer un titre exécutoire si ton ancien locataire accepte d’y participer. Il a un mois pour répondre, et son silence vaut refus. Les frais restent modestes : 14,92 € TTC au dépôt et 30,06 € TTC pour le titre. S’il refuse, tu repars vers le juge.
Ne laisse pas traîner. Tu as trois ans pour réclamer un loyer ou des charges impayés. Une dette d’octobre 2026 peut être réclamée jusqu’en octobre 2029, pas au-delà. Pour un locataire déjà parti, la méthode pour obtenir les loyers dus après son départ reprend aussi le sort du dépôt de garantie.
Dernière chose, valable pour la suite. La plupart des impayés se jouent avant la signature. Les règles pour te prémunir contre les loyers impayés commencent par le choix du locataire et de la garantie.
FAQ
Peut-on changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus ?
Non. Changer les serrures, entrer dans le logement ou sortir les meubles sans décision de justice exécutée par un commissaire de justice est puni de trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Même avec cinq mois d’arriérés, seule la procédure légale te protège.
Combien de temps a le locataire pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Passé ce délai sans paiement complet, la clause résolutoire peut jouer et tu peux saisir le juge. Le locataire peut encore demander des délais de paiement, jusqu’à trois ans, s’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
Faut-il un avocat pour récupérer des loyers impayés ?
Non. Tu peux déposer une injonction de payer toi-même, et l’avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Le commissaire de justice, lui, reste obligatoire pour délivrer le commandement de payer, l’assignation et le commandement de quitter les lieux.
Jusqu’à quand peut-on réclamer des loyers impayés ?
Pendant trois ans. Une dette de loyer ou de charges d’octobre 2026 peut être réclamée jusqu’en octobre 2029. Au-delà, elle est prescrite et tu ne peux plus l’exiger en justice.
