Quels sont les frais liés à la vente d’un bien immobilier ?

Quand tu vends, tu paies les diagnostics, la commission de l’agence si ton mandat la met à ta charge, le solde de ton crédit avec ses éventuelles pénalités, l’impôt sur la plus-value si ton bien n’est pas ta résidence principale, et quelques frais de copropriété. Ce n’est pas toi qui paies les frais de notaire.

Le prix affiché sur le compromis n’est donc pas ce qui arrive sur ton compte. Voici, poste par poste, ce qui part avant.

Quels frais restent vraiment à la charge du vendeur ?

Commence par le malentendu le plus courant. Les frais de notaire d’une vente sont réglés par l’acheteur, en plus du prix, et on détaille leur calcul dans notre article sur les frais de notaire à prévoir lors d’une vente.

Le reste se répartit en deux familles. Il y a les frais que tu paies à coup sûr, comme les diagnostics. Et il y a ceux qui dépendent de ta situation : un crédit pas encore soldé, un appartement en copropriété, une résidence secondaire ou un bien locatif qui a pris de la valeur.

Poste	Quand tu le paies	Montant
Diagnostics (dossier de diagnostic technique)	Toujours, avant la promesse	Selon le bien et le diagnostiqueur
Commission d’agence	Si le mandat la met à ta charge	Fixée dans le mandat
Indemnités de remboursement anticipé	Si un prêt court encore et que le contrat en prévoit	6 mois d’intérêts au plus, plafonnés à 3 % du capital restant dû
Mainlevée d’hypothèque	Si ton prêt est garanti par une hypothèque	Frais d’acte chez le notaire
Impôt sur la plus-value	Si le bien n’est pas ta résidence principale	19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements
État daté de copropriété	Si tu vends un lot en copropriété	380 € TTC au maximum

Quels diagnostics dois-tu payer avant de vendre ?

Les diagnostics sont pour toi, sans discussion. C’est le vendeur qui fournit le dossier de diagnostic technique, joint à la promesse ou à l’acte de vente. On détaille chaque contrôle dans notre point sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

La liste dépend de l’âge du bien, de ses équipements et de l’endroit où il se trouve. Le DPE est demandé pour tout appartement, et pour une maison dès 50 m² de surface de plancher. Une maison classée E, F ou G au DPE réclame en plus un audit énergétique.

Ensuite, chaque diagnostic a son déclencheur :

• plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949,
• amiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997,
• électricité et gaz si l’installation a plus de 15 ans,
• assainissement si le logement n’est pas raccordé au réseau public, ou si la commune l’impose,
• termites, état des risques ou bruit selon la zone où se trouve le bien,
• carnet d’information du logement si un permis ou une déclaration de travaux a été déposé, ou des travaux de rénovation faits, depuis le 1er janvier 2023.

Un appartement des années 1960 avec une vieille installation électrique cumule vite amiante, électricité, gaz et DPE. Donc demande plusieurs devis à des diagnostiqueurs certifiés, et regroupe tout en une seule visite. Le prix se négocie.

Qui paie la commission de l’agence immobilière ?

C’est le mandat qui tranche. Quand tu signes avec une agence, le mandat indique le montant des honoraires et qui les règle, vendeur ou acquéreur.

Si les honoraires sont à ta charge, ils sortent du prix de vente le jour de l’acte. S’ils sont à la charge de l’acheteur, ils s’ajoutent au prix qu’il paie, ce qui pèse quand même sur la négociation. Dans les deux cas, le taux se discute avant de signer le mandat.

Que te coûte le solde de ton crédit immobilier ?

Si tu vends avant d’avoir fini de rembourser, le notaire prélève sur le prix de vente le capital restant dû et le reverse à la banque. Ce capital, c’est ta dette. Deux vrais coûts peuvent s’y ajouter.

Les indemnités de remboursement anticipé

Ton contrat de prêt peut prévoir des indemnités quand tu rembourses avant le terme. Pour un prêt immobilier à taux fixe, la loi les plafonne à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, sans jamais dépasser 3 % du capital restant dû.

Il y a des cas où tu ne paies rien. Pour un contrat signé après le 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due si tu vends à cause d’un changement de lieu de travail, d’une cessation forcée d’activité ou d’un décès, le tien ou celui de ton conjoint. Et beaucoup de contrats ne prévoient aucune indemnité, ou les suppriment après quelques années. Relis l’offre de prêt avant de fixer ton prix.

Tu veux un chiffre précis ? Demande par écrit à ta banque une estimation des frais. Pour un contrat conclu après le 1er juillet 2016, elle te la fournit gratuitement.

La mainlevée d’hypothèque

Si ton prêt est garanti par une hypothèque, le notaire doit la faire lever pour que l’acheteur reçoive un bien libre de toute garantie. Cet acte de mainlevée te revient, puisque c’est ta dette qu’il éteint.

Regarde la ligne « garantie » de ton offre de prêt pour savoir si tu es concerné. Si c’est le cas, demande le montant au notaire dès le compromis, il le connaît.

Vas-tu payer un impôt sur la plus-value ?

Bonne nouvelle d’abord. La vente de ta résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit le gain.

Pour une résidence secondaire, un logement locatif ou un terrain, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent dès la sixième année. Résultat : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Pour comprendre ce calcul et les autres cas d’exonération, lis notre guide pour éviter l’impôt sur la plus-value immobilière.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute. Et si tu as loué en meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel, attention : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, avec quelques exceptions comme les résidences étudiantes.

L’impôt est payé par le notaire au moment de l’acte, prélevé sur ton prix. Tu ne le vois jamais passer sur ton compte.

Quels frais de copropriété restent à ta charge ?

Si tu vends un appartement, le syndic doit établir un état daté, qui fait le point sur ce que tu dois à la copropriété et ce qu’elle te doit. Il est facturé au vendeur, 380 € TTC au maximum. Au-dessus, tu peux contester auprès du syndic.

L’état daté fixe aussi qui paie quoi. Restent pour toi les provisions déjà exigibles, les charges impayées des exercices passés, les travaux votés dont les appels de fonds sont tombés avant la vente, et ta part d’un éventuel emprunt collectif. Les provisions pas encore exigibles passent à l’acheteur.

Un point à régler parmi les clauses du compromis : les gros travaux votés en assemblée générale mais pas encore appelés. Par défaut, ils suivent la date d’exigibilité. Rien ne t’empêche de négocier une autre répartition avec l’acheteur, à condition de l’écrire noir sur blanc.

Dernière ligne à anticiper, valable aussi pour une maison : la taxe foncière de l’année. Elle est réclamée à celui qui était propriétaire au 1er janvier. Le remboursement au prorata par l’acheteur n’a rien d’automatique, il se prévoit dans l’acte.

Comment calculer ce qui te restera après la vente ?

Pars du prix net vendeur. Retire la commission si elle est pour toi, le capital restant dû, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, la mainlevée, l’impôt sur la plus-value et les sommes dues à la copropriété. Les diagnostics, tu les as déjà payés de ta poche.

Ce calcul, fais-le avant de fixer ton prix. Si tu prévois de racheter derrière, c’est ce montant net qui finance ton apport, et un oubli de quelques milliers d’euros peut faire tomber un plan de financement. Demande au notaire un décompte prévisionnel dès le compromis signé.

FAQ

Le vendeur paie-t-il une partie des frais de notaire ?

Non. Les frais de notaire d’une vente, droits de mutation compris, sont payés par l’acheteur. Le vendeur ne paie chez le notaire que les actes qui le concernent, comme la mainlevée d’une hypothèque.

Les diagnostics peuvent-ils être payés par l’acheteur ?

C’est au vendeur de fournir le dossier de diagnostic technique, donc de le financer. Rien n’interdit un geste commercial dans la négociation, mais le dossier doit être complet au moment de la promesse.

Faut-il rembourser son prêt immobilier quand on vend ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Le notaire rembourse la banque sur le prix de vente, puis te verse le solde. Si ton contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé, elles s’ajoutent, sauf cas d’exonération.

Quand le vendeur reçoit-il l’argent de la vente ?

Le notaire reçoit les fonds de l’acheteur à la signature de l’acte authentique. Il règle ensuite ce qui doit l’être, banque, impôt, copropriété, puis te vire le solde. Demande-lui le délai prévu dès la signature.

Sources

• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ?
• Rembourser son crédit immobilier avant le terme : comment ça marche ?