Le démembrement de propriété coupe un logement en deux droits : l’usufruit, qui donne l’usage ou les loyers, et la nue-propriété, qui donne le bien lui-même à terme. Son intérêt principal est familial. Un parent peut transmettre un bien à moindre coût tout en continuant à l’habiter ou à le louer. Mais un achat à deux mains entre parent et enfant cache un piège fiscal qui peut tout faire dérailler.
Comment marche le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété se compose de deux morceaux. L’usufruit, c’est le droit d’utiliser le logement ou de le louer et d’en encaisser les loyers. La nue-propriété, c’est le droit de disposer du bien, celui qui reste quand l’usufruit s’arrête.
On parle de démembrement quand ces deux droits appartiennent à des personnes différentes. Ça arrive dans trois situations : une succession (le conjoint survivant qui choisit l’usufruit, par exemple), une donation, ou un achat où chacun paie sa part.
L’usufruit ne dure jamais toujours.
Il prend fin au décès de l’usufruitier, à l’échéance prévue s’il est temporaire, ou quand les deux droits se retrouvent dans les mêmes mains. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire. Pendant le démembrement, aucun des deux ne peut vendre le bien entier seul. Chacun peut céder son propre droit, mais la vente de la pleine propriété exige l’accord des deux.
Combien valent l’usufruit et la nue-propriété ?
Pour le fisc, la réponse sort d’un barème officiel, celui de l’article 669 du Code général des impôts. Il sert à calculer les droits de donation et de succession. Deux cas existent.
Usufruit viager : tout dépend de l’âge de l’usufruitier
Si l’usufruit dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la part de la nue-propriété grimpe avec son âge. Un usufruitier âgé profitera du bien moins longtemps, donc la nue-propriété pèse plus lourd.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple concret. Un appartement vaut 300 000 € et l’usufruitier a 65 ans. Pour le fisc, la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 €.
Usufruit à durée fixe : 23 % par tranche de dix ans
Quand l’usufruit est prévu pour une durée précise, l’âge ne compte plus. L’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, et une tranche commencée compte comme une tranche entière. Sur 15 ans, il vaut donc 46 %, et la nue-propriété 54 %.
Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?
La loi répartit les dépenses (articles 605 et 606 du Code civil), et c’est souvent là que les familles se fâchent.
- L’usufruitier paie l’entretien courant, la taxe foncière et, si son patrimoine le justifie, l’IFI.
- Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, celles qui touchent au gros œuvre.
- Si l’usufruitier a laissé le logement se dégrader et que ça provoque de grosses réparations, elles restent à sa charge.
Concrètement, une toiture entière à refaire ou un gros mur à reprendre tombe sur le nu-propriétaire, alors qu’il ne touche aucun loyer. Mieux vaut en parler en famille avant, et l’écrire dans l’acte si tu veux une autre répartition.
Pour l’IFI, la règle générale est simple : l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Si le bien est logé dans une société familiale, regarde aussi comment une SCI est traitée face à l’IFI.
Et ne confonds pas ces règles avec la répartition des réparations entre propriétaire et locataire, qui suit une autre logique.
Pourquoi les parents donnent-ils la nue-propriété à leurs enfants ?
C’est l’usage le plus courant du démembrement. Un parent donne la nue-propriété d’un logement à son enfant et garde l’usufruit. Il continue à y vivre ou à toucher les loyers, comme avant.
Les droits de donation se calculent seulement sur la valeur de la nue-propriété, d’après le barème. Un parent de 68 ans qui donne un bien de 300 000 € transmet donc fiscalement 180 000 €.
Chaque enfant a en plus un abattement de 100 000 € par parent, qui se recharge tous les 15 ans. Avec un seul enfant et un bien qui appartient aux deux parents, tous deux âgés de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % et chacun donne 90 000 €. Les deux montants restent sous l’abattement, et la donation passe sans droits.
Au décès du parent, l’enfant récupère la totalité du bien sans droits supplémentaires à payer. La hausse de valeur entre la donation et le décès lui revient sans impôt.
Plus le parent donne tôt, plus la nue-propriété est faible, et moins la donation coûte. Certaines familles font la même opération avec des parts de société, voir la transmission d’un bien via une SCI.
Acheter à deux, parent usufruitier et enfant nu-propriétaire : quel est le piège ?
L’idée paraît maligne. Le parent achète l’usufruit, l’enfant achète la nue-propriété, et au décès du parent l’enfant récupère tout. Sauf que le fisc a prévu le coup.
L’article 751 du Code général des impôts pose une présomption. Quand le défunt était usufruitier au jour du décès et que le nu-propriétaire est son héritier, le bien est réputé faire partie de la succession de l’usufruitier, jusqu’à preuve contraire. Résultat : l’enfant peut payer des droits de succession sur la pleine valeur du bien, comme si le parent l’avait acheté seul.
Pour écarter la présomption, il faut prouver que l’opération était vraiment onéreuse pour l’enfant. Deux cas reviennent.
- L’enfant a financé lui-même le prix et les frais de sa nue-propriété, avec ses fonds propres ou un prêt à son nom.
- L’argent vient d’une donation de deniers faite plus de trois mois avant le décès, constatée par un acte à date certaine, avec l’origine des fonds indiquée dans l’acte d’achat.
Même avec ces preuves, l’administration garde un pouvoir d’appréciation. Ce montage se prépare donc avec un notaire, pièces à l’appui, dès la signature.
Retiens la différence. La fin de l’usufruit se fait sans droits après une vraie donation de la nue-propriété, ou quand l’usufruit temporaire appartenait à un bailleur. Pour un achat démembré en famille, rien n’est acquis.
Et si tu veux simplement investir en nue-propriété ?
C’est un autre usage du démembrement : tu achètes la nue-propriété d’un logement neuf ou ancien, et un bailleur garde l’usufruit pendant une durée fixée au contrat. Tu ne touches aucun loyer, puis tu récupères la pleine propriété à la fin de l’usufruit, le logement pouvant encore être occupé par un locataire. Les prix, la fiscalité et les risques de ce placement sont détaillés dans notre guide sur l’achat en nue-propriété vu par l’acheteur.
Tu hésites avec un achat en viager, où tu verses une rente au vendeur ? Regarde d’abord les avantages et inconvénients du viager.
Dans tous les cas, avant de démembrer un bien en famille, prends rendez-vous chez le notaire avec trois questions : qui paiera les gros travaux, comment l’argent de chacun est justifié, et ce qui se passe au décès de l’usufruitier.
FAQ
Le nu-propriétaire paie-t-il la taxe foncière ?
Non. Pendant toute la durée du démembrement, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne la paie qu’une fois redevenu plein propriétaire.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais la vente de la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut aussi vendre seul son propre droit. Trouver un acheteur pour un usufruit ou une nue-propriété isolés reste compliqué.
Faut-il payer des droits à la fin de l’usufruit ?
Après une donation de la nue-propriété, non : au décès du donateur, l’enfant récupère le bien sans droits supplémentaires. Pour un achat démembré entre parent et enfant, la présomption de l’article 751 peut faire entrer le bien dans la succession du parent.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Pour un usufruit viager, tu appliques le barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier. Pour un usufruit à durée fixe, l’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, et la nue-propriété représente le reste.
