Quartiers sensibles à Aubervilliers : les chiffres officiels

Tape « quartier sensible Aubervilliers » et tu verras défiler des listes de cités, des taux de criminalité sans origine et des conseils du genre « à fuir ». On fait autrement ici : uniquement ce que publient l’État, l’Insee et la ville.

Et la réponse officielle surprend souvent. Selon le SIG Politique de la ville, 89,7 % des habitants d’Aubervilliers vivent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), soit 80 166 personnes. Parler d’un « quartier sensible » isolé n’a donc pas grand sens : c’est la quasi-totalité de la commune qui relève de la géographie prioritaire.

Côté délinquance, les chiffres 2025 du ministère de l’Intérieur sont contrastés. Aubervilliers dépasse la moyenne de la Seine-Saint-Denis pour les vols, surtout dans les véhicules, mais se situe dans la moyenne pour les dégradations et en dessous pour les violences intrafamiliales et les escroqueries. Voyons ça en détail, avec ce que ça change pour un achat ou une location.

Un seul QPV, qui couvre presque toute la ville

La liste actuelle des quartiers prioritaires s’applique depuis le 1er janvier 2024. Elle a été fixée par décret fin 2023, d’après un critère principal : le revenu des habitants, comparé à celui de l’agglomération et du pays. Être en QPV signifie que l’État et les collectivités y concentrent des moyens (contrat de ville, rénovation, éducation, emploi). Ce statut ne mesure aucune dangerosité.

Pour Aubervilliers, le SIG Politique de la ville recense un seul QPV, et il est intercommunal : « Franc Moisin – Cosmonautes – Cristino Garcia – Landy », code QN09328M. Il s’étend sur quatre communes (Aubervilliers, Bobigny, La Courneuve et Saint-Denis) et relève du contrat de ville de l’établissement public territorial Plaine Commune. Sa fiche officielle donne ces repères pour l’ensemble du périmètre :

• 132 511 habitants en 2024, sur 631 hectares
• taux de pauvreté au seuil de 60 % : 41,9 %
• part des 16-25 ans ni scolarisés ni en emploi : 19,6 %
• part de familles monoparentales : 27,5 %

Ces indicateurs portent sur tout le QPV, pas sur la seule partie albertivillarienne. Ils décrivent une situation sociale. Ils ne disent rien du comportement des habitants.

Pour se repérer dans la ville, la mairie découpe Aubervilliers en huit quartiers dans ses fiches de 2024 : Centre-ville Victor Hugo, Firmin Gémier Sadi Carnot République, Landy La Plaine Marcreux Pressensé, Maladrerie Émile Dubois, Paul Bert, Robespierre Cochennec Péri Montfort, Vallès La Frette et Villette Quatre-Chemins. Attention à ce dernier nom. Le QPV « Quatre Chemins » (QN09324I) de la liste officielle est rattaché à Pantin, la commune voisine, et une annonce « Quatre-Chemins » peut concerner l’une ou l’autre ville.

Délinquance : les chiffres 2025 face à la Seine-Saint-Denis

Une seule base officielle descend au niveau de la commune : celle du service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), diffusée sur data.gouv.fr. Elle compte les crimes et délits enregistrés par la police et la gendarmerie, selon le lieu des faits. La dernière année disponible est 2025, dans l’édition de juillet 2026.

Les taux sont calculés pour 1 000 habitants (population Insee 2023, soit 88 365 habitants), sauf les cambriolages, rapportés à 1 000 logements (parc Insee 2022).

Indicateur SSMSI (2025)	Nombre à Aubervilliers	Taux commune	Taux Seine-Saint-Denis
Violences physiques hors cadre familial (victimes)	453	5,1 ‰	4,7 ‰
Violences physiques intrafamiliales (victimes)	397	4,5 ‰	5,1 ‰
Vols violents sans arme	290	3,3 ‰	2,2 ‰
Vols sans violence contre des personnes (victimes entendues)	2 001	22,6 ‰	15,4 ‰
Cambriolages de logement	293	7,8 ‰ des logements	6,9 ‰ des logements
Vols dans les véhicules	1 210	13,7 ‰	5,8 ‰
Destructions et dégradations volontaires	915	10,4 ‰	10,5 ‰
Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement (victimes)	508	5,7 ‰	6,3 ‰

Ce qui ressort, c’est le poids des vols. Les vols dans les véhicules enregistrés sont plus de deux fois plus fréquents que la moyenne départementale, et les vols sans violence contre des personnes dépassent nettement cette moyenne. Les vols violents sans arme atteignent une fois et demie la moyenne. Les violences physiques hors cadre familial et les cambriolages sont un peu au-dessus. Les dégradations sont au niveau du département, les violences intrafamiliales et les escroqueries en dessous.

Sur un an, la tendance est à la baisse pour plusieurs indicateurs. Les cambriolages de logement enregistrés sont passés de 423 en 2024 à 293 en 2025, et les vols violents sans arme de 383 à 290.

Pourquoi ces chiffres ne mesurent pas la « dangerosité »

On parle de faits enregistrés. Une agression jamais déclarée n’existe pas dans la base. Les chiffres de stupéfiants (749 personnes mises en cause pour usage en 2025 à Aubervilliers) traduisent surtout l’activité des services de police, et une ville très contrôlée peut sembler plus touchée qu’une autre. Enfin, tout est rattaché à la commune entière.

Ce dernier point mérite d’être dit clairement : il n’existe aucun chiffre officiel de délinquance pour un quartier ou une cité d’Aubervilliers. Un site qui te donne un « taux de criminalité » à la Maladrerie ou aux Quatre-Chemins l’a fabriqué.

Deux grands projets de renouvellement urbain

Deux secteurs d’Aubervilliers font partie du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) : Maladrerie Émile Dubois et Villette Quatre-Chemins. Le projet est porté par la ville et par Plaine Commune, avec les bailleurs et l’ANRU. Les réunions publiques organisées par la ville en mars 2025 donnent ces volumes :

• à Maladrerie Émile Dubois : 708 logements démolis, dont 240 chambres de foyer de travailleurs migrants, 1 349 logements réhabilités et 947 logements neufs prévus, avec des études et travaux programmés de 2024 à 2030
• à Villette Quatre-Chemins : 193 logements sociaux démolis (deux tours, rue Bordier et rue de l’Union), 929 logements de bailleurs rénovés et 150 logements privés insalubres à traiter

Pour un acheteur, la question pratique est simple. Ton immeuble est-il concerné par une démolition, une réhabilitation ou un traitement de copropriété dégradée ? Demande-le à la mairie ou à Plaine Commune avant de signer, ces programmes évoluent et la réponse pèse lourd sur la valeur du bien.

Logement, loyers, métro : le contexte à connaître

Le recensement 2023 de l’Insee décrit une ville de locataires. Sur 35 359 résidences principales, 77,9 % sont occupées par des locataires, dont 30,6 % en HLM loué vide, et 20,2 % par leurs propriétaires. Le taux de logements vacants s’établit à 5,5 % et le taux de chômage des 15-64 ans, au sens du recensement, à 17,4 %.

Pour un bailleur privé, ça veut dire deux choses. La demande locative existe, mais le dossier du candidat doit être vérifié avec soin, comme partout. Notre guide pour te protéger contre les loyers impayés détaille les garanties possibles.

Autre point que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard : l’encadrement des loyers. Plaine Commune l’a mis en place sur l’ensemble de ses communes depuis le 1er juin 2021. Les loyers de référence sont fixés par arrêté du préfet et mis à jour régulièrement (la dernière mise à jour annoncée par les services de l’État date du 1er juin 2025).

Attention, c’est une expérimentation qui devait prendre fin fin novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, jusqu’en 2028, pour les villes déjà concernées, mais le texte doit encore être adopté par l’Assemblée nationale. Vérifie qu’il s’applique toujours à la date de ton bail et relis les obligations du propriétaire en zone d’encadrement avant de fixer ton loyer.

Côté transports, le prolongement de la ligne 12 du métro a été mis en service le 31 mai 2022, selon la RATP, avec deux nouvelles stations : Aimé Césaire et Mairie d’Aubervilliers. Le centre-ville est donc relié directement au réseau parisien. Par contre, aucun chiffre officiel ne permet de dire quel effet cette ouverture a eu sur les prix.

Acheter ou investir : la méthode

Le prix au mètre carré attire. Mais un rendement affiché sur une annonce oublie presque toujours les charges, les travaux votés et les mois sans locataire. Refais le calcul toi-même avec notre méthode pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, en partant d’un loyer compatible avec l’encadrement.

Avant toute offre, cinq vérifications :

• regarde les ventes réelles de l’immeuble et de la rue sur la base DVF (demandes de valeurs foncières) publiée par l’administration fiscale
• récupère les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des impayés de charges
• demande si la copropriété fait l’objet d’un plan de sauvegarde ou d’une opération sur l’habitat dégradé
• interroge la mairie sur les projets NPNRU à proximité
• compare ton loyer cible au loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur

Chacun de ces documents est expliqué dans notre check-list pour l’achat d’un lot en copropriété. Un vendeur qui traîne à les fournir, c’est un signal.

Notre avis, assumé : à Aubervilliers, l’état de la copropriété compte plus que le nom du quartier. Un petit appartement dans un immeuble bien géré, proche du métro, vaut mieux qu’un grand logement bradé dans une copropriété en difficulté, où le gain à l’achat repart en appels de fonds.

Ce que les chiffres ne disent pas

Une moyenne communale ne te dira jamais comment vit une rue. Va sur place à plusieurs moments, en semaine et le samedi soir. Regarde les halls, les boîtes aux lettres, les commerces ouverts, et chronomètre le trajet jusqu’à la station.

Parle au syndic et aux agences du secteur. Ils savent combien de temps un logement reste vide entre deux locataires.

Et si c’est ton premier achat locatif, relis la liste des erreurs à éviter pour un premier investissement immobilier. Investir dans une ville en pleine rénovation peut fonctionner, à condition de t’appuyer sur des documents plutôt que sur une réputation.

Questions fréquentes

Sources

• Bases statistiques communale, départementale et régionale de la délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales
• Quartier Prioritaire 2024 : Franc Moisin – Cosmonautes – Cristino Garcia – Landy – QN09328M