Quartiers sensibles à Toulouse : ce que disent les chiffres officiels

Tape « quartiers sensibles Toulouse » dans un moteur de recherche et tu trouveras des classements, des cartes coloriées et des chiffres dont personne ne cite l’origine. Ici, on se limite à ce que publient l’État et l’Insee. Et la première réponse est simple : Toulouse compte 12 quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), où vivent 67 877 habitants, soit 13,6 % de la population communale selon le SIG Politique de la ville.

Ces quartiers sont définis par le revenu de leurs habitants. Aucun critère de délinquance n’entre dans leur sélection.

Pour la délinquance, la seule base officielle à l’échelle d’une commune est celle du ministère de l’Intérieur. En 2025, elle place Toulouse au-dessus de la moyenne de la Haute-Garonne pour les violences et la plupart des vols, mais en dessous pour les cambriolages de logement. Le détail compte si tu veux acheter, louer ou investir dans la ville rose.

Les 12 quartiers prioritaires de Toulouse

La liste actuelle des QPV est en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Elle a été fixée par décret fin 2023, à partir d’un critère principal : la faiblesse des revenus des ménages. Un QPV, c’est un périmètre où l’État et les collectivités concentrent des moyens (contrat de ville, rénovation, soutien à l’emploi et à la scolarité). Le statut ne dit rien de la « dangerosité » d’un lieu.

Pour Toulouse, la fiche communale du SIG Politique de la ville recense ces douze quartiers, ici par ordre alphabétique :

• Arènes, Breguet Lecrivain – Saint Exupéry, Cépière Beauregard, Empalot
• Ginestous, Grand Mirail, Izards – 3 Cocus – La Vache, La Fourguette
• La Gloire, Lalande Nord, Pradettes, Soupetard

Les tailles varient énormément. Quatre exemples tirés des fiches officielles (population municipale 2024) donnent l’idée :

Quartier prioritaire (code)	Habitants	Surface	Taux de pauvreté
Grand Mirail (QN03107M)	35 685	339 ha	52,6 %
Empalot (QN03109M)	6 239	46 ha	47,0 %
Izards – 3 Cocus – La Vache (QN03110M)	5 955	70 ha	39,0 %
Pradettes (QN03106I)	2 149	18 ha	45,0 %

Le taux de pauvreté est calculé au seuil de 60 % du revenu médian. Ces chiffres décrivent une situation sociale. Ils ne disent rien du comportement des habitants, et c’est la limite à garder en tête dès qu’un article mélange pauvreté et insécurité.

D’autres noms de quartiers circulent sur internet sous l’étiquette « sensible », sans aucune source officielle derrière. On ne les reprend pas ici.

Ce que disent les chiffres officiels de la délinquance

La référence, c’est la base communale du service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), publiée sur data.gouv.fr. Elle recense les crimes et délits enregistrés par la police et la gendarmerie, rattachés au lieu des faits. Dernière année disponible : 2025, dans l’édition de juillet 2026.

Le tableau compare Toulouse à la moyenne de la Haute-Garonne. Les taux sont pour 1 000 habitants (population Insee 2023), sauf les cambriolages, rapportés à 1 000 logements (parc Insee 2022).

Indicateur SSMSI (2025)	Nombre à Toulouse	Taux Toulouse	Taux Haute-Garonne
Violences physiques hors cadre familial (victimes)	2 551	5,0 ‰	3,1 ‰
Violences physiques intrafamiliales (victimes)	1 915	3,7 ‰	3,3 ‰
Violences sexuelles (victimes)	1 173	2,3 ‰	1,8 ‰
Vols violents sans arme	1 056	2,1 ‰	0,9 ‰
Vols sans violence contre des personnes (victimes entendues)	10 556	20,5 ‰	10,8 ‰
Cambriolages de logement	2 037	6,4 ‰ des logements	7,9 ‰ des logements
Destructions et dégradations volontaires	5 897	11,5 ‰	8,0 ‰
Escroqueries et fraudes aux moyens de paiement (victimes)	4 357	8,5 ‰	7,6 ‰

Lecture rapide. Les vols sans violence contre des personnes sont presque deux fois plus fréquents, rapportés à la population, que la moyenne départementale. Les vols violents sans arme dépassent le double. Les violences physiques hors cadre familial sont elles aussi nettement au-dessus. Par contre, le taux de cambriolages de logement reste plus bas que celui du département.

Sur un an, les cambriolages enregistrés sont passés de 2 390 en 2024 à 2 037 en 2025, et les vols dans les véhicules de 5 331 à 4 278. Dans l’autre sens, les victimes de violences physiques hors cadre familial sont passées de 2 346 à 2 551.

Pourquoi ces chiffres ne mesurent pas la « dangerosité »

Ce sont des faits enregistrés, ce qui pose plusieurs limites. Un fait non déclaré n’apparaît nulle part. Un service très actif sur les stupéfiants fait monter les chiffres sans que la situation soit forcément pire qu’ailleurs (Toulouse compte 4 004 personnes mises en cause pour usage en 2025). Et les faits sont comptés là où ils se produisent, mais divisés par le nombre de résidents : une grande ville qui attire chaque jour étudiants, salariés, touristes et sorties nocturnes peut voir ses taux gonflés par des faits qui touchent des non-résidents.

Dernier point, peut-être le plus important pour toi. Pour Toulouse, la base SSMSI porte sur la commune entière. Elle ne descend ni au quartier, ni à la rue.

Autrement dit, aucun chiffre officiel de délinquance « au Mirail » ou « à Empalot » n’existe. Un site qui t’en donne un l’a fabriqué.

Le renouvellement urbain en cours

Trois quartiers toulousains font partie du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) : Empalot, Grand Mirail et Les Izards – La Vache. L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) les cite parmi les projets validés en octobre 2018, dans un dossier commun avec le quartier Val d’Aran – Poitou – Pyrénées à Colomiers.

Les sources consultées ne donnent pas de volume global de démolitions ou de constructions pour Toulouse. Si un bien t’intéresse dans l’un de ces secteurs, pose la question directement à la mairie ou à la métropole : l’immeuble est-il concerné par une démolition, une réhabilitation ou un réaménagement des espaces publics ? La réponse peut changer complètement la valeur de l’appartement, dans un sens comme dans l’autre.

Les données logement à connaître

Le recensement 2023 de l’Insee décrit une ville de locataires. Sur les 283 576 résidences principales, 65,8 % sont occupées par des locataires, contre 46,7 % pour l’ensemble de la Haute-Garonne. Les propriétaires occupants ne pèsent que 32,2 % des ménages toulousains (51,4 % dans le département).

Le parc HLM loué vide représente 13,2 % des résidences principales, contre 11,4 % dans le département. Le taux de logements vacants atteint 8,2 % (7,0 % en Haute-Garonne) et le taux de chômage des 15-64 ans, au sens du recensement, 14,3 % (11,0 % dans le département).

Pour un bailleur, la demande locative existe donc, mais la vacance un peu plus haute qu’à l’échelle départementale rappelle qu’un logement mal placé ou mal entretenu peut rester vide. Regarde nos conseils pour éviter la vacance locative. Et vérifie chaque dossier de candidat, comme partout, avec notre guide pour te protéger contre les loyers impayés.

Un rappel réglementaire au passage : un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être loué avec un nouveau bail depuis 2025. Demande le DPE avant toute offre.

Acheter ou investir : la méthode pour un dossier solide

Un prix au mètre carré bas attire. C’est souvent là que se logent les mauvaises surprises, parce que le rendement affiché sur une annonce oublie les charges, les travaux votés et les mois sans locataire. Refais toujours le calcul complet avec notre méthode pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Avant de signer, cinq vérifications comptent plus que la réputation d’un quartier :

• consulte les ventes réelles de l’immeuble et de la rue dans la base DVF (demandes de valeurs foncières) publiée par l’administration fiscale
• demande les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des impayés de charges
• vérifie si l’adresse se trouve dans un QPV (le SIG Politique de la ville propose une recherche par adresse) et si l’immeuble est concerné par un projet de renouvellement urbain
• interroge la mairie sur les projets d’aménagement à proximité
• compare le loyer visé avec celui des logements sociaux du secteur

Notre check-list pour l’achat d’un lot en copropriété détaille chacun de ces documents. Si le vendeur refuse de les fournir, prends-le comme un signal.

Un avis tranché pour finir : mieux vaut un T2 dans une copropriété saine, proche d’une station de métro, qu’un grand appartement très bon marché dans un immeuble aux comptes fragiles. Le prix bas se rembourse ensuite en travaux et en vacance.

Ce que les chiffres ne disent pas

Une statistique communale ne remplace pas une visite. Va voir la rue à plusieurs heures, en semaine et le week-end. Regarde l’état des parties communes, les commerces ouverts, le temps réel jusqu’au métro ou au tram.

Parle aussi au syndic, au gardien s’il y en a un, et aux agences qui gèrent des locations dans le secteur. Ce sont eux qui savent combien de temps un appartement reste vide entre deux locataires, et quel profil de candidat se présente.

Bref, une ville de plus de 500 000 habitants ne se résume pas à une liste. Si c’est ton premier achat locatif, relis les erreurs à éviter pour un premier investissement immobilier, puis appuie ta décision sur des documents plutôt que sur une réputation, bonne ou mauvaise.

Questions fréquentes

Sources

• Bases statistiques communale, départementale et régionale de la délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales
• SIG Politique de la ville, commune : Toulouse