Procédure judiciaire pour récupérer un logement occupé sans droit

Pour récupérer un logement occupé sans droit ni titre, tu passes par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le plus souvent en référé. Un commissaire de justice constate l’occupation, le juge ordonne l’expulsion, puis le préfet prête la force publique si l’occupant refuse de partir. Le calendrier dépend surtout d’une question : la personne est-elle entrée par effraction, ou était-elle là au départ avec ton accord ?

De cette réponse dépendent le délai de deux mois après le commandement, les délais de grâce et la trêve hivernale.

Qui est un occupant sans droit ni titre ?

C’est quelqu’un qui vit dans ton logement sans bail en cours et sans ton accord. Derrière ce terme juridique, on trouve en pratique trois profils très différents.

• Le squatteur, entré par effraction, ruse, menace ou violence.
• L’ancien locataire qui reste après la fin du bail, que ce soit après un congé ou après une résiliation pour des impayés de loyers qui s’accumulent.
• L’occupant à titre gratuit : un proche hébergé, un ex, un ami à qui tu as prêté l’appartement et qui refuse de rendre les clés.

Selon la fiche du ministère de la Justice, le locataire qui se maintient après la fin du bail, la personne hébergée qui refuse de partir ou le sous-locataire non autorisé ne sont pas des squatteurs au sens de la loi. Ils restent des occupants sans titre, avec des protections que le squatteur a perdues en 2023.

Pour l’ancien locataire, le parcours complet (commandement de payer, clause résolutoire, délais) relève de la procédure d’expulsion locative classique. Ici, on se concentre sur ce qui est commun à tous les occupants sans titre et sur les règles propres aux squatteurs.

Comment prouver l’occupation avant d’aller devant le juge ?

Le juge ne te croira pas sur parole. Il te faut deux preuves : que le logement t’appartient, et qu’il est occupé par quelqu’un qui n’a aucun droit d’y être.

Pour la propriété, l’acte notarié, l’avis de taxe foncière ou des factures à ton nom suffisent. Si tu n’as plus accès à tes papiers parce qu’ils sont restés dans le logement, la loi du 27 juillet 2023 a prévu un filet : dans la procédure administrative, le préfet demande à l’administration fiscale de confirmer qui est propriétaire, qui doit répondre sous 72 heures.

Pour l’occupation, fais venir un commissaire de justice (l’ancien huissier). Il dresse un constat, décrit les lieux et note si possible l’identité d’au moins un occupant. C’est cette identification qui décide de la voie que ton avocat pourra prendre ensuite.

Ses honoraires pour ce constat ne sont pas fixés par un tarif. Demande un devis avant qu’il se déplace.

Si l’occupant est un squatteur, dépose aussi plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie. La plainte s’ajoute à la procédure civile et l’appuie. Elle ouvre aussi la porte à la voie préfectorale, plus rapide, que le logement soit ton domicile ou non. Pour cette voie, l’occupation doit être constatée par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.

Référé ou requête : quelle voie choisir devant le juge ?

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement. Tu le saisis en référé, la procédure d’urgence, par l’intermédiaire d’un avocat. Pour choisir le bon avocat et le bon moment, mieux vaut t’y prendre dès le constat. Le commissaire de justice délivre alors une assignation aux occupants pour qu’ils viennent s’expliquer à l’audience.

Et si personne n’a pu être identifié ?

Ton avocat passe par une requête. Le juge statue sans entendre les occupants, puisqu’on ne sait pas qui ils sont. Le ministère de la Justice précise que ce cas reste très rare, d’où l’intérêt de soigner le constat.

À l’audience, tu demandes deux choses : l’expulsion, et une indemnité d’occupation qui compense les mois où tu n’as rien perçu. Face à un squatteur, le juge peut ordonner l’expulsion sans mettre en balance le droit de l’occupant à sa vie privée et familiale ou son droit à un logement décent. Pour un ancien locataire ou un proche hébergé, la discussion est plus ouverte, et le juge peut accorder des délais pour partir.

Situation	Délai de 2 mois après le commandement	Délais de grâce du juge	Trêve hivernale
Squatteur entré par effraction, menace, ruse ou violence	Non	Non	Non si c’est ton domicile, sinon au choix du juge
Ancien locataire après la fin du bail	Oui	Possibles	Oui
Occupant à titre gratuit qui refuse de partir	Oui	Possibles	Oui

Que se passe-t-il une fois le jugement rendu ?

Un jugement ne vide pas un logement tout seul. Le commissaire de justice le signifie d’abord aux occupants, puis leur délivre un commandement de quitter les lieux.

Là, les règles divergent. Pour un ancien locataire ou un occupant à titre gratuit, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après ce commandement. Pour les personnes entrées par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ce délai de deux mois ne s’applique plus depuis la loi de 2023, et elles ne peuvent pas obtenir les délais de grâce que le juge accorde parfois aux locataires.

Si l’occupant ne bouge toujours pas, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. C’est souvent l’étape la plus longue, et celle sur laquelle tu as le moins de prise.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Pas quand il squatte ton domicile. La trêve court du 1er novembre au 31 mars inclus, et pendant cette période on n’expulse pas un ancien locataire, sauf s’il existe un relogement adapté à sa famille.

Le squatteur entré chez toi, lui, n’en profite pas. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution exclut de la trêve les personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Depuis 2023, la loi range dans le domicile un local d’habitation qui contient des meubles t’appartenant, que tu y vives en permanence ou non, même si le juge garde la main pour apprécier la situation. Une résidence secondaire meublée où tu séjournes est donc en principe protégée comme ta résidence principale.

Le cas piège, c’est le logement vide et sans meubles, par exemple entre deux locations. Là, la trêve s’applique par défaut, même à un squatteur. Le juge peut la supprimer ou la réduire. Demande à ton avocat de le réclamer expressément dans l’assignation.

Le point qui fâche : l’ancien locataire et le proche hébergé bénéficient bien de la trêve. Si ton dossier traîne jusqu’en novembre, prévois que l’expulsion glisse au printemps. Une raison de plus pour lancer le constat dès que la situation se bloque, plutôt que d’attendre que l’occupant « finisse par partir ».

Que risque l’occupant depuis la loi du 27 juillet 2023 ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a triplé certaines peines et créé de nouveaux délits.

• Violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) : 3 ans de prison et 45 000 € d’amende, que ce soit pour l’entrée ou pour le maintien dans le domicile d’autrui. Les peines ont été triplées.
• Entrée dans un logement, ou un local commercial, agricole ou professionnel, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article 315-1) : 2 ans de prison et 30 000 € d’amende. Le maintien dans les lieux après une telle entrée est puni des mêmes peines.
• Maintien dans un logement malgré une décision d’expulsion définitive et exécutoire, plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux (article 315-2) : 7 500 € d’amende.
• Propagande ou publicité qui incite à squatter ou en facilite les méthodes (article 226-4-2-1) : 3 750 € d’amende.

Attention à l’article 315-2. Il ne vise pas l’occupant qui bénéficie de la trêve hivernale, ni celui qui a saisi le juge de l’exécution pour obtenir des délais, tant que sa demande n’a pas été rejetée ou que le délai accordé n’est pas écoulé. Il ne s’applique pas non plus aux logements appartenant à un bailleur social ou à une personne publique.

Garde en tête que ces sanctions punissent l’occupant devant le tribunal correctionnel, alors que tes clés, c’est l’exécution du jugement civil qui te les rend.

Et si le préfet refuse la force publique ?

Le préfet a deux mois pour répondre à la demande de concours. Son silence au bout de ces deux mois vaut refus. Il peut refuser, par exemple pour un risque de trouble à l’ordre public, mais ce refus engage la responsabilité de l’État.

Tu adresses alors une demande d’indemnisation au préfet, de préférence en recommandé avec avis de réception, avec les justificatifs de ton préjudice. Selon l’ANIL, peuvent être indemnisés les loyers et charges récupérables perdus, les frais de commissaire de justice, les frais de remise en état ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Si le préfet ne répond pas sous deux mois ou si le montant proposé ne te convient pas, tu peux saisir le tribunal administratif dans les deux mois.

C’est maigre comme consolation, mais ça compte quand le dossier s’enlise sur plusieurs saisons.

Qu’est-ce que tu ne dois surtout pas faire en attendant ?

La tentation est forte de changer la serrure un jour où l’occupant est sorti, ou de couper l’eau et l’électricité pour le pousser dehors. Ne le fais pas. La fiche du ministère de la Justice est nette sur ce point : tu ne dois pas forcer toi-même les occupants à quitter le logement, même quand ce sont des squatteurs. Tu risquerais de te retrouver mis en cause à ton tour, alors que le droit est de ton côté.

Laisse faire le commissaire de justice et le préfet.

Ce qui dépend de toi, par contre, tu peux l’accélérer. Constat rapide, plainte si c’est un squat, avocat saisi sans attendre, demande de concours de la force publique dès que le délai le permet. Chaque semaine gagnée sur ces étapes est une semaine de moins sans loyer.

FAQ

Combien de temps faut-il pour récupérer un logement squatté par la voie judiciaire ?

Aucun délai légal global n’existe, tout dépend de l’encombrement du tribunal et de la réactivité de la préfecture. Face à un squatteur, le délai de deux mois après le commandement disparaît, et la trêve hivernale aussi quand il occupe ton domicile, ce qui raccourcit nettement la fin de parcours. Le préfet dispose de deux mois pour accorder la force publique.

Un avocat est-il nécessaire pour cette procédure ?

La fiche du ministère de la Justice prévoit que ton avocat saisit le juge, en référé ou par requête. Il rédige l’assignation, demande l’expulsion et l’indemnité d’occupation, et suit l’exécution avec le commissaire de justice. Tu peux aussi prendre conseil gratuitement auprès d’un avocat pour faire un premier point.

Peut-on choisir la procédure administrative plutôt que le juge ?

Oui, si l’occupant est entré par effraction ou par la force, que le logement soit ton domicile ou non. Après plainte et constat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, tu demandes au préfet une mise en demeure, sur laquelle il doit se prononcer sous 48 heures, avec un délai de départ d’au moins 24 heures quand c’est ton domicile, et d’au moins 7 jours sinon. Un ancien locataire ou un proche hébergé, eux, passent par le juge.

Un proche hébergé gratuitement peut-il être expulsé pendant l’hiver ?

Non, en principe. N’étant pas entré par effraction, il bénéficie de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, comme un ancien locataire. Il faut donc obtenir le jugement assez tôt pour que l’expulsion puisse avoir lieu avant le 1er novembre ou après le 31 mars.

Sources

• Que faire quand des squatteurs occupent un logement ?
• Squatteurs : les apports de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 en matière d’expulsion