Tu dois choisir, parce que la loi t’interdit en principe d’empiler une assurance loyers impayés et un garant. Si tu cumules quand même, c’est la caution qui saute : elle est nulle, et tu ne pourras rien réclamer au garant. La seule vraie exception concerne les locataires étudiants ou apprentis. Pour le reste, tout se joue sur le profil de ton locataire et sur ce que tu acceptes de payer.
Peux-tu cumuler une assurance loyers impayés et un garant ?
Non, sauf cas précis. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur d’exiger un cautionnement quand il a déjà souscrit une autre garantie contre les impayés. La règle vise l’assurance loyers impayés (la GLI), mais aussi Visale, qui est elle-même une garantie.
La sanction tombe sur le garant, pas sur l’assurance. Le cautionnement est nul. Concrètement, tu crois avoir deux filets, tu n’en as qu’un, et tu le découvres le jour où tu en as besoin.
Le dépôt de garantie n’entre pas dans le calcul. Tu peux toujours le demander en plus d’une GLI ou d’un garant, dans les limites habituelles d’un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois en meublé.
Quelles sont les exceptions pour les étudiants et apprentis ?
Si ton locataire est étudiant ou apprenti, tu as le droit de cumuler. Tu peux donc garder la caution d’un parent tout en souscrivant une assurance. Pratique, car ces profils ont rarement des revenus qui passent le filtre d’un assureur.
Vérifie le statut au moment de la signature, avec une carte d’étudiant ou un contrat d’apprentissage. Garde la copie avec le bail.
Et si tu loues à travers une société ?
Un bailleur personne morale a des règles bien plus serrées. L’article 22-1 ne l’autorise à demander un cautionnement que dans deux cas : la caution est apportée par un organisme listé par décret, comme Visale, ou le locataire est un étudiant qui ne touche pas de bourse de l’enseignement supérieur.
Autrement dit, une société classique ne peut pas exiger le garant personne physique d’un salarié. Seule exception : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Si tu loues via une SCI familiale au sens strict, tu restes soumis aux mêmes règles qu’un particulier.
Que vaut vraiment une caution personne physique ?
Un garant ne te coûte rien. C’est son gros atout. Sa faiblesse, c’est qu’il vaut exactement ce que valent ses revenus et sa bonne volonté le jour de l’impayé. Un parent solide à la signature peut perdre son emploi trois ans plus tard.
Le garant signe un engagement de payer à la place du locataire les loyers et les charges impayés. Une fois l’acte signé, il ne peut plus se rétracter. Et ne refuse pas un garant parce qu’il n’est pas français ou qu’il vit hors de métropole : la loi te l’interdit.
Caution simple ou caution solidaire ?
Avec une caution simple, tu dois d’abord poursuivre le locataire, en suivant les étapes classiques d’un impayé de loyer.
Avec une caution solidaire, tu peux te tourner vers le garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire. C’est la plus pratique pour toi. Le type de caution doit être écrit noir sur blanc dans l’acte.
Dans les deux cas, quand le commissaire de justice délivre un commandement de payer au locataire, il doit en envoyer une copie au garant. Sans cette copie, le garant ne doit pas les intérêts de retard.
Combien de temps le garant reste-t-il engagé ?
Tout dépend de ce que dit l’acte. Si une durée est fixée, le garant ne peut pas résilier avant le terme prévu. Si aucune durée n’est indiquée, il peut résilier par lettre recommandée avec accusé de réception, mais la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours.
En colocation avec clause de solidarité, le colocataire qui part et son garant restent tenus six mois après la fin de son préavis, sauf si un remplaçant arrive avant. Et dans tous les cas, tu as trois ans pour réclamer des loyers ou des charges impayés.
Que doit contenir l’acte de cautionnement pour être valable ?
Un acte bâclé, et le juge peut tout annuler, même si le garant est solvable.
L’acte doit être écrit. Il peut s’agir d’un acte sous signature privée ou d’un acte notarié. Il doit contenir, sous peine de nullité :
- le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu’ils figurent dans le bail
- la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989, qui porte sur la résiliation de l’engagement
- la mention de l’article 2297 du Code civil, par laquelle le garant s’engage en qualité de caution, avec le montant écrit en lettres et en chiffres
- la signature du garant
Si les lettres et les chiffres ne disent pas la même chose, c’est la somme en lettres qui compte. Relis donc deux fois.
Autre piège : pour une caution solidaire, la mention doit dire que le garant renonce au bénéfice de discussion. Sinon, il garde le droit d’exiger que tu poursuives d’abord le locataire, comme pour une caution simple.
Depuis le 1er janvier 2022, la mention n’a plus besoin d’être écrite à la main. Le garant peut signer électroniquement, à condition que le procédé prouve qu’il en est bien l’auteur. Les cautionnements signés avant cette date restent soumis à l’ancien droit, donc à l’ancienne mention manuscrite.
Dernière formalité, souvent oubliée : tu dois remettre au garant un exemplaire du bail. Sans ça, le cautionnement encourt lui aussi la nullité.
Combien coûte chaque solution ?
Le garant et Visale sont gratuits pour toi. La garantie loyers impayés est la seule option payante, et c’est toi qui la payes : tu n’as pas le droit d’en refacturer le coût au locataire. L’ANIL indique une prime qui tourne en général autour de 2 % à 2,5 % du loyer. Sur un loyer de 800 € charges comprises, ça représente entre 192 € et 240 € par an.
Ce coût baisse si tu es au régime réel des revenus fonciers, puisque les primes d’assurance loyers impayés font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire couvre tout et tu ne déduis rien en plus.
| Critère | Garant personne physique | GLI | Visale |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Gratuit | Environ 2 % à 2,5 % du loyer | Gratuit |
| Qui paye en cas d’impayé | Le garant, s’il est solvable | L’assureur, selon le contrat | Action Logement |
| Profil du locataire | Libre | Revenus nets d’au moins 3 fois le loyer en général | 18 à 30 ans ou salarié dans certaines situations |
| Cumul avec un garant | Sans objet | Interdit sauf étudiant ou apprenti | Interdit |
Le vrai coût d’un garant, c’est le temps. Si le garant traîne, tu relances, tu envoies un recommandé, puis tu passes par un commissaire de justice. Avec une GLI, tu déclares l’impayé à ton assureur, qui te verse l’indemnité puis poursuit lui-même le locataire. L’ANIL précise que l’indemnisation va en général de 60 % à 100 % des loyers et charges, parfois après un délai de carence. Lis bien ces deux lignes du contrat avant de signer.
Visale, l’option gratuite : pour quels locataires ?
Visale est une garantie d’Action Logement, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. En cas d’impayé, elle paye à la place du locataire puis se retourne contre lui.
Dans le parc privé, elle concerne les jeunes de 18 à 30 ans inclus, sans condition de ressources. Au-delà de 30 ans, il faut être salarié et dans l’une des situations prévues : embauche récente, mutation, ou salaire net inférieur ou égal à 1 710 € par mois. Les locataires en bail mobilité y ont aussi droit.
Le loyer charges comprises est plafonné. Depuis la directive du 6 janvier 2026, le plafond est de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, et 1 365 € ailleurs. Il est plus bas pour les étudiants et les alternants.
La couverture va jusqu’à 36 mensualités d’impayés, sur les trois premières années du bail. Les dégradations locatives sont prises en charge dans la limite de deux mois de loyer et charges. Au bout des trois ans, le locataire peut refaire une demande s’il est toujours éligible.
Le piège classique avec Visale tient à l’ordre des étapes. Tu signes le bail seulement après avoir obtenu le visa du locataire, et avant sa date de fin de validité. Le bail doit aussi comporter une clause résolutoire, ne pas être conclu avec un membre de ta famille, et le logement ne doit être couvert par aucune autre garantie, GLI ou garant, même pour un étudiant ou un apprenti.
Alors, GLI ou caution : comment trancher ?
Pars du locataire, pas de ta préférence.
Ton candidat a entre 18 et 30 ans ou entre dans les cas Visale ? Prends Visale. C’est gratuit, et un organisme qui paye vaut mieux qu’un garant qu’il faudra relancer. Le seul vrai effort, c’est de respecter l’ordre visa puis bail.
Ton candidat a des revenus d’au moins trois fois le loyer et un emploi stable ? La GLI se défend bien, surtout si tu es au réel. Tu payes environ 2 % du loyer pour ne plus courir après un garant, avec une indemnisation qui dépend du contrat (taux couvert, carence éventuelle). Pour un bailleur qui gère lui-même et n’a pas envie de jouer les recouvreurs, ça vaut largement le prix.
Ton candidat ne passe pas les critères de l’assureur et n’a pas droit à Visale ? Là, la caution solidaire d’une personne physique reste la bonne option. À condition de vérifier les revenus du garant, de repérer les faux justificatifs et de soigner l’acte, mention par mention.
Et pour un étudiant ou un apprenti, rien ne t’empêche de combiner caution parentale et assurance, puisque c’est le seul cas où la loi l’autorise. Bref, le pire choix reste le cumul « par prudence » hors de ces cas : tu payes une assurance et tu perds ton garant.
FAQ
Que se passe-t-il si j’ai pris une GLI et demandé un garant à un salarié ?
Le cautionnement est nul dès l’origine, et résilier la GLI ne le fait pas revivre. Ton assurance devient ta seule protection, selon son contrat. Fais vérifier ta situation par l’ADIL de ton département.
Peut-on demander un garant en plus de Visale ?
Non, même pour un étudiant ou un apprenti. Visale ne se cumule avec aucune autre garantie, ni GLI ni garant. En pratique, elle couvre déjà jusqu’à 36 mensualités sur les trois premières années du bail.
La mention manuscrite est-elle encore obligatoire pour un garant ?
Plus depuis le 1er janvier 2022. La mention prévue par l’article 2297 du Code civil reste obligatoire, mais le garant peut la signer électroniquement. Les cautionnements conclus avant cette date restent régis par l’ancien droit.
Puis-je faire payer la GLI à mon locataire ?
Non. La prime de l’assurance loyers impayés reste à la charge du propriétaire. Tu peux en revanche la déduire de tes revenus fonciers si tu es au régime réel.
