Procédure d’expulsion accélérée : quand est-ce possible ?

Une expulsion en quelques jours, ça existe. Mais contre une seule catégorie d’occupants : ceux qui sont entrés chez toi par la force, la ruse ou la menace. Pour eux, le préfet peut ordonner l’évacuation sans jugement, en 48 heures de décision puis 24 heures ou 7 jours de délai de départ.

Ton locataire qui ne paie plus, lui, n’entre jamais dans ce cadre. Il a signé un bail, il est entré avec ton accord, et la loi lui garde un juge, des délais et la trêve hivernale. Celle de cette année court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.

Reste une bonne nouvelle. Même avec un locataire en titre, certaines étapes se gagnent ou se perdent selon la vitesse à laquelle tu réagis. On fait le tri.

Squatteur ou locataire : la question qui décide de la vitesse

Tout part de la façon dont l’occupant est entré. La loi parle de « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » : porte forcée, serrure changée, intimidation, mensonge pour obtenir les clés. Quelqu’un qui reste après être entré de cette façon est traité pareil.

Un locataire, même un ancien locataire resté après la fin du bail, n’est pas un squatteur. Il est entré régulièrement. Résultat : pas de préfet, et un passage obligé par le juge puis par le commandement de quitter les lieux.

Situation	Occupant entré par voie de fait	Locataire en titre
Évacuation par le préfet sans jugement	Oui (art. 38 de la loi DALO)	Non
Délai de 2 mois après le commandement de quitter	Non	Oui, sauf réduction par le juge
Délais de grâce (1 mois à 1 an)	Non	Possibles
Trêve hivernale	Non	Oui

Ce tableau, garde-le en tête. Toute promesse d’expulsion « express » contre un locataire en impayé est fausse, qu’elle vienne d’un forum ou d’un prestataire.

La procédure du préfet contre les squatteurs

C’est l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007. Il vise un domicile, résidence principale ou non, mais aussi un local d’habitation vide, et depuis une loi du 18 août 2026, les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels. La même loi l’a étendu au vacancier qui se maintient à l’expiration d’un bail de meublé de tourisme.

Peuvent saisir le préfet la personne dont le domicile est occupé, quelqu’un qui agit pour elle, ou le propriétaire du local. Avant, il faut trois choses :

• une plainte au commissariat ou à la gendarmerie, pour violation de domicile ou occupation frauduleuse
• la preuve que le lieu est ton domicile ou ta propriété (acte de vente, taxe foncière, factures)
• un constat de l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice

Tes papiers sont restés à l’intérieur ? Le préfet interroge l’administration fiscale dans les 72 heures pour vérifier ton droit de propriété. Mieux vaut quand même garder une copie numérique de ton titre et de ta dernière taxe foncière, hors du logement.

Les délais que le préfet doit tenir

Il statue dans les 48 heures qui suivent la réception de la demande. Il ne peut refuser que si une condition manque ou pour un motif impérieux d’intérêt général, et il doit te communiquer ses raisons sans délai.

S’il accepte, il met les occupants en demeure de partir. Le délai laissé est d’au moins 24 heures quand c’est ton domicile, et de 7 jours quand ce n’est pas le cas, par exemple un appartement vide entre deux locations. La mise en demeure est notifiée aux occupants et affichée en mairie et sur les lieux.

Si personne ne bouge, le préfet fait évacuer par la force publique sans délai, sauf si tu t’y opposes. Une seule chose suspend tout : un référé des occupants devant le tribunal administratif.

Ces délais courent à partir d’un dossier complet. Une plainte oubliée ou un constat manquant, et tu repars de zéro. Le dossier, c’est toi qui le tiens.

Quand il faut passer par le juge, même face à un squat

Le préfet refuse, ou ton cas ne colle pas parfaitement aux conditions ? La voie judiciaire reste ouverte, et elle aussi est plus courte qu’une expulsion classique. Tu portes plainte, puis un avocat saisit en référé le juge des contentieux de la protection du lieu du logement. Si aucun occupant n’est identifié, il peut passer par une requête.

Après le jugement et sa signification, un commissaire de justice délivre le commandement de quitter les lieux si les occupants sont encore là un mois plus tard. Ensuite, c’est la force publique.

Ce qui fait gagner du temps, ce sont les protections qui sautent. Un occupant entré par voie de fait n’a droit ni au délai de 2 mois après le commandement, ni aux délais de grâce, ni à la trêve hivernale. Une évacuation peut donc avoir lieu en plein mois de janvier.

Côté pénal, la violation de domicile est punie de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende. L’occupation frauduleuse d’un local d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, de 2 ans et 30 000 €. Le détail de la voie judiciaire est dans notre guide pour récupérer un logement occupé sans droit.

Un cas tordu mérite un mot. Un escroc publie une fausse annonce pour ton bien et encaisse un dépôt de garantie, puis des gens s’installent de bonne foi. Savoir si la procédure du préfet s’applique dépend alors des circonstances, et c’est à un avocat de trancher. Pour éviter d’en arriver là, lis aussi comment repérer les baux frauduleux avant qu’ils te coûtent.

Pourquoi le préfet ne peut rien contre un locataire en impayé

L’article 38 vise une entrée illicite. Ton locataire a un bail, il a reçu les clés de ta main. Même s’il cumule six mois de retard, même s’il refuse de partir après un congé valable, il reste un locataire aux yeux de la loi jusqu’à la décision du juge.

Deux fausses pistes reviennent souvent. La première, le bail notarié : il facilite le recouvrement des sommes, mais il ne dispense pas d’un jugement pour expulser. La seconde, une clause qui prévoirait la résiliation du bail par simple ordonnance de référé sans appel possible : la loi du 6 juillet 1989 la répute non écrite.

Aucun raccourci, donc. Mais le chemin est balisé, et tu peux le parcourir sans perdre une semaine.

Avec un locataire, ce que tu peux vraiment accélérer

La vitesse se joue au début. Chaque mois d’attente avant le commandement de payer, c’est un mois de dette en plus et un mois de procédure en moins.

• Dès le premier impayé, relance par écrit puis mise en demeure en recommandé avec avis de réception.
• Actionne tout de suite la caution, Visale ou ton assurance, qui ont leurs propres délais de déclaration. La marche à suivre est détaillée dans notre article sur l’activation de l’assurance loyers impayés.
• Fais délivrer le commandement de payer par un commissaire de justice sans attendre. Dans un bail signé depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire joue 6 semaines après s’il reste infructueux. Bail plus ancien : la Cour de cassation (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002) garde le délai écrit dans ta clause, souvent 2 mois. Pour un bail reconduit depuis, la question n’est pas tranchée, vois ça avec l’ADIL.
• Demande au juge de constater la résiliation, en référé si le dossier est simple. Le référé raccourcit l’instance. Les délais légaux, eux, restent les mêmes.

Attention, si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de demander la résiliation. Un conciliateur de justice peut débloquer une sortie amiable, qui reste presque toujours la solution la plus rapide.

Les délais que personne ne peut écraser

Prends un bailleur particulier, bail signé en 2024, dette de plus de 5 000 €, qui fait délivrer un commandement de payer le 9 novembre 2026. Les 6 semaines finissent le 21 décembre. Il assigne aussitôt, et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience : celle-ci ne peut pas se tenir avant le début février 2027, et en pratique la date dépend du tribunal.

Le juge peut ensuite accorder au locataire jusqu’à 3 ans pour payer sa dette, s’il a repris le paiement du loyer courant et peut régler l’arriéré. Si l’expulsion est prononcée, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de 2 mois, que le juge peut réduire ou prolonger de 3 mois au plus en cas de dureté exceptionnelle. Le juge de l’exécution peut aussi accorder un délai de grâce de 1 mois à 1 an.

Et la trêve. Pendant l’hiver, tu peux assigner et obtenir un jugement. Seule l’exécution attend le 1er avril. Toutes les étapes classiques sont reprises dans notre guide des étapes et délais légaux de l’expulsion.

Le locataire qui reste plus de 2 mois après un commandement régulier, malgré une décision définitive, risque 7 500 € d’amende. Sauf pendant la trêve ou tant qu’il attend la réponse du juge à une demande de délai.

Ce que tu ne dois jamais faire pour aller plus vite

Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, sortir les meubles sur le palier. C’est tentant quand on attend depuis des mois. C’est aussi le meilleur moyen de passer du statut de victime à celui de prévenu.

Forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est puni de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende. Si tu entres dans le logement occupé, la violation de domicile s’ajoute. La règle vaut contre un locataire comme contre un squatteur, même chez toi.

Seul un commissaire de justice exécute une expulsion, un jour ouvrable entre 6 heures et 21 heures, avec la force publique si besoin. Si le préfet refuse son concours, ou ne répond pas pendant 2 mois, tu peux lui demander une indemnisation pour les loyers perdus.

Le bon réflexe, c’est d’appeler l’ADIL de ton département pour un avis gratuit, puis un commissaire de justice ou un avocat dès que la procédure démarre. Pour savoir à quel moment l’avocat devient utile, lis notre article sur quand saisir un avocat pour un litige locatif.

Questions fréquentes

Sources

• Que faire quand des squatteurs occupent un logement ?
• Protéger les logements contre l’occupation illicite