Dissolution et liquidation d’une SCI : étapes, délais et coûts

Fermer une SCI se fait en deux temps. D’abord la dissolution, votée par les associés et publiée dans un journal d’annonces légales dans le mois. Ensuite la liquidation, menée par un liquidateur qui vend ce qu’il faut, paie les dettes et partage le reste. La radiation au registre ne vient qu’à la toute fin, et c’est elle qui fait disparaître la société.

Entre les deux, il y a des délais à tenir et une fiscalité qui surprend souvent. On reprend l’ordre exact, sans rien sauter.

Dissolution et liquidation d’une SCI, quelle différence ?

La dissolution, c’est la décision d’arrêter. La liquidation, c’est le travail qui suit pour solder les comptes.

Et pendant toute la liquidation, ta SCI existe encore. Elle garde sa personnalité morale pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la publication de la clôture (article 1844-8 du Code civil). Concrètement, elle peut encore signer un acte de vente, encaisser un loyer ou payer une facture. Le gérant, lui, perd ses fonctions à la dissolution, et seul le liquidateur gère la société jusqu’au bout.

Tous les documents de la société doivent alors porter la mention « société en liquidation » et le nom du liquidateur.

Cas particulier : toutes les parts réunies chez un seul associé. Si toutes les parts finissent entre les mains d’un seul associé, la dissolution n’est pas automatique, et il dispose d’un an pour régulariser avant qu’un créancier ou un autre intéressé puisse la demander.

Pourquoi une SCI est-elle dissoute ?

Le plus souvent, parce que les associés le décident. Le bien a été vendu, la famille ne s’entend plus, ou la structure coûte plus qu’elle ne rapporte. Le Code civil prévoit d’autres causes (article 1844-7).

• L’arrivée du terme fixé dans les statuts, 99 ans au maximum, sauf prolongation votée au moins un an avant l’échéance.
• La réalisation ou l’extinction de l’objet social, qui rend la société sans raison d’être.
• La dissolution judiciaire, demandée par un associé pour un motif légitime, typiquement une mésentente grave qui paralyse la société.
• Une clause des statuts qui prévoit ses propres causes de dissolution.
• La liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

Un point à connaître si ta SCI est en cessation des paiements : elle ne peut pas décider seule d’arrêter son activité à l’amiable. Le parcours n’est plus le même.

Quelles sont les étapes de la dissolution amiable ?

Tout part d’une assemblée des associés. Le gérant la convoque, elle constate ou vote la dissolution et nomme un liquidateur. Relis tes statuts avant, parce que ce sont eux qui fixent les règles de vote.

Le vote et la nomination du liquidateur

Le liquidateur est désigné à la majorité prévue par les statuts. S’ils ne disent rien, il faut l’unanimité. Si les associés ne tombent pas d’accord, c’est le juge qui le nomme.

Il peut s’agir du gérant, d’un associé ou d’une personne extérieure, et rien n’interdit d’en nommer plusieurs. Dans une petite SCI familiale, le gérant prend souvent le rôle. Mais si le partage s’annonce tendu, un tiers neutre évite pas mal de soupçons.

La publicité et le dépôt

Dans le mois qui suit la décision, tu publies la dissolution et la nomination du liquidateur dans un journal d’annonces légales du département du siège.

Ensuite, tu déclares la modification en ligne sur le guichet unique des formalités d’entreprises, géré par l’INPI. La déclaration indique les nom, prénom et domicile du liquidateur, avec la décision de dissolution en pièce jointe. Depuis le 1er janvier 2023, tout est centralisé au Registre national des entreprises, et la dissolution n’est opposable aux tiers qu’une fois publiée au RNE.

Que doit faire le liquidateur pendant la liquidation ?

Le liquidateur réalise l’actif, paie le passif, puis partage ce qui reste.

Dans le détail, il commence par inventorier tout ce que la SCI possède et tout ce qu’elle doit. Il vend les biens si c’est nécessaire, récupère les créances comme les loyers en retard, règle les créanciers, puis rend compte de ce qu’il a fait. Il gère aussi les actes conservatoires, comme renouveler un bail en cours ou inscrire un privilège, et il s’occupe des formalités de publicité.

Ses pouvoirs sont ceux que lui donnent les statuts ou la décision qui le nomme. À défaut, il a tous les pouvoirs nécessaires pour liquider.

Une règle à ne pas oublier : il a trois ans. Si la clôture n’intervient pas dans les trois ans qui suivent la dissolution, le ministère public ou n’importe quel intéressé peut saisir le tribunal pour faire avancer les choses.

Comment se clôture la liquidation et quand la SCI disparaît-elle ?

Quand tout est vendu et payé, le liquidateur convoque les associés. Cette assemblée approuve les comptes définitifs, donne quitus au liquidateur et prononce la clôture.

Voici le calendrier complet, de la décision à la radiation.

Étape	Délai	Qui agit
Avis de dissolution dans un journal d’annonces légales	Dans le mois de la décision	Liquidateur
Enregistrement de l’acte de partage	Dans le mois	Liquidateur ou notaire
Avis de clôture dans un journal d’annonces légales	Dans le mois de l’assemblée de clôture	Liquidateur
Demande de radiation sur le guichet unique	Dans le mois de la publicité de la clôture	Liquidateur
Avis au BODACC	Dans les huit jours de la radiation	Greffier
Clôture de la liquidation	Trois ans au plus après la dissolution	Associés et liquidateur

La radiation n’est opposable aux tiers qu’après ces formalités. Avant, la SCI existe toujours sur le papier.

Comment se partagent les biens et le boni de liquidation ?

Le boni, c’est ce qui reste une fois les créanciers payés et les apports des associés remboursés. Il se répartit selon les droits de chacun dans les bénéfices, sauf clause contraire des statuts. Une clause qui exclurait un associé des bénéfices ou des pertes est interdite.

Pour l’immeuble lui-même, il y a plusieurs issues possibles. Il peut être vendu avant le partage. Il peut revenir à l’associé qui l’avait apporté, ou être attribué à un associé désigné par les statuts. Les associés peuvent aussi le garder ensemble, en indivision.

Et ce choix change la note fiscale. Un bien repris par celui qui l’avait apporté n’est pas taxé comme une vente. Un bien attribué à un autre associé est traité comme une vente.

À l’inverse, s’il ne reste rien et que les apports ne sont même pas remboursés, on parle de mali. Pour un particulier, cette perte est traitée comme une moins-value et ne vient pas en déduction du revenu global.

Combien coûte la fermeture d’une SCI ?

Il y a d’abord les frais de formalités : deux annonces légales (dissolution puis clôture) et les dépôts au registre. Ensuite, si un notaire ou un expert-comptable intervient, ses honoraires dépendent du dossier. Demande un devis écrit avant de lancer quoi que ce soit, parce que les écarts sont réels.

Le poste qui pèse vraiment, c’est la fiscalité.

Le droit de partage

L’acte de partage doit être enregistré dans le mois. Il supporte un droit de partage de 2,5 %, calculé sur l’actif net, après déduction des dettes et du capital social. Sur un actif net partagé de 200 000 euros, ça fait 5 000 euros.

La plus-value si l’immeuble est vendu

Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, la vente de l’immeuble suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements pour durée de détention. L’exonération est totale au bout de 22 ans pour l’impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’ajoute.

Si tu prépares la vente, regarde d’abord comment réduire l’impôt sur la plus-value avant de signer, car l’ordre des opérations compte.

L’imposition du boni

Tout dépend du régime de ta SCI, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.

Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les résultats ont déjà été imposés chaque année chez les associés. Le boni ne subit pas de seconde imposition, et la vraie charge fiscale passe par la plus-value immobilière au moment de la vente.

Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, le boni est traité comme un revenu distribué. Un associé personne physique paie alors le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026), ou opte pour le barème progressif avec un abattement de 40 %. Un associé qui est lui-même une société à l’IS intègre sa part dans son propre résultat.

Note l’écart : les plus-values immobilières restent, elles, à 17,2 % de prélèvements sociaux. C’est le point à faire valider par un notaire avant le vote.

Quels pièges éviter avant de voter la dissolution ?

Le premier, c’est la dette oubliée. Un créancier qui se manifeste en pleine liquidation bloque le partage, et tout le calendrier glisse. Fais la liste complète des dettes, des cautions et des litiges en cours avant l’assemblée, d’autant que les associés d’une SCI répondent des dettes que la société ne peut pas payer.

Le deuxième, c’est le calendrier. Rater le mois de publication ou laisser traîner la liquidation au-delà de trois ans ouvre la porte au tribunal.

Le troisième, c’est de voter sans simulation fiscale. Vendre l’immeuble avant la dissolution, l’attribuer à un associé ou le garder en indivision ne coûte pas pareil. Fais chiffrer les trois scénarios.

Bref, une dissolution bien préparée se règle en quelques mois. Mal préparée, elle peut s’étirer sur des années.

FAQ

Peut-on dissoudre une SCI qui possède encore un bien immobilier ?

Oui. Le liquidateur peut vendre le bien, ou les associés peuvent se le partager. Il peut revenir à celui qui l’avait apporté, être attribué à un associé ou rester en indivision entre eux. Chaque option a un coût fiscal différent.

Combien de temps dure la liquidation d’une SCI ?

Il n’y a pas de durée fixe, tout dépend de la vente des biens et du règlement des dettes. La loi pose une limite : si la clôture n’est pas faite dans les trois ans suivant la dissolution, le tribunal peut être saisi.

Le gérant peut-il être liquidateur ?

Oui. Le liquidateur peut être le gérant, un associé ou un tiers. Sa désignation suit la majorité prévue par les statuts, et l’unanimité s’ils ne disent rien.

Faut-il passer par un notaire pour fermer une SCI ?

Pas forcément pour les formalités, qui se font en ligne sur le guichet unique. Mais dès que l’immeuble est vendu ou attribué à un associé, l’acte passe par un notaire. Son avis sur la fiscalité du partage vaut souvent largement ses honoraires.

Sources

• Société civile immobilière : dissolution à l’initiative des associés
• Boni de liquidation : définition et calcul pour les SCI