Créer une SCI : étapes, statuts, coûts et choix fiscal

Créer une SCI coûte environ 309 € de frais obligatoires si tu rédiges les statuts toi-même et si aucun immeuble n’entre dans la société au départ. Il te faut deux associés au minimum, des statuts écrits, une annonce légale et un dossier d’immatriculation déposé en ligne sur le guichet unique.

Le piège est ailleurs. Les choix faits pendant ces quelques jours (clauses des statuts, répartition des parts, régime fiscal) te suivent pendant des années, parfois pour toujours. Une option pour l’impôt sur les sociétés, par exemple, devient irrévocable si tu ne reviens pas dessus dans les cinq exercices qui suivent.

Ce guide reprend les étapes dans l’ordre, avec les tarifs officiels en vigueur en 2026.

La SCI est-elle la bonne structure pour ton projet ?

Une société civile immobilière sert à détenir et gérer un ou plusieurs biens à plusieurs, sans passer par l’indivision. Chaque associé possède des parts sociales, et c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble. Le Code civil exige au moins deux associés (article 1832). Un couple, des frères et sœurs, des parents et leurs enfants, ou deux amis qui investissent ensemble : tout le monde peut s’associer.

Deux limites à connaître avant de te lancer. D’abord, la SCI a un objet civil. Elle peut louer nu, mais l’achat-revente régulier ou la location meublée habituelle relèvent d’une activité commerciale et posent un vrai problème fiscal. Si c’est ton projet, renseigne-toi sur la fiscalité de la location meublée en société avant de signer quoi que ce soit.

Ensuite, ta responsabilité n’est pas limitée à ton apport. Si la société ne paie pas ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, chacun à proportion de sa part dans le capital (article 1857 du Code civil). Le détail est dans notre page sur la responsabilité des associés d’une SCI.

Bref, la SCI rend service quand on est plusieurs et qu’on pense à long terme.

Les six étapes pour créer une SCI

1. Choisir les associés et la répartition des parts. Qui apporte quoi, qui décide, qui sera gérant.
2. Rédiger et signer les statuts. Un écrit est obligatoire, signé par tous les associés.
3. Réunir les apports. Argent, bien immobilier ou les deux.
4. Publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège.
5. Déposer le dossier d’immatriculation sur le guichet des formalités des entreprises, géré par l’INPI, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.
6. Trancher le régime fiscal : impôt sur le revenu par défaut, ou option pour l’impôt sur les sociétés.

L’ordre compte. L’attestation de parution de l’annonce légale fait partie du dossier, donc tu publies avant de déposer. Et le régime fiscal se choisit idéalement dans le dossier lui-même, on y revient plus bas.

Côté capital, la loi ne fixe aucun minimum. Rien ne t’oblige non plus à bloquer les fonds sur un compte bancaire avant l’immatriculation, contrairement à une SARL ou une SAS. Prends quand même un cas type. Deux sœurs créent une SCI au capital de 2 000 €, divisé en 200 parts de 10 €. L’une apporte 1 200 € et reçoit 120 parts (60 %), l’autre apporte 800 € et reçoit 80 parts (40 %). Ces pourcentages pèseront sur les votes et le partage des loyers. Mais aussi, on l’oublie souvent, sur la part de dettes que chacune devra assumer si la société ne paie plus.

Un capital symbolique n’empêche pas d’acheter un bien à 250 000 €. Le reste vient du prêt bancaire et des apports en compte courant d’associé, ces sommes que tu prêtes à ta propre société. Pour monter le dossier de prêt, regarde notre guide sur le financement d’un achat via une SCI.

Ce que doivent contenir les statuts

Les mentions de base sont simples : forme, dénomination, objet social, siège, durée (99 ans au maximum), montant du capital, apports de chacun et répartition des parts. C’est la suite qui fait la différence entre une SCI qui tourne et une SCI qui bloque au premier désaccord.

Les clauses à soigner

• L’objet social : assez large pour acheter un second bien sans tout modifier, assez précis pour rester civil.
• Les pouvoirs du gérant : ce qu’il peut signer seul, et ce qui exige l’accord des associés (achat, vente, emprunt).
• Les règles de majorité pour les décisions courantes et pour les décisions lourdes.
• La clause d’agrément : qui peut entrer au capital si un associé vend ses parts ou décède.

Dans une SCI entre parents et enfants, ces clauses comptent double, et on les détaille dans notre article sur la SCI familiale et ses précautions.

Notaire, avocat ou statuts faits maison ?

Si un immeuble est apporté à la société dès la création, le passage chez le notaire devient obligatoire, parce que le transfert de propriété doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui exige un acte authentique. Le notaire calcule aussi les droits dus sur l’apport, qui dépendent du régime fiscal de la SCI et de la reprise éventuelle d’un prêt.

Sans apport d’immeuble, tu peux rédiger les statuts toi-même. Mais un modèle téléchargé ne connaît pas ta famille. Dès qu’il y a des enfants d’une première union, un associé qui apporte beaucoup plus que l’autre ou un projet de transmission, payer un professionnel coûte moins cher que de réécrire les statuts dans trois ans.

Combien coûte la création d’une SCI en 2026 ?

Trois frais sont fixés par les textes. Le forfait d’annonce légale pour la constitution d’une SCI en métropole est de 191 € HT en 2026 (223 € HT à La Réunion et à Mayotte), contre 189 € HT en 2025. Les deux autres montants sont ceux qu’affiche Service-Public pour une société civile.

Poste	Montant 2026	Obligatoire ?
Annonce légale de constitution (SCI, métropole)	191 € HT, soit 229,20 € TTC	Oui
Immatriculation d’une société civile	60,38 €	Oui
Déclaration des bénéficiaires effectifs	19,33 €	Oui
Total des frais fixes	308,91 €
Rédaction des statuts par un professionnel	Libre, sur devis	Non
Acte notarié en cas d’apport d’immeuble	Émoluments et droits selon le bien	Oui si apport d’immeuble

Le vrai budget, c’est donc la rédaction. Une SCI à deux associés qui apportent seulement de l’argent et rédigent eux-mêmes leurs statuts reste autour de 310 €. Avec un apport d’immeuble, l’addition grimpe vite à cause de l’acte notarié. Et pense aux frais de fonctionnement des années suivantes (comptabilité, banque, assemblées), listés dans notre article sur les frais de gestion d’une SCI.

Les bénéficiaires effectifs, la formalité qu’on oublie

Toute société, civile comprise, doit déclarer ses bénéficiaires effectifs au registre tenu par le greffe. Est bénéficiaire effectif la personne physique qui détient, directement ou non, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui contrôle la société d’une autre façon. Si personne ne remplit ces critères, ce sont les représentants légaux, donc le ou les gérants, qui sont déclarés.

Dans notre cas type, les deux sœurs (60 % et 40 %) sont toutes les deux bénéficiaires effectives. La déclaration part avec le dossier d’immatriculation. Ensuite, chaque changement (cession de parts, décès, nouveau gérant) se déclare dans les 30 jours. Depuis le 31 juillet 2024, ce registre n’est plus ouvert au public : seuls les autorités, les professionnels soumis à la lutte anti-blanchiment et les personnes qui justifient d’un intérêt légitime y ont accès.

IR ou IS : le choix fiscal à faire dès la création

Par défaut, la SCI est fiscalement transparente. Elle dépose chaque année la déclaration 2072, et chaque associé reporte sa quote-part de revenus fonciers sur sa propre déclaration. Un déficit foncier remonte chez les associés, et la plus-value à la revente suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.

L’option pour l’impôt sur les sociétés change tout. La SCI déclare son résultat sur la 2065, déduit l’amortissement du bien et paie l’impôt elle-même, au taux réduit de 15 % sur une première tranche de bénéfice si elle remplit les conditions des PME, puis 25 % au-delà. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, sans abattement pour durée de détention. Pour comparer les deux sur ton profil, lis notre guide SCI à l’IR ou à l’IS.

Les délais d’option à respecter

• Le plus simple : cocher la case de l’option IS dans le dossier d’immatriculation. Le BOFiP le prévoit, à condition que la case soit cochée. Une simple phrase dans les statuts ne suffit pas.
• Sinon, la SCI notifie l’option au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice à partir duquel elle veut être à l’IS. La notification indique la société, son siège, l’identité des associés et la répartition du capital.
• Le retour en arrière reste possible jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Et une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau.

Ne coche pas la case IS par réflexe parce que l’impôt annuel paraît plus faible. Si tu comptes revendre ou transmettre le bien à des proches, la facture de sortie pèse souvent plus lourd que les économies des premières années.

Une fois la SCI immatriculée

Ouvre un compte bancaire au nom de la société et fais-y passer tous les loyers et toutes les dépenses. Mélanger comptes perso et comptes de la SCI, c’est la porte ouverte aux conflits entre associés et aux questions du fisc. Le gérant rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an (article 1856 du Code civil), et les associés statuent sur les comptes. Garde un procès-verbal signé de chaque décision.

Pense aussi à la sortie dès maintenant. Un associé qui veut récupérer sa mise, un décès, un divorce : les statuts doivent dire comment on fait. Les oublis les plus courants sont rassemblés dans notre article sur les erreurs fréquentes dans la gestion d’une SCI. Prends dix minutes pour le lire avant de signer tes statuts.

Questions fréquentes

Sources

• Quel est le coût des formalités de création d’une société ?
• IS – Champ d’application et territorialité – Option pour l’impôt sur les sociétés