Surenchère après adjudication : délai, montant et règles à connaître

Après une adjudication au tribunal, n’importe qui dispose de dix jours pour surenchérir. Il faut offrir au moins 10 % de plus que le prix principal, passer par un avocat et déposer la déclaration au greffe du juge de l’exécution. Le bien repart alors aux enchères lors d’une nouvelle audience, et cette seconde vente est la dernière. Que tu sois l’adjudicataire qui tremble ou l’acheteur qui a raté le coche, voici comment ça marche vraiment.

Qu’est-ce que la surenchère après une adjudication ?

C’est une seconde chance offerte à tout le monde. Le jour de l’audience, le bien est adjugé au plus offrant. Mais la vente n’est pas encore acquise. Pendant dix jours, une personne qui n’était peut-être même pas dans la salle peut relancer la vente en s’engageant à payer au moins un dixième de plus.

Le mécanisme sert le débiteur saisi et ses créanciers. Si le bien est parti trop bas, la surenchère fait remonter le prix. Pour l’acheteur du premier jour, c’est l’inverse : il a gagné, mais seulement à titre provisoire. C’est un des risques à peser avant de décider s’il faut acheter un bien aux enchères.

Les règles se trouvent dans le Code des procédures civiles d’exécution, à partir de l’article R322-50. Elles valent pour la saisie immobilière, celle que l’on appelle aussi la vente forcée. Les ventes aux enchères devant notaire ont leur propre version, on y revient plus bas.

Quel est le délai pour surenchérir après l’adjudication ?

Dix jours après l’audience d’adjudication. Pas un de plus.

Dans ce délai, la déclaration de surenchère doit être déposée au greffe du juge de l’exécution, par acte d’avocat. Tu ne peux pas la déposer toi-même. Si tu découvres une vente qui t’intéresse au septième jour, il te reste donc trois jours pour trouver un avocat, réunir la garantie bancaire et faire rédiger l’acte. C’est très court. N’attends pas le dernier jour pour appeler un avocat.

Pour l’adjudicataire, le calcul est symétrique. Tant que ces dix jours ne sont pas écoulés, il n’est pas sûr d’avoir le bien. Mieux vaut donc ne rien engager d’irréversible avant le onzième jour, surtout côté financement d’un achat aux enchères. Ta banque doit savoir que le dossier peut tomber.

Combien faut-il offrir et consigner pour surenchérir ?

La surenchère doit atteindre au moins 10 % du prix principal de la vente. Le prix principal, c’est le montant adjugé, sans les frais. Si le bien a été adjugé 150 000 €, ta surenchère te place donc au minimum à 165 000 €.

Et il faut prouver que tu as les moyens. Avec ta déclaration, tu consignes 10 % du prix d’adjudication par chèque de banque, ou tu fournis une caution bancaire du même montant. Sans cette garantie, la surenchère ne passe pas.

Autre point à bien mesurer : une fois déposée, ta surenchère t’engage. Tu es tenu d’acheter au prix que tu as offert si personne ne fait mieux à la nouvelle audience. Tu ne peux pas changer d’avis au bout d’une semaine parce que ton banquier traîne.

À cela s’ajoutent des frais que tu avances seul. L’avocat, le commissaire de justice pour la dénonciation, la nouvelle publicité de la vente. Ces dépenses viennent s’empiler sur les frais d’un achat aux enchères que paiera de toute façon l’acheteur final. Et si la procédure s’éteint avant la nouvelle vente, par exemple parce que le débiteur a réglé sa dette, ta consignation t’est rendue mais les frais engagés restent pour toi.

Que se passe-t-il après le dépôt de la surenchère ?

La procédure s’enchaîne vite, avec des délais serrés pour chacun.

D’abord, le surenchérisseur doit dénoncer sa surenchère au plus tard le troisième jour ouvrable qui suit sa déclaration. Concrètement, il la fait signifier par commissaire de justice, ou notifier entre avocats, à trois personnes : le créancier poursuivant, l’adjudicataire et le débiteur saisi. S’il en oublie un, ou s’il dépasse ce délai, sa surenchère est irrecevable.

Ensuite, ceux qui veulent contester la validité de la surenchère ont quinze jours à partir de cette dénonciation. L’adjudicataire évincé est le premier intéressé, s’il repère une faille de forme.

Puis le juge de l’exécution fixe la date de l’audience de surenchère, dans un délai de deux à quatre mois après la déclaration. Entre les deux, la vente fait l’objet d’une nouvelle publicité, pour attirer d’autres acheteurs.

Le jour J, les enchères reprennent au niveau du montant de la surenchère. Si quelqu’un offre plus, il l’emporte. Si personne ne bouge, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. Et ce résultat est définitif, puisque aucune surenchère n’est possible sur cette seconde adjudication.

Un détail qui compte : le surenchérisseur ne devient propriétaire qu’à l’issue de cette seconde vente. Jusque-là, le bien reste aux risques du débiteur saisi.

Que peut faire l’adjudicataire qui perd le bien ?

On a vécu cette situation. En 2021, on a remporté une adjudication au tribunal judiciaire de Toulouse. Dans les dix jours, une surenchère est tombée, et on a perdu le bien.

Si ça t’arrive, tu as deux vraies options. La première, c’est de vérifier la forme avec ton avocat : délai de dix jours, montant d’au moins 10 %, garantie fournie, dénonciation faite à temps aux trois parties. Une erreur sur un seul de ces points, et la contestation devient possible, à condition de la lancer dans les quinze jours.

La seconde, c’est de revenir à la nouvelle audience. Elle est ouverte à tous les enchérisseurs représentés par un avocat, toi compris, et les stratégies pour remporter une enchère valent aussi pour ce second tour. Mais tu repars d’un prix supérieur d’au moins 10 % au tien. Pose-toi la question franchement : le bien vaut-il encore ce prix une fois ajoutés les frais et les éventuels travaux ? Ton plafond d’avant l’audience reste le bon repère.

Si la réponse est non, laisse partir. Il y aura d’autres ventes, et tu sauras cette fois ne pas rêver avant le onzième jour.

La surenchère existe-t-elle dans une vente aux enchères notariale ?

Oui. Les notaires organisent aussi des ventes aux enchères, à la demande de vendeurs qui choisissent ce mode de vente. Là encore, une surenchère de 10 % du prix reste possible pendant les dix jours qui suivent la séance. La vente ne devient définitive qu’une fois ce délai passé.

Si une surenchère est faite, une nouvelle vente est organisée sur cette base, et ce sera la dernière. Le principe ressemble donc beaucoup à la saisie immobilière.

Les modalités, elles, diffèrent. D’après la fiche des Notaires de France mise à jour en avril 2021, le chèque de consignation représente 20 % de la mise à prix, et l’acheteur dispose de 45 jours pour payer le prix quand aucune surenchère n’a été faite. Ce sont quelques-unes des différences entre vente judiciaire et notariale. Le cahier des charges de chaque vente fixe le détail, et c’est lui qu’il faut lire avant d’enchérir. Le notaire chargé de la vente te le communique.

Surenchérir, est-ce une bonne affaire ?

Parfois. Pour un acheteur qui a raté l’audience, ou qui découvre la vente trop tard, c’est la seule porte encore ouverte.

Mais ne t’y lance pas les yeux fermés. Tu immobilises 10 % du prix pendant plusieurs mois, avec des frais avancés que tu ne reverras pas si la procédure s’arrête. Et tu offres à tout le monde une nouvelle occasion d’enchérir contre toi. Le jour où le marteau retombe, quelqu’un d’autre peut très bien emporter le bien grâce au prix que tu as toi-même fait monter.

Le bon réflexe ressemble à celui d’avant n’importe quelle enchère. Tu cherches à visiter le bien avant la vente, tu lis le cahier des conditions de vente avec ton avocat, tu calcules le coût total et tu fixes un plafond. Si la surenchère obligatoire te fait déjà dépasser ce plafond, tu passes ton tour. Une vente aux enchères ratée coûte moins cher qu’un bien payé trop cher, surtout si tu comptais le louer et que la rentabilité ne suit plus.

FAQ

Qui peut faire une surenchère après une adjudication ?

Toute personne, y compris quelqu’un qui n’a pas participé à l’audience. Elle doit passer par un avocat, déposer sa déclaration au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours et fournir une garantie de 10 % du prix.

À partir de quand court le délai de dix jours ?

Il démarre avec l’audience d’adjudication. Au-delà de ces dix jours, plus aucune surenchère n’est recevable et la vente devient définitive. Si tu hésites sur la date exacte d’échéance, fais-la calculer par ton avocat plutôt que de compter toi-même.

Peut-on retirer une surenchère après l’avoir déposée ?

Non. Le surenchérisseur reste engagé au prix qu’il a offert. Si personne n’enchérit au-dessus de lui à la nouvelle audience, il est déclaré adjudicataire et doit payer.

Peut-on surenchérir une deuxième fois après l’audience de surenchère ?

Non. La seconde adjudication est définitive. Aucune surenchère n’est recevable sur elle.

Sources

• Saisie immobilière | Justice.fr
• Les ventes aux enchères immobilières notariales | Notaires de France