Signature du compromis de vente : les clauses à ne pas négliger

Un compromis de vente, ça se signe en une heure. Et ça t’engage pour des mois, parfois pour 10 % du prix si tu te plantes. Avant de parapher la dernière page, tu as donc intérêt à savoir exactement ce que tu lis.

Les clauses à vérifier en priorité sont les conditions suspensives (prêt, urbanisme, droit de préemption), le montant et le sort du dépôt de garantie, la date de signature de l’acte définitif, la clause pénale, les diagnostics annexés, les servitudes et la répartition des frais. Le reste, c’est souvent du standard.

On reprend tout ça dans l’ordre, côté acheteur comme côté vendeur.

Compromis ou promesse unilatérale : sache ce que tu signes

Le compromis (promesse synallagmatique, dans le jargon) engage les deux parties dès la signature. Le vendeur s’engage à vendre, toi à acheter, au prix et aux conditions écrits. Si l’un des deux se défile sans motif prévu au contrat, l’autre peut réclamer des dommages-intérêts ou même demander en justice que la vente soit constatée.

La promesse unilatérale fonctionne autrement. Seul le vendeur est engagé. Toi, tu disposes d’une option : tu achètes ou tu renonces dans le délai fixé. En échange de cette exclusivité, tu verses une indemnité d’immobilisation, que le vendeur garde si tu renonces sans raison prévue au contrat.

Un piège de forme à connaître. Une promesse unilatérale signée sous seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par l’acheteur. Sinon, elle est nulle. Le droit d’enregistrement coûte 125 €. Le compromis, lui, n’a pas besoin d’être enregistré.

Dans les deux cas, si tu achètes un logement en tant que particulier, tu bénéficies d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui te notifie l’acte, ou de sa remise en main propre. Tout le détail est dans notre article sur le délai de rétractation de l’acheteur et son fonctionnement.

Les conditions suspensives, ta vraie porte de sortie

Une condition suspensive, c’est un événement dont dépend la vente. S’il ne se réalise pas, le compromis tombe et tu récupères ton argent. Ce sont les clauses qui te protègent le plus. Lis-les deux fois.

La condition d’obtention de prêt

Si tu finances l’achat avec un crédit, la loi impose cette condition. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois (article L313-41 du Code de la consommation). En pratique, on voit souvent 45 à 60 jours, et franchement, un mois pile est trop court quand les banques traînent.

Vérifie surtout les caractéristiques du prêt écrites dans la clause : montant maximum, durée, taux maximum. Si la clause indique un taux irréaliste ou un montant flou, le vendeur pourra contester ton refus de prêt. Plus c’est précis et proche de ton plan de financement, mieux tu es couvert.

Tu achètes sans emprunt ? Le compromis doit le dire. Et si l’acte est sous seing privé, tu dois écrire de ta main que tu sais qu’en recourant quand même à un prêt, tu ne pourras pas invoquer cette protection (article L313-42). Sans cette mention, si tu demandes quand même un prêt, la vente est considérée comme conclue sous condition de prêt. Pour un acte reçu par un notaire, la mention manuscrite n’est pas exigée (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 mars 2021, n° 20-16.354, à propos d’une promesse authentique). On a creusé le sujet dans notre article sur le compromis sans clause de prêt.

Urbanisme et droit de préemption

Deux autres conditions reviennent presque toujours. La première porte sur l’urbanisme : la vente tombe si le certificat d’urbanisme révèle une servitude grave ou un projet qui déprécie le bien (une route qui passe dans le jardin, par exemple). La seconde porte sur le droit de préemption : la commune peut acheter le bien à ta place, au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire, ou proposer un prix plus bas au vendeur.

Tu as un projet précis ? Ajoute ta propre condition. Permis de construire pour une extension, vente de ton logement actuel, autorisation de changement d’usage… Tout est négociable tant que le vendeur l’accepte et que la condition ne dépend pas de ta seule volonté.

L’argent : dépôt de garantie et clause pénale

Le dépôt de garantie n’a pas de montant légal. L’usage tourne autour de 5 à 10 % du prix, mais ça se négocie. Prends un appartement à 250 000 € : la fourchette d’usage va de 12 500 à 25 000 €. Rien ne t’interdit de proposer moins.

Deux règles à vérifier dans la clause. L’argent doit être versé sur un compte séquestre, chez le notaire ou chez l’agent immobilier qui dispose d’une garantie financière, jamais directement au vendeur. Et pendant ton délai de rétractation, aucun versement n’est possible en dehors de ces professionnels. Si tu te rétractes, la somme te revient dans les 21 jours à compter du lendemain de ta rétractation (article L271-2 du CCH).

Ensuite, la clause pénale. Elle fixe à l’avance l’indemnité due par la partie qui refuse de signer l’acte définitif alors que toutes les conditions sont réunies. Côté vendeur, c’est elle qui te protège d’un acheteur qui change d’avis après le délai de rétractation. Le montant est libre, mais le juge peut le réduire, même de sa propre initiative, s’il est manifestement excessif (article 1231-5 du Code civil). Il peut aussi l’augmenter s’il est dérisoire.

Ne confonds pas avec la clause de dédit, plus rare. Elle permet de renoncer sans motif en payant une somme convenue.

La date de réitération et ce qui se passe si elle glisse

Le compromis fixe une date limite pour signer l’acte authentique chez le notaire, souvent trois mois après l’avant-contrat. Regarde comment la clause est rédigée. Parfois, la date est un simple point de repère et la vente reste valable après. Parfois, elle est dite « extinctive » : passé ce délai, et après une mise en demeure restée sans effet, la partie qui a fait le nécessaire peut sortir du contrat.

Les retards sont fréquents. Une pièce manque au dossier, ou la banque traîne à éditer l’offre de prêt. Une clause claire évite de longues discussions.

Pense aussi à la date d’entrée en jouissance. En principe, tu récupères les clés le jour de l’acte. Si le vendeur demande à rester quelques semaines de plus, ça s’écrit noir sur blanc, avec une indemnité par jour de retard.

Diagnostics, servitudes et copropriété : les annexes à éplucher

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse ou au compromis. DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, état des risques… La liste dépend de l’âge et de la situation du bien, et elle est résumée dans notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires. Si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement manque lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné.

Regarde le DPE de près si tu comptes louer. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, et la classe F suivra en 2028.

Les servitudes figurent aussi dans l’avant-contrat : droit de passage, vue, canalisation qui traverse le terrain, mitoyenneté. Une servitude non déclarée peut justifier une action contre le vendeur, qui doit te livrer une information complète, comme on l’explique dans l’article sur les obligations d’information du vendeur.

En copropriété, la liste s’allonge. Superficie loi Carrez du lot, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges, fiche synthétique, travaux votés… Ces documents doivent être remis à l’acheteur, et c’est là que tu repères un ravalement à 15 000 € voté juste avant ton arrivée. Notre checklist pour l’achat d’un lot en copropriété détaille tout.

Qui paie quoi : la répartition des frais

Les frais de notaire sont en principe à la charge de l’acheteur. Le compromis doit aussi dire qui paie les honoraires de l’agence et leur montant, ce qui change l’assiette des droits de mutation selon qu’ils sont inclus dans le prix ou non.

Sur les droits de mutation, une précision s’impose. La loi de finances 2025 a autorisé chaque département à relever son taux de 0,5 point pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le total peut alors atteindre 6,32 % du prix dans les départements qui ont voté la hausse. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale y échappent : il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat.

Concrètement, c’est la date de l’acte authentique qui compte. Pour estimer ton budget global, appuie-toi sur notre détail des frais de notaire à prévoir lors d’une vente.

Dernier point souvent zappé : le prix des meubles. Cuisine équipée, électroménager, mobilier peuvent être ventilés à part dans le compromis. Ils échappent alors aux droits de mutation, à condition que leur valeur soit réaliste. Gonfler cette ligne pour économiser des frais, c’est le meilleur moyen d’attirer l’attention du fisc.

Bref, un compromis se relit ligne par ligne, avec le notaire si une clause te paraît floue. Une question posée avant de signer coûte zéro euro. Après, elle peut coûter le dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Sources

• Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
• Vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux