Aujourd’hui Olivier fait une offre d’achat pour un immeuble mais sa banque refuse
Je viens de signer une offre d’achat pour un immeuble, 232k et ma banque refuse de me suivre prétextant que je n’ai pas de résidence principal. J’ai déjà deux prêt locatif sur 20 et 18 ans qui ont 4 ans ( donc déjà un peu amortis) pour un montant de 85k.
Perspectives après un refus : Je perçois le refus bancaire non pas comme un point final, mais comme un signal d’alarme sur la structure de votre dossier. Mon point de vue est qu’une banque ne refuse jamais un projet, elle refuse un risque qu’elle ne sait pas quantifier. Je ressens souvent le désarroi des investisseurs face à une décision arbitraire, mais pour moi, la clé réside dans la compréhension des ratios : l’immeuble de rapport fait peur aux banques de réseau classiques si l’autofinancement n’est pas flagrant. Ma conviction est qu’un « non » est simplement l’opportunité de réajuster sa stratégie ou de changer d’interlocuteur pour trouver un partenaire qui comprend réellement l’investissement locatif.
J’ai également vu une courtière qui m’a dit qu’elle ne pouvait rien faire pour moi en ce moment les banques étant devenus trop exigeantes….
Cela vous est il déjà arrivé ? Cela vaut il le coup d’aller démarcher des banques personnellement ? D’autant que j’accepterais la domiciliation de mes comptes et de prendre mes assurances qui sont en ce moment sur ma banque actuelle.
Olivier les banques se foutent de la rentabilité de votre projet. Ça ne les intéresse pas, ça les a jamais vraiment intéressé. Elles calculent le risque et le taux d’endettement. Pas de RP, pas de locatif ou alors OK pour le 1er mais ensuite c’est fini. Pourquoi ?
Parce que même si vous n’êtes pas endetté pour votre RP, votre loyer est une charge dans vos revenus et vous ne capitalisez absolument rien dessus : pure perte.
La banque a son mode de fonctionnement. La RP c’est la base. D’autant que faut être bête de ne pas y aller. C’est 0€ de taxation de plus value a la sortie. Des dizaines d’années de cash-flow gagnées en très peu de temps. Et quand on est jeune (ou un peu moins jeune) un hébergement gratuit peut être très avantageux!
Les banques évoluent beaucoup dernièrement sur le sujet d’être locataire ou pas de se résidence principale. Et à priori ça va dans le bon sens pourtant.
Votre problème est peu être aussi sur l’endettement du HCSF ?
Pour moi vous êtes tout à fait éligible sur ce que je lis pour être candidat au CFCAL… Avez-vous toquer à leur porte ?
Pourquoi ne pas change de projet en prévoyant un appartement pour ta résidence principal dans l’immeuble? Tu auras tout le luxe de changer de projet une fois que tu auras les clefs
Tous les vendeurs de formation qui prônaient de rester en location pour ne pas impacter le taux d’endettement… La réalité est bien différente.
Alternatives après un refus de prêt
Lorsqu’une offre d’achat pour un immeuble est acceptée mais que la banque refuse finalement d’accorder le financement, la situation peut rapidement devenir source d’inquiétude. Afin d’identifier des solutions concrètes, ce tableau présente plusieurs actions immédiates à envisager, les objectifs visés par chacune d’elles ainsi que leur efficacité potentielle selon le contexte financier et immobilier. Cette mise en perspective permet de transformer un blocage bancaire en opportunité de réorganisation stratégique du projet.
| Action immédiate | Objectif visé | Efficacité potentielle |
| Solliciter un courtier | Accéder à des banques spécialisées en « immeuble » | Très élevée |
| Augmenter l’apport personnel | Diminuer le ratio d’endettement (LTV) | Modérée à Élevée |
| Présenter un contre-devis travaux | Justifier la valorisation future du bien | Moyenne |
| Demander un prêt In Fine | Optimiser la fiscalité et le cash-flow | Spécifique aux gros patrimoines |
Lors de ma première offre pour un petit immeuble de trois lots, j’étais certain de mon coup. Mon banquier historique, qui me suivait depuis dix ans, m’a pourtant opposé une fin de recevoir glaciale en moins de 48 heures. Ma prise de conscience a été brutale : j’ai réalisé que pour lui, j’étais un client « risqué » car il ne jugeait que mon épargne résiduelle sans regarder le potentiel de rendement des baux en place. Cette expérience m’a poussé à sortir de ma zone de confort et à solliciter des courtiers spécialisés. En retravaillant ma présentation avec un prévisionnel comptable béton, j’ai finalement obtenu mon financement dans une banque concurrente avec un meilleur taux. Cela m’a appris que la fidélité bancaire pèse peu face à un dossier techniquement irréprochable.
Si votre banque bloque, commencez par analyser si vous pouvez présenter des garanties supplémentaires, comme le financement d’un achat immobilier via une SCI qui permet parfois de rassurer les prêteurs. Il est également crucial de vérifier si votre projet tient la route en apprenant comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif de manière professionnelle. Dans certains cas, il faudra même envisager de renégocier les conditions de votre crédit ou savoir comment négocier un prêt immobilier avec sa banque pour débloquer la situation.
Foire aux questions
Est-il obligatoire d’obtenir plusieurs refus pour annuler une offre d’achat ?
Tout dépend de la rédaction de votre clause suspensive dans le compromis de vente. En général, il est d’usage de demander au moins deux ou trois refus de banques différentes pour justifier de l’impossibilité de financement et récupérer votre dépôt de garantie sans pénalités. Soyez vigilant : un seul refus ne suffit pas toujours si le vendeur est procédurier et que la clause n’est pas respectée à la lettre.
Un refus bancaire signifie-t-il que mon projet d’immeuble n’est pas rentable ?
Pas du tout. Une banque peut refuser pour des raisons internes qui n’ont rien à voir avec la qualité du bien : secteur géographique non couvert, quota de prêts immobiliers atteint pour le trimestre, ou manque d’expérience de l’emprunteur sur ce type d’actif. Le « calcul de la banque » intègre souvent une décote de 20% à 30% sur les revenus locatifs pour ses ratios de sécurité, ce qui peut fausser la perception de rentabilité réelle.
Quels arguments utiliser pour faire basculer une décision lors d’un second rendez-vous ?
Il faut parler le langage du banquier. Présentez un dossier « professionnel » avec : des attestations de valeur locative par des agences tierces, un plan de financement incluant une épargne de précaution après achat, et des devis précis si des travaux sont nécessaires. Montrer que vous avez anticipé la vacance locative et la gestion des charges prouve votre sérieux et transforme votre profil d’amateur en celui d’investisseur aguerri.
