Fiscalité après un achat aux enchères : droits, loyers, plus-value

Après un achat aux enchères, le fisc te traite presque comme n’importe quel acheteur. Tu paies des droits de mutation calculés sur le prix d’adjudication, puis la taxe foncière chaque année. Si tu loues, l’impôt sur les loyers suit les règles classiques. Et à la revente, la plus-value est taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sur la base du prix que tu as payé au tribunal.

Ce qui change, c’est le calendrier et quelques détails de calcul. Les voici dans l’ordre où ils tombent.

Combien de droits de mutation sur le prix d’adjudication ?

Les droits de mutation se calculent en principe sur le prix augmenté des charges, comme pour une vente classique. Pour un logement ancien, le taux global tourne autour de 6,32 % dans la plupart des départements (vérifie le taux voté par le tien). Ce taux regroupe le droit départemental (5 %), la taxe communale (1,20 %) et les frais d’assiette (2,37 % du droit départemental).

Ce taux de 5 % est temporaire. La loi de finances 2025 a permis aux départements de passer de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Après cette date, le plafond redescend à 4,50 %, soit un taux global d’environ 5,81 %.

Un cas t’épargne la hausse. Si tu achètes ta première résidence principale, sans avoir été propriétaire de ta résidence principale dans les deux ans avant l’acte, le supplément de 0,5 point ne s’applique pas, à condition que le logement devienne ta résidence principale.

Les frais de poursuite entrent-ils dans le calcul ?

Non. Aux enchères judiciaires, tu paies en plus du prix les frais de poursuite engagés par le créancier qui a fait saisir le bien. La doctrine fiscale est claire : ces frais n’entrent pas dans l’assiette des droits de mutation, puisque l’adjudicataire les règle en sus du prix. Tu paies donc l’impôt sur le prix d’adjudication (plus les éventuelles charges), sans les frais de poursuite.

Exemple : tu remportes un appartement à 120 000 €. Les droits de mutation à 6,32 % font environ 7 580 €. Ajoute la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, soit 120 €), les émoluments de l’avocat fixés par un tarif réglementé et les frais de poursuite annoncés avant l’audience. Le détail poste par poste des frais d’un achat aux enchères t’aide à les chiffrer avant d’enchérir.

Tout ça se paie vite. Le modèle de cahier des conditions de vente utilisé en saisie prévoit en général un mois pour régler les frais de poursuite et les émoluments, entre les mains de l’avocat poursuivant, et deux mois pour payer ou consigner le prix. Les droits de mutation, eux, se paient en plus du prix et en priorité, avec une preuve de paiement à remettre au greffe dans les deux mois. Le délai exact figure dans le cahier de chaque vente, lis-le.

Dernier détail qui compte si quelqu’un surenchérit dans les dix jours : la nouvelle adjudication est taxée au tarif en vigueur à sa date. Si cette nouvelle adjudication intervient après le 31 mars 2028, le droit départemental retombe à 4,50 % (environ 5,81 % au total) dans les départements qui avaient voté la hausse.

Qui paie la taxe foncière l’année de l’adjudication ?

La taxe foncière est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier. L’année où tu achètes, l’avis arrive donc au nom de l’ancien propriétaire, souvent le débiteur saisi.

Mais le cahier des conditions de vente règle la question entre vous. Le modèle utilisé par les avocats en saisie met à ta charge les contributions et charges à compter du jugement d’adjudication. Concrètement, tu rembourses la taxe foncière de l’année au prorata, à partir de la date du jugement, sur présentation de l’avis acquitté. Vérifie cette clause dans le cahier de ta vente.

À partir du 1er janvier suivant, l’avis est à ton nom. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien (la base retenue en est la moitié) et des taux votés par la commune. Pour estimer ce poste avant d’enchérir, demande le dernier avis à l’avocat poursuivant ou cherche-le dans le cahier des conditions de vente.

Si tu loues, garde en tête que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, inscrite sur le même avis, se récupère sur le locataire.

Comment sont imposés les loyers si tu mets le bien en location ?

Exactement comme pour un bien acheté chez un notaire. Le mode d’achat ne change rien à la fiscalité des loyers. Ce qui compte, c’est le type de location.

En location vide

Tes loyers sont des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, tu peux rester au micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-dessus, ou sur option, tu passes au régime réel et tu déduis tes charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurance.

Le régime réel est souvent le bon choix pour un bien vendu aux enchères, fréquemment abîmé ou mal entretenu. Si tes charges dépassent tes loyers, tu crées un déficit foncier imputable sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Le plafond monte à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D, avec des travaux payés jusqu’à fin 2027. Sur ces loyers, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %.

Attention au diagnostic de performance énergétique avant d’enchérir. Un logement classé G est interdit à la location depuis 2025, et les logements F le seront en 2028.

En location meublée

Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en meublé longue durée, avec un abattement de 50 %. Au réel, sous le statut de loueur meublé non professionnel, tu déduis tes charges et tu amortis le bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années.

Deux règles ont bougé en 2025. Les prélèvements sociaux sur ces loyers sont passés à 18,6 % à partir des revenus 2025. Et les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente, pour les cessions depuis le 15 février 2025 (sauf exceptions comme les résidences étudiantes). L’économie d’impôt d’aujourd’hui se paie donc en partie à la sortie.

Quel prix d’acquisition retenir pour calculer la plus-value ?

Le prix retenu est celui que tu as réellement payé, tel qu’il figure dans l’acte. Pour un achat aux enchères, c’est le prix d’adjudication, ou le prix final si une surenchère a eu lieu. La décote obtenue au tribunal se retrouve dans la plus-value à la revente.

Ce prix peut être majoré de deux façons.

• Les frais d’acquisition : pour leur montant réel justifié (droits d’enregistrement, honoraires), ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Les travaux : pour leur montant réel sur factures, ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat si tu détiens le bien depuis plus de cinq ans.

Sur un achat à 120 000 €, les droits de mutation seuls dépassent déjà 6 %. Avec les autres frais réels, tu peux passer au-dessus du forfait de 7,5 %. Garde donc le jugement d’adjudication, le décompte des droits et toutes les factures de l’avocat. Pour les frais de poursuite et les émoluments, la doctrine sur la majoration du prix ne les cite pas expressément : fais confirmer leur prise en compte par le notaire qui calculera la plus-value, ou retiens le forfait si le doute persiste.

Même logique pour les travaux. Sur un bien saisi souvent dégradé, les factures réelles dépassent vite 15 %. Mais une dépense déjà déduite de tes revenus fonciers ne peut pas être comptée une seconde fois.

Combien d’impôt paieras-tu sur la plus-value à la revente ?

La plus-value immobilière imposable est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention démarrent à la sixième année. Côté impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e : exonération totale après 22 ans. Côté prélèvements sociaux, l’abattement est plus lent (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an) et l’exonération n’arrive qu’après 30 ans.

Prenons un cas concret, sur la base des règles de calcul officielles.

Étape	Montant
Prix d’adjudication	120 000 €
Forfait frais d’acquisition (7,5 %)	9 000 €
Forfait travaux (15 %, détention de plus de 5 ans)	18 000 €
Prix de revente après 8 ans	180 000 €
Plus-value brute	33 000 €
Impôt sur le revenu (abattement 18 %, base 27 060 € à 19 %)	5 141 €
Prélèvements sociaux (abattement 4,95 %, base 31 367 € à 17,2 %)	5 395 €
Total à payer	10 536 €

Près d’un tiers de la plus-value part en impôt sur une revente à huit ans.

Et si tu revends vite ? Avant cinq ans, aucun abattement et pas de forfait travaux. C’est le scénario typique de l’achat-revente après rénovation. Sans forfait de 15 %, seules tes factures de travaux majorent le prix d’achat, alors garde-les toutes. Seule exception : si le bien est devenu ta résidence principale, habitée de façon effective au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée.

Côté démarches, tu n’as presque rien à faire. Le notaire chargé de la revente calcule la plus-value, remplit la déclaration 2048-IMM et paie l’impôt au moment de la vente. Tu reportes ensuite le montant sur ta déclaration de revenus.

Comment intégrer ces impôts dans ton enchère maximale ?

Fixe ton plafond avant l’audience, frais compris. Une adjudication ne se discute pas après coup : pas de rétractation, et deux mois pour payer, d’où l’intérêt de caler le financement de ton achat aux enchères en amont.

Concrètement, retire de ton budget total les droits de mutation (environ 6,32 % du prix dans la plupart des départements), la contribution de sécurité immobilière, les frais de poursuite annoncés et les émoluments de l’avocat. Le chiffre qui reste, c’est ton enchère maximale. Si tu comptes louer, ajoute la taxe foncière et l’impôt sur les loyers dans ton calcul de rendement net. Si tu vises la revente, simule la plus-value avec et sans forfaits pour savoir lequel te sert.

Dans l’exemple plus haut, 10 536 € d’impôt sur 33 000 € de plus-value : c’est ce chiffre qui dit si l’opération valait le coup.

FAQ

Paie-t-on des frais de notaire après un achat aux enchères judiciaires ?

Pas au sens habituel, puisque c’est un avocat qui porte les enchères et que la vente est constatée par le jugement d’adjudication. Les droits de mutation, eux, restent dus, au même taux qu’une vente classique. Tu règles aussi les frais de poursuite et les émoluments de l’avocat en plus du prix.

Les droits de mutation sont-ils calculés sur le prix d’adjudication ou sur la mise à prix ?

Sur le prix d’adjudication, c’est-à-dire la dernière enchère retenue, augmenté des éventuelles charges. La mise à prix n’est que le point de départ des enchères. Si une surenchère aboutit, c’est le nouveau prix qui sert de base.

Peut-on bénéficier d’une exonération de taxe foncière après un achat aux enchères ?

Le fait d’acheter aux enchères ne donne droit à aucune exonération particulière. Les exonérations qui existent dépendent du bien (construction neuve, certaines communes) ou de ta situation (âge, revenus), comme pour tout propriétaire. Renseigne-toi auprès de ton centre des impôts fonciers.

Faut-il déclarer quelque chose aux impôts juste après l’adjudication ?

Les droits de mutation sont à ta charge, en plus du prix et en priorité. Tu dois en remettre la preuve de paiement au greffe dans les deux mois de l’adjudication définitive. Côté impôts, tu dois aussi indiquer avant le 1er juillet qui occupe le bien (toi, un locataire, personne), via le service « Gérer mes biens immobiliers » de ton espace impots.gouv.fr. Et si tu loues, tes premiers loyers se déclarent au printemps de l’année suivante.

Sources

• ENR, Mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles, Adjudication (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-20)
• Impôt sur le revenu, Plus-value immobilière (Service Public)